Jag håller på och tittar på området andrahandsuthyrning. Det här med att sätta rätt nivå på hyran känns inte helt lätt. Det går förstås att använda den här “formeln” som ska ge en “skälig hyra”. Dock uppfattar jag att formeln främst är helt relevant för bostäder i väldigt attraktiva lägen, typ sekelskifteslägenheter i Stockholms innerstad. Dessa kommer det alltid att finnas en enorm efterfrågan på och även om jag tar ut en väldigt hög hyra kommer det att finnas intresserade.
För bostäder i mer “vanliga” lägen eller som har egenskaper som drar ner attraktiviteten uppfattar jag att formeln inte är helt relevant. Den sätter ett tak förstås men den reella hyran som är realistisk att ta ut understiger oftast det taket. Även om min villa med stor tomt har kostar 12 miljoner att köpa kan jag sannolikt inte använda 12 miljoner som ingångsvärde i formeln för “skälig hyra”. Om huset är beläget på någon adress där någon företagsledare eller ambassadör kan tänkas vilja bo så funkar det förstås men är den sannolika hyresgästen mer vanliga bostadssökande är det marknaden som sätter gränserna.
Jag provade att titta på Blocket bostad för att bilda mig en uppfattning om vad olika typer av objekt har för annonserade hyror. Sedan gjorde jag en egen bedömning av hur attraktivt mitt objekt är jämfört med andra och satte en hyra baserat på det.
Verkar det här vettigt eller finns det några fler eller “kompletterande” metoder som jag borde använda för att hitta en bra hyresnivå? Jag har på motsvarande sätt tänkt använda Blocket bostad som underlag för ev. hyreshöjning kommande år. Mina kostnader förändras förstps och det kan iofs spela roll men i slutänden är det ju marknaden som styr. Iom att många människor inte vilja sälja sina bostäder med stora förluster ökar ju antalet objekt som hyrs ut i andra hand och det borde ju begränsa möjligheterna att ta ut högre hyra.
Det skulle du väl iofs kunna göra? Tycker inte att det är orimligt att ta i trakterna runt 25000. Jag tänker att målgruppen är de som vill bo i villa men av någon anledning inte kan köpa. Tex några som ska bo i området något år.
Instämmer i hur du tänker med tillägget att om du vill ha ut sista tusenlappen jmf med andra annonser så är det troligt att mer desperata spekulanter dyker upp. Alla vill hyra ut till lugna och få personer som sliter lite på huset såklart.
Någon får gärna rätta mig här om jag har fel, men den formel du refererar till gällande “skälig hyra”, är väl specifikt framtagen för just det syftet med att ta fram vad en skälig hyra är? D.v.s. även om det finns intressenter som kan tänkas betala 25 000 kr/månad för den där sekelskiftslägenheten inne i stan, så finns det alltid en risk att de anmäler för ockerhyra och du blir skyldig att betala tillbaka. Med den kalkylen så slipper du risken med ockerhyra.
Det är ju precis detta du ska göra.
Skälig hyra är ju 100% baserat på priset.
Är det en bättre / större bostad / i ett bra område som är dyrare blir hyran högre.
Är det en sämre / mindre bostad / i ett sämre område är den mest troligt betydligt billigare och hyran är lägre.
Alla dessa parametrar är ju direkt kopplade till bostadens värde och direkt kopplat till vad någon kan tänkas vara villig att betala.
Med en villa för 12 miljoner är ju dock skälig hyra en bit över 50.000/månad just nu, så det kanske är lite svårt att hitta någon som är villig att betala det. Men som någon annan nämnde är nog runt hälften av skälig hyra (25000/månad) inte orimligt.
Du tänker då om man skulle räkna som om alla 12 miljoner är belånade? Kanske svårt att räkna så. Kan du utgå från vad du själv betalar och lägga på typ 20%?
Sen när det gäller villor gäller väl inte skälig hyra på samma sätt? Vill du prova att lägga ut för tex 40 000 så gör det. Vem ska kunna invända, finns ju inget snitt på hyror för villor att förhålla sig till.
Man ska räkna med att hela värdet är belånat. Det är det som är hela poängen med formeln.
Förmodligen är kontentan av hela resonemanget att de konstlat låga räntorna möjliggjort stora ”övervinster”. Då har den här typen av formel behövts. I ett normalt marknadsläge med normala räntor har den till stor del spelat ut sin roll.
För min del ser kalkylen helt ok ut, mycket för att jag har relativt billigt hus, relativt lågt lån och relativt låga driftskostnader. Det är bara svårt att rakt av jämföra sig med de som har helt annat läge när man ska sätta hyran.
Fast funkar kalkylen för nån nu alltså ens för lägenheter i stan? En lägenhet som är inköpt för 20 miljoner skulle man isf ta 75000+ i månaden för med nuvarande ränteläge. Det kanske går, men låter ändå lite osannolikt.
Det är nog svårt med stora boenden generellt. Dock finns en målgrupp av personer med tjänstebostad och hög budget som sannolikt kan efterfråga dyra boenden.
Många som söker lägenheter i centrala lägenheter letar efter mindre lägenheter. De kostar inte 20 miljoner, även om de har bra läge.
Jag bor ju själv i lägenhet i innerstan och man ska över 30 miljoner för att prata riktig lyxlägenhet. 20 miljoner är typ 150 m2 vid Odenplan. Övre medelklasslyx.
Du skrev ju att de med sekelskifteslägenheter i innerstan kan följa kalkylen för att beräkna eftersom de kan få de summorna. Min poäng är bara att kalkylen inte verkar funka helt toppen för dem heller.
Jag bor själv i ett större radhus beläget i förort till Stockholm. En av planerna jag hade när jag köpte det var att hyra ut det i samband med perioder av jobb utomlands. Vid tidpunkten när jag köpte radhuset var jag ensamförsörjare. Budgeten styrdes av min egen lön samt av att jag där och då hade en skuldfri bostadsrätt. Jag hade jobbat i några år med att betala bort bolånet.
Hade vi varit två med hyggliga inkomster som tagit bolånet tillsammans hade vi helt säkert köpt ett dyrare objekt och tagit ett större bolån. Det hade förstås gått att hyra ut ett sådant objekt också men jag tror inte att vi hade kunnat ta ut dubbla hyran jämfört med radhuset. En villa i ett normalbra område dominerat av etniska svenskar kostar i runda slängar dubbelt så mycket som mitt radhus.
Jag har inte gjort några mer avancerade förutsägelser kring utvecklingen men räknade med att ett hus med många kvadratmeter i bra läge och låga kostnader skulle bli en bra bas för utlandslivet. Såsom utvecklingen gått nu kan jag få ihop en hygglig kalkyl även med högre ränta. Med ett dyrare objekt hade det sannolikt varit svårare.
