Vi har funderingar på att investerarna ett attefallshus på tomten med det primära syftet att hyra ut och skulle behövt lite feedback runt det finansiella, som egentligen är väl ganska basal, men ändå.
Låt säga att vi behöver låna 700 000kr.
Jag tänker att vi amorterar enligt alternativregeln på 10 år. Befintligt huslån, bundet på 3 år, är 3 450 000kr och belångsgraden är ca 70%, med de senaste värdeminskningarna skulle jag tro. Därför tror jag att alternativregeln blir bäst här, kan ha fel.
Ränta
Låt säga 4%
—-> 700 000kr x 0,04/år = 28 000kr/år
—-> 2333kr/mån
Amortering + ränta = 5833 + 2333 = 8166kr/mån
Dvs, Eventuell hyresintäkt behöver uppgå till 8166kr/mån för att nå ett break even tio år senare?
Detta får en ju att känna som att det inte är någon väldigt lockande investering att göra, känner jag.
Jag tror ju inte att vi kan begära mer än så i hyra och på tio år så kommer det ju tillkomma ytterligare kostnader i form av underhåll etc.
Skulle gärna önska feedback på detta. Tänker jag fel, tänker jag rätt? Vi har en tomt som inbjuder till detta och jag skulle såklart gärna vilja säkra den passiva inkomsten, men eventuell vinst känns långt borta i tiden?
Det beror ju helt och hållet på hur man ser på det.
Ni tar ett lån på befintlig bostad och stoppar alltså in 0kr (!) kontant för en investering som genererar 700.000 över 10 år, antagligen närmre 2 miljoner över 20 år, alltså gör ni en direkt vinst på 70.000/år, från start, och i takt med att inflationen går upp nämsta 10 åren så kommer ni
Kunna höja hyran
Betala av lånet snabbare, alternativt få mer pengar i fickan.
Skulle ni mot förmodan sälja huset innan dom här 10 åren har gått så kommer ni mest troligt få tillbaka varenda instoppat öre i attefallshuset och samtidigt ha gått plus 5800/månad.
Det är en no-brainer för mig. Gör det! Helst igår.
Hade jag haft möjlighet att göra en sån investering med 0kr kontant hade jag gjort det direkt utan att tveka.
Sen glömmer du dessutom ränteavdraget på 30% på räntan ni betalar.
Det här är ju direkt fel i min mening. Ni är breakeven från dag 1. Bara för att ni lägger 700’ så betyder ju inte det att dom 700’ går upp i rök. Det är ju värdehöjande med 700 för fastigheten ni äger. Se det som ett nollsummespel, och allt ni får in och kan amortera på lånet är ren vinst.
Utan att ha gjort en helt skarp budget för ett ev bygge, så tror jag att det är rimligt att får gjort det för strax under 600’. Tanken är att göra en hel del av arbetet själv.
Sen finns det ett en del egna pengar att investera ev, så kanske runt 500’ i lån vore inte omöjligt.
Det har ju iallafall tidigare funnits diverse företag som bygger ett attefallshus på din tomt och disponerar det i ett antal år. Därefter är huset ditt utan att du behövt binda kapital själv.
Jag har inte koll på nuläget men tycker det vore bra att räkna på som ett alternativ.
Om amorteringen är 70.000 kr per år i 10 år och räntan är 4% per år i 10 år så borde väl räntekostnaderna minska för varje år eftersom skulden minskar, om det nu inte rör sig om ett annuitetslån. Tänker jag fel nu?
Jag sitter i liknande tankar och det i sista hand avgörande är ju vilken hyra man kan ta ut och detta är ju delvis lagreglerat. Finns det någon tjänst där man kan få ett hum vad man kan ta ut för hyra på den plats man tänkt hyra ut.
Med dagens ränteläge och byggkostnader skjuter ju kostnaderna iväg och man vill ju inte bara byta pengar med banken. Det handlar ju också om likviditet och kassaflöde.
Beroende på vart du bor, allt mellan 5000 per månad upp till 15000 per natt. Väldigt relativ fråga.
Airbnb snittar 1000:- per natt, men det kan lätt dra iväg mot 2-3000:- längs kusten sommartid och nära skidbackar vintertid. Skulle personligen undvika att vara hyresvärd med alla skyldigheter & åtaganden.
Tänk på att bygga för 4 bäddar, då det ökar priset per natt drastiskt kontra 2, så mycket som 70% är vanligt.
Vill minnas från podden om privatuthyrning att Attefallshus som hyrs ut året om inte gav lika förmånliga skattevdrag som när man byggde uthyrningsdel i sitt hus?
För att få det att räknas som privatuthyrning hos skatteverket behövde man disponera det själv en period varje år.
Med brasklappen att jag kör från minnet men en snabb googling på detta kan vara en idé innan du kör igång.
Det här fick mig att fundera lite gällande privatuthyrning.
Hur ser detta ut om man har ett AB som bygger ett attefallshus på ens tomt?
Får man arrendera marken till AB då?
Läget har ju såklart en avgörande roll men går också i samma tankar som du @Kristian_Larsson.
Vårt hus ligger rätt centralt vilket gör att vi troligen kan få rätt bra intäkt per månad också men jag har inte kommit till ro med tanken på att ha någon annan boende på tomten än riktigt
Dock ser jag den riktiga vinsten för ett ev attefallshus skulle vara på sommaren då vi troligen lätt skulle kunna dra in 50k+ på en månad genom ex AirBNB. Vi hyr idag redan ut huset på sommaren via AirBNB så det skulle ju bli trevligt tillskott i kassan helt klart.
Värdehöjande på en bostadsmarknad påväg ner?
Hyresintäkter ska dessutom skattas för.
Privat uthyrning kan man inte heller räkna med om de vill höja lånen.
Finns det god marginal idag så kanske banken går med på det.
Är väl fler aspekter att väga in, vet inte riktigt hur du värderat huset och hur du tänker med belåning/belåningsgrad. Personligen hade jag ogärna dragit på mig mer i lån i denna marknad. Vem vet ifall ni önskar sälja?
Glöm ej räkna med el/uppvärmning slitage osv.
Då vinsten är såpass låg kanske du har råd att vänta ett år för att se hur marknaden är och hur belåningsgraden ser ut då?
Att vi skulle sälja huset känns mycket långsökt, även om allt kan hända såklart. Men då hade man ju inte vågat slå i en enda spik i sitt hus, någonsin, om man gick runt och trodde det.
Värderingen på huset just nu är ju svårt att säga på dagens marknad, men för ett drygt år sedan fick vi värdering på 7Mkr som då kändes lite väl hög kan jag själv tycka. Men jag tror att man ganska lugnt kan säga att det är värt iaf 5,5Mkr, vilket då ger oss, med 3,45Mkr i lån, en belåningsgrad på 63%.
Elkostnader i form av förbrukning och uppvärmning får tillkomma hyran, tänkte jag? Får man inte göra så, dvs kallhyra? Attefallshuset får en egen mätare så en ev hyresgäst själv kan styra sin elförbrukning och kostnad.
Gällande vinst och dess storlek beror ju på huruvida du hyr ut långtid eller Airbnb samt hur man väljer att se på det, som diskuterats ovan.
Men det är klart, man önskar ju få det på plats så billigt och fort som möjligt samt uthyrt med så stora intäkter som möjligt, så lånet blir bortamorterat så fort det går.
Det känns som ett svårt projekt att göra en helt vattentät kalkyl på, iaf om man som jag, vill få gjort det så billigt som möjligt genom att göra mesta arbetet själv. Det blir ju skillnad ifall man går till en leverantör och tar in ett pris på en totallösning, menar jag.
Nu har jag inte koll på var ni bor men att ett ensamhushåll lägger 12-13k/mån för boende är ganska högt. Ifall ni vill ha 8500kr sedan tillkommer kostnad för uppvärmning, direktverkande el? försäkring, internet osv.
Kalkylen för er ser väl bra ut ganska snabbt med tanke på ränteavdrag. Amorteringen är väl grymt ifall ni slipper göra själva men även om så vore fallet så är det ok.
För mig är det rädslan för lånen som skulle avgöra ifall läget är rätt. Löner osv spelar såklart in och känner ni er trygga med inkomster och har pengar även på annat håll så är det inte så mycket att vänta på.
