Uthyrning av fastighet

Spara och investera Strategier
1

Hej, jag har ett friköpt radhus på 5 ROK som jag precis flyttat ifrån och sitter och tänker på om jag bör hyra ut eller sälja det. Lokaliserad 5mil från Stockholm, normal standard

Kostnader i dagsläget - belåningsgrad 82% ränta 1.55% i 1.5år.

  • Ränta 3 100:- innan ränteavdrad
  • Amortering 4300:-
  • samfällighetavg 1 300:-
  • Försäkring 400:-

Sedan finns ju följande kostnader

  • Slitage ~ 750:-
  • % vinst på investerat belopp 4% ~ 1830:-
  • skatter 2800/mån

Utifall jag hyr ut så tänker jag att det ska vara kallhyra för att minska skatterna.

Totalkostnad: ~ 14 500:- kallhyra
Känns som en rätt saftig kostnad att hyra ut som kallhyra men ingen omöjlighet

Ett annat perspektiv är att räntan antagligen kommer att lägga sig på kring 3% framöver då dubblas räntan och skatt på denna summa

Så för att fortsätta denna kalkyl bör man lägga på ca 3 500 och hamna på 18 000/mån vilket känns helt galet.

Har jag gjort en tankevurpa någonstans?
Känns som att många människor bör går back på uthyrning för tillfället och en tid framöver?

Tacksam för feedback från er kunniga

Lättast är nog att sälja men har varit i tankarna kring investering i fastigheter och nu har jag hamnat i denna sits där jag kan välja

/Elias

2

Amortering är ju tveksamt att räkna med, de pengarna får du ju igen vid framtida försäljning.

3

Också en tanke jag haft, men många olika varianter som folk använder sig av i kalkyler

5

Följer. Att hyra ut ett radhus med 5 rum och kök för 18 000 kr per månad är inte konstigt egentligen, särskilt inte i Stockholmsområdet.

6
3 gillningar
7

Hurvida man vill räkna med amorteringen som en kostad eller inte är personligt men jag själv tycker definitivt du behöver göra det då amorteringen oavsett behöver betalas varje månad, även om det är en “form av sparande” så behöver du fortfarande betala utgiften. Amorteringen påverkar det fria kassaflödet varje månad, alltså i slutet av varje månad hur mycket pengar får jag i fickan från hyran?

Säg att du inte räknar med amorteringen och i en kalkyl så går du går plus 3000kr varje månad, då tänker du “Nice, jag får 3000kr i fickan varje månad”. Men sanningen är att du måste ju också amortera 4300kr varje månad och därmed går “back” 1300kr på kassaflödet och därmed varje månad måste pytsa in pengar i form av amortering.

I Sverige har vi inte fri hyressättning utan du måste sätta hyran på en skälig nivå. För att räkna ut rimlig hyra kan du använda ex: den här guiden från SFF Jag får din kallhyra till cirka 16 700kr

Enkel Kalkyl som är väldigt grov från dina egna siffror, ta med nypa salt!!:
Värde på radhus 3 000 000
Belåning 2 460 000 (82%)
Eget kapital 540 000

Hyresinkomster:
Kallhyra 16 700

Driftkostnader:
Samfällighetsavgift 1300
Försäkring 400
Slitage 750

Driftnetto: 16 700 - 2450 = 14 250

Finansiering:
Ränta 3100 (1,55%)
Amortering 4300

Betalnetto: 14 250 - 7400 = 6 850.

Alltså får du cirka 6 850kr i kassaflöde varje månad före skatt när vi räknar på en ränta på 1,55%. Men om vi räknar på en mer rimlig ränta i dagsläget, säg 4,5% då kommer dina räntekostnader att tredubblas till cirka 9 000kr.

Betalnetto: 14 250 - 9000kr ränta - 4300kr amortering = 950kr

  • Alltså, med din befintliga låga ränta så får du 6 850kr i fickan före skatt / mån.
  • Med en mer rimlig ränta på 4,5% så får du 950kr i fickan före skatt / mån.

Men om vi vill räkna ut avkastning på eget kapital så måste vi också räkna med amorteringen som ett sparande och förhoppningsvis en värdeökning.

  • 950kr varje månad hyra 950 x 12 = 11 400 / år
  • 4300kr varje månad amortering 51 600 / år

Totalt 63 000 delat med egna kapitalet på 540 000 = en avkastning (ROI) på 11,6% OBS, ej inräknat värdeuppgång eller nedgång!!!

OBS 2: Det här bygger på väldigt många antaganden och är en grov kalkyl före skatt!!

11,6% avkastning på eget kapital (ROI) är antagligen en glädjesiffra. Finns det en efterfrågan på radhuset att hyra i ditt område motsvarande en kallhyra på 16 700? Är kostnaderna rimliga? Kommer värdet på radhuset gå upp eller ned?

Hoppas du blev lite klokare iallafall!

2 gillningar
8

Ja i Stockholmsområdet är 18 000 inga konstigheter, men 5mil utanför innerstan då är man i Nynäshamn, 18 000 kallhyra för ett radhus i Nynäshamn? Jag vet inte vad som är rimligt men jag hade nog inte betalat det :slight_smile:

1 gillning
9

Ditt namn :smiley:
Väldigt nogrant svar av dig, precis vad jag hoppades på men inte förväntade mig.
Tack så jättemycket, ska dyka djupare i ditt sätt att räkna.
Dina siffror i kalkylen är ganska korrekt också :+1:

1 gillning
10

Hur gör man med skattereduktion på räntan, kan man räkna in det i kalkylen?

11

Riskerar du att omvandla fastigheten till näringsfastighet om du hyr ut på heltid utan att ha för avsikt att bo där själv?

12

Allt handlar om efterfrågan. Jag vet inte vilken efterfrågan som finns i Bålsta eller Nynäshamn. Där är ju avståndet så stort att pendling till arbete i Stockholm inte är någon huvudpoäng. Man behöver vilja bo just där av något annat skäl.
Jag skulle tro att du kommer ha svårt att hitta hyresgäster.

13

Inkomstmässigt så är sannolikheten stor att du skulle få en högre avkastning på pengarna på börsen. Den här typen av objekt är svårt att få en bra avkastning på. Oftast brukar villor med 2 lägenheter med lite sämre standard (=billiga) vara de bästa.

Om du är intresserad av att bli hyresvärd så föreslår jag att du testar att hyra ut bara för att få erfarenheten och sedan om du upptäcker att det är något för dig så letar du efter en fastighet som är bättre att hyra ut. Att vara hyresvärd är mera än bara en investering.

14

Bra fråga, jag tycker du borde inkludera ränteavdraget när du räknar ut hur mycket skatt du ska betala på vinsten.

Men det du bör veta är att om du har kvar radhuset och hyr ut det så kommer det nog bli svårt att köpa ett nytt hus/en lägenhet om du inte har en väldigt bra lön och har råd att finansiera två boenden.

Det du också behöver fundera över är hur mycket tid du är villig att lägga ned. Att äga fastigheter är verkligen inte en passiv inkomst och du kommer behöva lägga ned en hel del tid, är det då värt det om du räknar med andra alternativ?

15

Här är en Länk till Skatteverket som förklarar lite mer ingående.

16

Tack för alla bra svar och tankar.
Har ett nytt hus som jag bor i så bra ekonomiska situation sitter vi redan vi, så ingen stress på den fronten.
Ska kolla runt lite i kommunen och se vad folk lyckas hyra ut sina enheter för.

17

Som många skrivit här så börja med och titta på vilken hyra du kan få. Sedan gör du en kalkyl om det är värt det eller ej. Angående amorteringen så räknar ju en uthyrare som är företag med en avskrivning. Säg att huset är värt 3 Mkr varav tomten är värd 1 Mkr. Då skall du skriva av byggnadens värde på 2 Mkr på 50 år. Det blir 40 kkr om året eller ca 3333 kr/månaden. Ganska nära din amortering. På 50 år så behöver ju huset underhållas repas motsvarande kostnaden att bygga ett nytt hus.

Du kan ju också titta på vad kostnaden för att köpa motsvarande hus i dagens ränteläge är. Då ser du nog att en hyra på runt 18 inte är så konstigt om du vill undvika risk. Finns nog många som kan tänka sig att hyra inom dom vet om dom trivs eller vart marknaden tar vägen.

Lycka till

1 gillning
18

Är i en liknande sits fast med min bostadsrätt. Har gjort en detaljerad kalkyl på att hyra ut vs sälja. Likaså räknat på alternativen om jag bor i en campervan eller kommer hyra. Jag kanske lägger upp ett separat ämne kring detta senare, hur som helst - det jag landat i är att jag får bättre avkastning om jag säljer och investerar på börsen. Det kan gå pluss minus noll om jag får ut en högre hyresintäkt. Skillnaden här är att du har ett radhus som du kan hyra ut hur länge du vill. Min bostadsrätt kan jag bara hyra ut max 2 år. För mig är det långsiktigt bättre att sälja och köpa ett hus eller radhus då jag verkligen gillar idén med uthyrning. Hade jag varit i din sits hade jag satsat på att hyra ut (utan att ha gått in i detalj i kalkylerna).

Bifogar bild på vad jag lagt in i beräkningarna gällande sälja vs hyra ut om det hjälper dig på traven. Har jag missat något i kalkylen så hojta gärna till.

Lycka till!

chrome_1q6gNtfdyz
chrome_1q6gNtfdyz291×1308 91 KB

chrome_8892KadUBB
chrome_8892KadUBB385×826 67.5 KB

chrome_y22wbGI5PX
chrome_y22wbGI5PX209×543 32.3 KB