Äger idag ett hus med 50% belåningsgrad. Köpte huset 2010. Inom 10 år kommer vi byta bostad på något sätt för att anpassa det efter aktuell livssituation (antal personer i hushållet mm).
Ser en möjlighet att plocka ut det bundna kapitalet i huset och istället använda det för finansiering av framtida hyreskostnader. Att helt enkelt lämna bostadsmarknaden och investera i indexfonder istället.
Beloppet från husförsäljningen kan utgöra grunden för en kommande hyra enligt 4%-regeln. Om vi hyr slipper vi samtidigt drift- och underhållskostnader på 6000 kr/mån för villan (drift 4000 kr/mån och underhåll 2000 kr/mån).
Anta följande:
Det finns trevliga och passande bostäder att hyra.
Jag trivs lika bra med att hyra bostad som att äga.
Tänker såhär för att se vilken hyra som motsvarar kostnad att äga huset: Möjlig hyra/mån = (bundet belopp i hus efter skatt x 0,04/12) + driftkostnad/mån + underhållskostnad/mån
Exempel:
Bundet belopp i hus
4%-regeln/mån
Drift och underhåll/mån
Möjlig hyra/mån
1 500 000
5 000
6 000
11 000
2 000 000
6 667
6 000
12 667
2 500 000
8 333
6 000
14 333
3 000 000
10 000
6 000
16 000
Har jag fattat rätt?
Något annat jag bör tänka på?
Någon som gjort något liknande?
Det kanske bör påminnas om att 4%-regeln är när man tycker att det är okej att kapitalet är slut efter 30 år; annars brukar det väl bli 3%-regeln. Och om det är i Sverige bör man dra av motsvarande ISK-skatten från det.
Att du bortser från ev värdeökning av fastigheten. Om än det såklart inte är säkert att den ska öka. Men du räknar samtidigt med en ökning på börsen som inte heller är säker.
Sedan tänker jag att det i min stad är att jämföra äpplen och päron att jämföra villa med hyresrätt. Jämför istället kostnaden för en bostadsrätt i ungefär samma storlek, skick samt läge.
Håller med, en villa mot en hyresrätt är som en Porsche mot en Skoda, det går inte att jämföra. 4% regeln förutsätter värdeökning på börsen, och i din kalkyl har du inte med värdeökning på villan, vilket får hela kalkylen att kännas som en liten glädjekalkyl till fördel av hyresrätt (lätt att det blir så när man börjar övertala sig själv).
Jag hade kollat upp genomsnittlig värdeökning på villor i området i stort, och tagit samma utveckling i framtiden, vilket inte är mer fel än att ta börsens utveckling ”för givet” i kalkylen. Då har man en bättre ekonomisk kalkyl att grunda sitt beslut på, sen har man även emotionell kalkyl där i alla fall jag värdesätter villa typ 10 gånger högre än lägenhet då man kan:
Renovera som man vill, utöka/förändra i takt med livet
Låta hur högt man vill, ingen som kommer störa sig på högt tv ljud eller musik
Jag ser egentligen ingen nytta med att binda kapital i en fastighet. Det kostar ju massor att behålla värdet i ett hus. Tanken är att på sikt byta pengar mot tid. Lite i andan av “Die with zero” och växla över till tidig pension/FIRE om 10-15 år.
Vad kan man egentligen säga om risk och eventuell framtida avkastning i att binda kapital i en villa jämfört med att placera samma summa i billig global indexfond? Hjälp mig gärna med den avvägningen. Jag vet inte vad som kommer att passa mig bäst.
Jag vill alltså gärna jämföra kostnader för att äga villa jämfört med att hyra bostad. För mig innebär hyrd bostad tex hyrd villa eller lägenhet. Jag har tidigare provat båda varianterna och alternativen är fortfarande tillgängliga för mig.
Anta följande:
Det finns trevliga och passande bostäder att hyra.
Jag trivs lika bra med att hyra bostad som att äga.
Blir alltid fel att mäta hyresrätter mot ägda boendeformer eftersom de har olika prissättningsmodeller. Villor och bostadsrätter handlas till marknadspris medans hyresrätter har en planekonomiskt takpris.
Detta innebär att det finns hyresrätter till långt under marknadsvärdet och hyresrätter till långt över marknadsvärdet.
Hyresrätter till långt under marknadsvärdet är givetvis bra, risk dock att hyresvärden tvångsrenoverar och höjer hyran.
Jag är inte låst till att endast hyra lägenhet. Jag kan hyra fina hus. Det emotionella hoppar jag gärna över i denna tråd. Jag försöker endast förstå ekonomin.
Anta följande:
Det finns trevliga och passande bostäder att hyra.
Jag trivs lika bra med att hyra bostad som att äga.
Men blir det verkligen billigare att hyra en villa än att äga densamma? Tänker att det är få som hyr ut en villa och är okej med att gå back?
Angående att ha kapital bundet i boende eller indexfond så kan man ju såklart bara gissa vad som är bäst. Skulle jag få någon miljon i handen skulle jag välja indexfond och inte köpa en fastighet.
Rätt sköna antaganden ändå.
Om du faktiskt, på riktigt, tycker att livskvaliteten i boendeformen “Villa” är att likställa med “Hyresrätt” och du dessutom har möjlighet att få tag på en ändamålsenlig hyresrätt så är det väl bara att köra.
Själv hade jag hellre amputerat en testikel än att tulla på min frihet att röra mig i egen trädgård, spela musik mitt i natten, grilla på altanen, samt det viktigaste av allt - slippa nosiga grannar över, under och bredvid mig bara vägg i vägg… )
Tänker ända att det borde kunna gå att jämföra kostnaderna på något sätt, även om det blir förenklingar.
Min fundering gäller att förstå för och nackdelar med att lösgöra det bundna kapitalet i huset för att använda det med 4%-regeln för att delfinansiera eventuella hyreskostnader.
Uttag från 4%-regeln + övriga kostnader förknippade med att äga ett hus blir tillsammans en rejäl summa att betala hyra med.
Du har rätt i att exakt samma boende oftast inte är tillgängligt att både köpa och hyra. Därför blir det svårt att jämföra på det sättet. Men antagligen blir det billigare att äga samma hus under längre tid. Men det är inte riktigt det jag är ute efter. Jag undrade vilken hyra som motsvarar kostnad att äga ett hus när bundet kapital frigörs? Med hjälp av det kan jag jämföra tillgängliga bostäder.
Jag vet att det finns många platser och boenden jag kan trivas i. Jag vet också att vi inte kommer bo kvar i nuvarande hus mer än ca 10 år till. Huset är fantastiskt men vi kommer anpassa boendet efter nästa skede i livet. Vi kommer inte längre “behöva” 200 kvm. Hälften borde räcka gott. Då väckes frågan om vad som ska göras med det bundna kapitalet som kan frigöras från huset.
Investera i index och hyra bostad eller köpa nytt boende och åter igen binda kapital i den svenska bostadsmarknaden?
Jag är helt med på det. Och förstår att du är beredd att använda kapital för boende.
Tanken var bara att det är bra att om man ska jämföra kostnader för att äga vs hyra, att det då är bra att i alla fall jämföra någorlunda likvärdiga bostäder.
Om ni nu har 200m2 och räknar kostnaden för den mot att hyra 100m2 så blir det lite väl positivt för hyra tror jag.
Sedan tycker jag det är klokt att resonera om hur man ska bo, alldeles för många som bor kvar i för stort hus fast de troligtvis skulle må bättre, få mer fritid, samt mindre utgifter i ett mindre hus! Ni kommer nog komma fram till ett klokt beslut!
)