För många möjligheter - 50 år och 3,5 milj - vilse

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Jag och min sambo har nu möjligheten att göra lite som vi vill. Inte helt och hållet men en del saker. Vi jobbar båda två 100% och har tillsammans 90 000kr i månadslön. Om vi säljer vår BRF och räknar våra pengar på banken har vi ca 3,5 miljoner i kontanter.

Nu funderar på vi på att köpa ett hus med uthyrningsmöjlighet. Ex ett attefallshus på tomten och gärna en del av huset som kan hyras ut. Vi bor och jobbar i Göteborg och vill inte pendla med bil mer än ca 30min till jobb.

Idag bor vi i en BRF som vi trivs bra i men jag känner att jag gärna säkrar upp min ekonomiska framtid lite mer. Hade varit skönt att kunna gå ner i arbetstid om kanske 10år!?

Borde man satsa på något av följande,

  1. Bo kvar i sin BRF, som idag är värd ca 3,4 milj och har en avgift inkl. garage på 7500kr. Vi trivs bra här men det är lite krångligt med parkeringen.
  2. Köpa ett litet och billigt hus utan uthyrning och bara ha det enkelt. Finns hus för ca 4 milj. Kr på lämpligt pendlingsavstånd.
  3. Leta efter ett hus med ett/två uthyrningsmöjligheter. Kommer att kosta ca 6 milj kr. Med det kommer mer ansvar och mindre privatliv.
  4. Gå all in. Hitta ett hus med flera olika typer av uthyrningsmöjligheter. Ex. del av hus, attefallshus samt lgh i samband med garage. Kommer att kosta från 7 miljoner och uppåt. Betydligt med jobb och ansvar. Även mer i inkomst.

Andra alternativ eller tips tas gärna emot. Ex. sätta in pengar på ett fondkonto. Investera i annan passiv inkomst. Vi behöver inga snabba pengar. Jag vill bara säkra upp för framtiden.

Alla tips och ideer är välkomna!

2

Du skriver 2 gånger att ni trivs där ni bor. Varför vill ni då flytta? Att köpa en villa och höja era månadsutgifter med flera tusen, enbart för att få in några tusen extra i månaden i uthyrning av attefallare, är ju att gå över ån efter vatten. Bättre då att se hur ni kan öka er sparkvot där ni är idag, för att investera mer och bygga upp kapital utan en massa krångel.

5 gillningar
3

Du fokuserar mycket på det ekonomiska och inte så mycket på vilken sorts liv ni vill leva. Att bo i lägenhet eller hus kan ge vitt skilda liv och möjligheter, beroende på intressen.

Att vara hyresvärd och rycka ut akut när hyresgästernas bostäder krånglar…

… Är det nåt kul ni ser fram emot?
… Är det ett nödvändigt ont ni behöver göra för att ha råd att bo i huset. Vilken sorts liv i huset är det ni vill komma åt i så fall?
… Är det ett nödvändigt ont för att få ihop pengar till att nå ett annat slags liv. Vilken sorts liv är det ni strävar efter i så fall?

3 gillningar
4

Du har redan fått bra svar om att det finns mer i livet än optimerad ekonomi. Det är värt, kanske viktigast, att landa i hur ni ser på det innan ni tar beslut.

Men, med det sagt… Så kunde jag ändå inte låta bli att räkna på det, så har du även siffror att ta med i ovanstående avvägning. Några saker överraskade mig.

Utgår ifrån 90k brutto (antar ~63 000 netto), 3,5M att röra er med och 2,9% ränta. Samt, ett viktigt och troligtvis felaktigt antagande, men jag räknar på att ni minimerar bolånet i alla scenarier, så blir det mest jämförbart. Egentligen skulle kapital som inte finns i bostaden kunna jobba i fonder, men det blir väldigt många variabler att ta hänsyn till då.

Stanna i BRF: kassaflöde ca 8 790 kr/mån. Ni betalar 7 500 i avgift plus drift, men har noll lån och en liten slant som kan investeras. Verklig kostnad (alltså den faktiska kostnaden exkl. amortering som ju är sparande) hamnar på ca 10 860 kr/mån, då underhåll tillkommer.

Villa 4M (utan uthyrning): kassaflöde ca 6 130 kr/mån. Ja, ni läste rätt — det är faktiskt tydligt billigare än BRF:en i kassaflöde. Lånet blir bara 500k (belåningsgrad 12,5%), och ni slipper den höga avgiften. Verklig kostnad landar på ca 10 960, alltså i princip identiskt med BRF:en. Det större hoppet upp jämfört med kassaflödet kommer från att villor generellt kräver betydligt mer i underhållskostnader.

Villa 6M med uthyrningsdel: kassaflöde ca 9 515 kr/mån, dvs bara 725 kr/mån mer än att stanna. Om ni lyckas hyra ut en del för ens 1 000 kr/mån är ni redan plus jämfört med BRF:en. Verklig kostnad är dock 15 340, alltså ~4 500 mer. Här ingår drift, underhåll och ränta på 2,5M i lån.

Maximera uthyrning 7,5M: kassaflöde 15 385 kr/mån. Här behövs ca 6 600 kr/mån i hyresintäkt bara för break-even mot att stanna. Lita inte blint på siffrorna här då jag kan komma ihåg fel, men tror de första 4 167 kr/mån (50 000 kr/år) är skattefria vid privatuthyrning, medan resten beskattas med 30%. Skuldkvoten hamnar på 529%; högt men KALP går fortfarande igenom med bra marginal.

Alla fyra alternativen godkänns faktiskt i KALP, så banken borde inte vara ett hinder ur det perspektivet.

Med tanke på din dröm om att gå ner i arbetstid om 10 år: det intressanta är att villa 4M ger lägst kassaflöde av alla alternativ. Ni binder mindre kapital i boendekostnader och kan investera mellanskillnaden (sen blir det en annan diskussion om hur man ska se på avkastningen i en husinvestering kontra fonder/börs, men därom tvistar väl fortfarande de lärde). Villa 6M med uthyrning kan bli lönsam, men bara om ni faktiskt vill vara hyresvärd med allt vad det innebär. Scenario 4 kräver ordentlig hyresintäkt och innebär en helt annan riskprofil.

Kul jämförelse mellan scenarier!

5

Undvik att bli småskalig hyresvärd. Jag har närstående som varit det under ett antal år och ser inte att man vill sätta sig i den situationen om man har ett val. Det finns så mycket konstiga hyresgäster att man inte kan förstå var alla kommer ifrån.

Köp fastighetsaktier istället om ni vill ha en tjäna pengar på uthyrning eller ännu hellre en enkel Global fond..

2 gillningar
6

Jag har tidigare hyrt ut en del via Airbnb. Mina tankar om det är:

  1. Rent ekonomiskt är det bra. Efterfrågan finns, hela året om.
  2. Att ha låg hyra lockar väldigt blandade gäster, till stor del i negativ mening.
  3. Det är bra att fundera över ”produkten” och marknaden mer i detalj. Vi bor exempelvis bra till i förhållande till Arlanda. Skulle vi ha ett annat läge vore förutsättningarna helt annorlunda.

Att köpa ett objekt med uthyrningsdel innebär att priset på objektet sannolikt anpassats till potentialen. Det mer vettiga borde vara att köpa ett objekt utan uthyrningsdel och ordna den biten själv. Det kan göras på olika sätt beroende på objektets karaktär. De flesta skulle inte tänka på denna potential så den får du sannolikt gratis.

Återigen behövs ett marknadstänk. I ett stadsnära läge kan många utrymmen vara uthyrningsbara. I ett mer lantligt läge måste det vara ”fint” för att intresse ska finnas.

Jag skulle inte köpa hus specifikt för att kunna hyra ut. Det är en alldeles för stor förändring för att uppnå en sådan liten fördel. Jag skulle också överväga hela potentialen i uthyrning;

  1. Hyra ut hela huset när du är bortrest
  2. Hyra ut rum, inte nödvändigtvis med egen ingång. Dock krävs väggar och dörrar för att det ska funka. Man måste inte hyra ut hela tiden utan bara i vissa perioder när det passar.
  3. Göra internationella husbyten. En mycket spännande möjlighet. Iofs möjligt även i lägenhet men enklare med hus.
  4. Uppföra attefallshus eller liknande på tomten och använda för uthyrning.

En modell jag själv överväger på sikt är att kombinera uthyrning med att äga två boenden, alltså permanentbostad i stan och fritidshus på rimligt avstånd. Då skulle det bli möjligt att hyra ut betydligt mer iom att man kan:

  1. Planera långsiktigt och hyra ut i mer systematisk form.
  2. Ha båda boendena upplagda i Airbnb och anpassa den egna planeringen till uthyrningen.
7

Om man ska hyra ut skulle jag överväga ett Airbnb/korttidsuthyrning i den finare klassen. Det är lite mer jobb men man har bättre kontroll. Det kan vara skönt att ha alternativet att vara utan hyresgäster i bland.

Är boendet fint och snyggt inrett kan du ta (lite beroende på läge) många gånger mer för det per natt vid korttidsuthyrning än vad du kan göra vid permanent uthyrning. Säg att du kan ta 1800-2000 per dygn under högsäsong men kanske inte hyra ut det för mer än 300 per dygn permanent (dvs 9000 i månadshyra). Och då slipper man allt krångel med att dividera om dyr uppvärmning under vintern och någon som bor in sig och börjar göra saker på sitt sätt.

8

Tror inte bankerna brukar vilja räkna med uthyrning som intäkt i sin KALP.:thinking:

1 gillning
9

Ah, bra fångat, så är det säkert. Då blir det tufft.