Jag tänkte hyra ut en del av min villa. Jag tror att det faktiska marknadsvärdet överstiger vad som räknas som skäligt, men jag vill inte bryta mot lagen utan istället sätta ett pris som är skäligt.
Det handlar om fullt möblerat 3 rok (egen ingång, eget kök) på ~78 kvm (~40% av villans totala boyta), egen bastu (med plats för ~4 personer) samt parkeringsplats för två bilar (en i carport, en utomhus). I stockholms närområde.
Här finns lite information om vad som är skälig hyressättning, men den är inte särskilt konkret.
Min tanke är att grundtanken ska vara “totala utgifter * andel av bostaden”, men jag har ett gäng frågor kring det:
Ska jag då ta med hur mycket jag amorterar, eller bara ränta? Det gör ju en jätteskillnad. Känns ju lite konstigt om den skulle vara med?
Hur man ska räkna på t.ex. kostnad för att ersätta tvättmaskin/kyl/frys osv?
Kan jag motivera en något högre hyra med att det finns bastu? parkering? Eller ska jag tänka att parkeringen är inbakat i mina kostnader för lånet (ett hus utan plats för bil hade varit billigare osv)?
Jag antar att man kan räkna med saker såsom sophämtningsavgift, fastighetsavgift, villaförsäkring osv, men hur ska man proportioneligt beräkna dessa? Sopavgiften är ju rimligtvis proportion till antalet personer men fastighetsavgiften och försäkringen borde ju vara sett till bostadsytan, eller hur ska man tänka här?
Ska jag köra ett schablonbelopp för elräkning, eller andel av boyta som hyrs ut?
Min första beräkning är följande (räknat månadsvis):
så föreslås istället 2% över riksbankens referensränta per år (ca. 13.7k/mån i det här fallet) för uthyrning av hel bostadsrätt. 0.4 * 13.7 = 5.48k, lägger vi till driftkostnader så pratar vi om kanske 8k/mån, vilket är mycket lägre.
Jag har också matat in min address här (valde “bostadsrätt”), och den säger “12 970 - 17 150 kr/månad”, vilket ju är ett väldigt stort spann. Det matchar inte heller alls vad de själva påstår (att hyran ska beräknas med bostadens kapitalkostnad plus driftkostnader) om avkastningsräntan räknas på 2%, men de räknar själva i ett exempel med en avkastningsränta på 4%… Jag förstår ingenting.
Nej i den beräkningen ska du inte ta med amortering, amorteringen är ju ditt sparande och ingen kostnad (dock en utgift för dig).
Kapitalkostnaden räknar du på bostadens marknadsvärde, hur mycket just du har i lån ska inte vara en faktor. Dvs. kapitalkostnaden=(X%)husets värde0.4 (andel av hust du tänkte hyra ut).
Ex.
Ditt hus är värt 5 000 000kr.
Kapitalkostnadsdelen i hyran du ska använda för närvarande, med referensräntan på 0%, blir då:
0,025 000 0000,4=40 000kr/år eller 3333kr/mån som du kan lägga som kapitalkostnad i din hyra.
Till det kommer då de driftskostnader du räknat upp, men glöm inte heller underhållskostnader för huset. De går inte att beräkna exakt, även utslaget per månad handlar det om rätt många tusenlappar, jag brukar tänka typ 5 men beror ju också mycket på huset. Med den schablonen blir det 0,4*5000=2000kr/mån som du lägger på hyran för underhåll.
Så hyran blir då “drift”+3333+2000kr/mån, +10% för möblering.
Så, om hushållets värde är 8.2 mkr och vi räknar med underhållskostnader för huset på 5k/mån och driftkostnader på 3.5k/mån (räknat med bredband och så här?) skulle det bli
8200 * 0.02 * 0.4 / 12 ~ 5.5k/mån
plus 5 * 0.4 = 2k/mån för underhåll
plus 3.5 * 0.4 = 1.4k/mån för drift
= 8.9k/mån, gånger 1.1 för möblering ger 9.8k/mån?
Så de som hyr ut liknande lägenheter kring 15k/mån (uppskattar att marknadsvärdet ligger ring 14-15k/mån) ligger extremt över laglig gräns då, får jag anta.
Ja något sådant skulle jag säga är “skälig” hyra, men det innebär 0 vinst till dig egentligen (om inte alternativet är att utrymmet står tomt t.ex.) och inga marginaler för oförutsedda kostnader (t.ex. hyresgäster som förstör, medvetet eller ej.)
Men i praktiken går det nog att ta ut en bit högre hyra, för räntan i kapitalkostnaden är luddigt definierad i de skrivelser jag sett. Även marknadsvärdet på huset har ju ett ganska stort spann egentligen.
Vad jag har förstått är det förmodat värsta som kan hända om jag sätter för hög hyra (givet att jag fortfarande hittar någon villig att betala så mycket) att hyresgästen anmäler till hyresnämnden. Om de fäller mig så måste jag betala tillbaka mellanskillnaden (inget större straff) men det innebär (om jag förstått det rätt?) också en registrering i belastningsregistret och det är ju desto värre, och är rimligtvis mitt största incitament att inte sätta för hög hyra (annat än moraliska skrupler)?
Tror inte du kommer bli skyldig att betala tillbaka något om hyresgästen skulle anmäla till hyresnämnden, det gäller bara för andrahandsuthyrning av hyresrätter vad jag sett. Aldrig hört att man skulle få en registrering i belastningsregistret? Mycket tveksamt men jag vet inte säkert.
Jag skulle nog iaf runda av uppåt från den “skäliga” hyran, med tanke på att du tar all risk. Andra aspekter är att med för hög hyra tenderar man att få större omsättning på hyresgäster, något som innebär jobb för dig.
