Hyra eller köpa boende 2023

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Jag och sambon hyr idag en lägenhet i andra hand i Göteborg. Vi kommer att behöva lämna den i slutet av året och antingen köpa eller hyra ett nytt boende. Vi är ute efter att göra det mest ekonomiska valet.

Hyresrätten vi har idag är en central fyra som kostar 10’ i månaden. När jag kollar på HomeQ verkar de andra fyrorna ligga på ca 9-12’. Beräkning av månadskostnad för köp enligt nedan:

Antag bolåneränta på 4.5% med 30% ränteavdrag. Antag 7% avkastning på kapital. Antag 85% av bostadens värde lånas (realistiskt i värt fall).

Jag räknar med avgift, räntekostnader och alternativkostnaden på låst kapital. Dvs amortering är inte inräknat eftersom det inte är en kostnad (även om det ger upphov till större alternativkostnad över tid, vilket jag inte har räknat med). Jag har inte heller räknat med något underhåll. Alltså borde beräkningarna nedan underskatta kostanden något.

Objekt - Avgift + ränta + alternativkostnad = totalkostnad per månad
Soldatvägen 47 - 6,6’ + (3,7M×0,85×0,045×0,7/12 = ) 8,3’ + (3,7M×0,15×0,07/12 = ) 3,2’ = 18,1’
Bunkebergsgatan 11 - 5,4’ + 8,3’ + 3,2’ = 16,9’
Kvadrantgatan 58 (Obs: lgh ligger i Bergsjön) - 6,1’ + 2,5’ + 1,0’ = 9,6’
Arve Marias väg 7 - 5,3’ + 8,1’ + 3,2’ = 16,5’
Övralidsgatan 27 - 6,7’ + 5,0’ + 2,0’ = 13,7’

Min slutsats är att det är väldigt mycket mer förmånligt att hyra än att äga lägenhet i Göteborg just nu (om man vill undvika otrygga områden). Missar jag något i min analys? Jag har försökt att välja en okej spridning av objekt, men kan förstås ha missat något som är billigt i ett bra område. Annars drar jag slutsatsen att enda skälet att köpa något nu är om man verkligen måste (brist på ködagar, önskade objekt går ej att hyra,…) eller om man spekulerar i att objekten kommer att öka ordentligt i värde de kommande åren.

Ytterligare en fråga: Min förståelse av hyres- kontra ägandemarknaden är att detta är ohållbart i längden. De objekt som hyrs ut ägs ju av någon som rimligtvis betalar priset av att äga. Härav, kostnaden för att äga måste minska (gissningsvis prisminskning för att anpassa till de nya räntenivåerna) eller hyrorna måste öka. Tänker jag fel? Annars, vilken av de två tror ni mest på? Eller en kombination av båda?

EDIT:
Sänkt alternativkostnad efter @Vagabond feedback. Räknar nu med 3,5% (4%-regeln + skatt) istället för 7%:

Soldatvägen 47 - 6,6’ + (3,7M×0,85×0,045×0,7/12 = ) 8,3’ + (3,7M×0,15×0,07/12 = ) 1,6’ = 16,5’
Bunkebergsgatan 11 - 5,4’ + 8,3’ + 1,6’ = 15,3’
Kvadrantgatan 58 (Obs: lgh ligger i Bergsjön) - 6,1’ + 2,5’ + 0,5’ = 9,1’
Arve Marias väg 7 - 5,3’ + 8,1’ + 1,6’ = 14,9’
Övralidsgatan 27 - 6,7’ + 5,0’ + 1,0’ = 12,7’

2 gillningar
2

Om det höga ränteläget består tror jag på en kombination.
Förr eller senare kommer hyresvärdens räntekostnad att slå igenom på hyran, men det finns en inneboende tröghet i systemet med hyresförhandlingar.
Hyresregleringen har en tendens att hålla hyresnivån nere i attraktiva områden, och för högt i mindre attraktiva områden.

Sedan kommer ett bestående högt ränteläge att sätta fortsatt press nedåt på priserna för BR.

Men, det är svårt att förutspå framtida räntenivå.

1 gillning
3

När det gäller att hyresvärdens räntekostnader slår på hyresgästen är det förr snarare än senare. Min hyresvärd höjde hyran med 5% i hyresförhandlingarna tidigare i år.

De har även försökt höja ytterligare 1,75% utan förhandling genom att helt enkelt bara begära mer i hyresavin sedan ett par månader tillbaka, så det där med tröga förhandlingar är tydligen valfritt…

1 gillning
4

Om frågan handlar om att bo centralt så är det nog ofta mer fördelaktigt att hyra. Många objekt kostar så pass mycket att det är svårt att ta ut en hyra som motsvarar en vettig avkastning.

Jag bor utomlands nu och hyr ut mitt hus i Stockholm. Jag har haft den här idén om att bo utomlands länge och planerat mitt liv utifrån det. Det hus jag äger är ganska stort, ligger bra till i förhållande till kollektivtrafik men var samtidigt ganska billigt att köpa. Det var inte “onormalt” billigt men ytterstadspriserna för hus är inte extrema. Med den kalkyl jag har gjort för uthyrningen så blir avkastningen kanske inte “hög” men hygglig.

Skulle jag ha betalat dubbelt så mycket för ett dyrare hus skulle det sannolikt vara svårt att ta ut en dubbelt så hög hyra. En normal villa kostar ungefär dubbelt så mycket som mitt hus så exemplet är helt realistiskt. Det är naturligtvis möjligt att hyra ut till företag och då ökar möjligheterna att ta bra betalt. Då ställs kraven på standard genast ganska högt så det är inte för alla.

Mitt exempel här handlar om hus men jag uppfattar att logiken om det handlar om lägenheter är liknande. Söker du lägenheter i “etablerat fina områden” så är priserna ofta så höga att det inte blir någon bra affär att hyra ut dem. Du kanske vill hyra ut ändå av olika skäl men på rent ekonomiska grunder håller det inte.

1 gillning
5

Den normala anledningen till att köpa något är i min värld att man ska ha barn och vill ha mer stabila förhållanden. Att flytta runt mellan olika andrahandsboenden är inte vettigt generellt och särskilt inte med barn.

1 gillning
6

Det stämmer säkert. Då kan det vara värt att betala en premie för att få den stabiliteten. För oss som inte är där än lär det vara bättre att hyra. Jag blev förvånad att diffen är så stor som den faktiskt verkar vara. 16’ för en vanlig fyra, lågt räknat. Sjukt!

1 gillning
7

Underförstått tänker du bort ”risk/möjlighet” och antar konstanta lägenhetspriser.

Säg ett 10% fall/ökning av bostadspriserna så är det 370000 före skatteeffekter på den nivån. Utslaget på t ex 10år är det ca 3000kr/mån ytterligare som påverkar BRF-kalkylen.

Vill du sen räkna med mäklararvode t ex 36000kr vid en flytt inom 10år är det ytterligare 100kr/mån som belastar den.

Sem smidigheten/enkelheten äga en hyrd lägenhet med i regel 3mån uppsägningstid kanske också ska värderas till x kr på något sätt.

3 gillningar
8

Dina beräkningar tar inte hänsyn till att fastighetsvärdet inte är konstant över tid. Skulle bostaden värd 3.7 miljoner öka i värde med 2% under kommande år skulle detta ge en avkastning på 74 000kr eller ca 6200 kr i månaden. Det jag vill säga är att det blir en orimlig förenkling om man antar att fastighetsvärdet är konstant över tid.

2 gillningar
9

Jag befinner mig i en liknande situation och känner mig tvingad att överväga att köpa. Jag återvände till Göteborg förra året efter att ha spenderat ett decennium utomlands, och för närvarande bor jag i en tredjehandslägenhet, en etta på 34 kvadratmeter för 9500 kronor per månad. Även om den är belägen i en källarvåning, är den väldigt centralt placerad. Trots dess begränsningar, är jag verkligen tacksam över att ha en bostad. Men, jag kan inte låta bli att tycka att hyresmarknaden i Sverige är trasig. :sweat_smile:

Prisutveckling Göteborg:

image
image1245×673 44.1 KB

Ränte nivåer historiskt sätt:

image
image1200×753 53.7 KB

Detaljerad prishistorik Göteborg:

image
image1213×473 37.9 KB

Min slutsats är att om du har råd, kan det i längden löna sig att köpa i jämförelse med att hyra. Den höga räntenivån kanske till och med kan ses som en möjlighet att köpa, eftersom det redan har lett till och kan leda till ytterligare sänkta priser på bostadsmarknaden.

Detta är en förenkling av dagens komplexa marknadssituation. Troligtvis kommer ett hus- eller lägenhetsköp att vara det största köp du gör i ditt liv, och därför är det viktigt att noggrant utvärdera din egen ekonomi innan du tar beslutet. Kom ihåg att historisk avkastning inte garanterar framtida avkastning.

Källor:

https://www.maklarstatistik.se/omrade/riket/vastra-gotalands-lan/goteborg/#/bostadsratter/48m-prisutveckling

1 gillning
10

En käpphäst jag har på den här uppställningen när man lägger alternativkostnaden som en månadskostnad på det ägda boendet det är att du implicit betraktar avkastningen som en hyresrabatt om du inte äger ditt boende.

1 gillning
11

Bra poäng att värdeökning kan slå såpass hårt på beräkningen! På samma sätt slår värdeminskning, så vi kommer väl till att uppskatta om marknaden skall uppåt eller nedåt. Det känns enligt mig läskigt att kallt räkna med en värdeökning, inte minst i dessa tider.

12

Jag tänker att avkastningen adderas till min ekonomi medan hyran subtraheras. Båda effekterna bör räknas in. Sedan om man väljer att kalla det hyresrabatt eller helt enkelt intäkter spelar mindre roll.

1 gillning
13

Det är också viktigt att notera att du kan göra avdrag för de räntor du betalar, vilket kan ha en betydande inverkan på din ekonomi. Detta bör tas i beaktande när du utvärderar det ekonomiska värdet av att köpa kontra att hyra en bostad.

1 gillning
14

I beräkningarna ovan har jag räknat med 30% ränteavdrag, fick siffran från en snabb googling. Är den för låg?

1 gillning
15

Du kan dra av 30% på den del av räntekostnaderna som är upp till 100 000 kr per person och år.

För räntekostnader över 100 000 kr är avdraget 21%. Med det i åtanke, verkar dina kalkyler vara korrekta, utifrån vad jag kan utläsa.

1 gillning
16

Bra tråd,
Är själv i valet och kvalet att köpa eller bo kvar i min hyresrätt.
Glöm inte att räkna in pendlings kostnaden om bostaden är närmre eller längre bort från ditt yrke än din nuvarande hyresrätt.
Billiga bilar brukar kosta 25kr per mil och dyra 50-150kr.

3 gillningar
17

Jag gillar resonemanget att titta på vad det egentligen kostar att äga ett boende. Det är intressant att förstå vad man istället skulle kunna hyra.

Jag har liknande tankar inför nytt boende om ca 10 år. Bor idag i egen villa men funderar på att byta till hyresrätt.

Men jag är inte helt med på hur du räknar på alternativkostnaden?

Själv skulle jag utgå ifrån “4%-regeln” för att få fram vad som kan plockas ut från ett kapital över tid istället för att använda det till kontantinsats:

Kontantinsats*0,04÷12 = månadsbelopp att plocka ut enligt “4%-regeln”.

(Edit: sen ska det antagligen skattas på kapitalet också om det tex förvaras på ISK)

1 gillning
18

Väldigt god poäng! För att göra det enkelt för mig räknar jag på 3,5% (skatt inräknat). Då kan jag bara halvera mina tidigare siffror:

Soldatvägen 47 - 6,6’ + (3,7M×0,85×0,045×0,7/12 = ) 8,3’ + (3,7M×0,15×0,07/12 = ) 1,6’ = 16,5’
Bunkebergsgatan 11 - 5,4’ + 8,3’ + 1,6’ = 15,3’
Kvadrantgatan 58 (Obs: lgh ligger i Bergsjön) - 6,1’ + 2,5’ + 0,5’ = 9,1’
Arve Marias väg 7 - 5,3’ + 8,1’ + 1,6’ = 14,9’
Övralidsgatan 27 - 6,7’ + 5,0’ + 1,0’ = 12,7’

Där är den uppdaterade listan. Tack för feedback!

19

Klok frågeställning som får mig som har en bostadsrätt att fundera en sväng på vad jag egentligen betalar för. Dock bor jag såpass centralt att det hade krävts vändigt många år i bostadskö för att få någonting liknande att hyra. Tänk dock på att även ditt ISK beskattas vilket du får dra av från den hypotetiska kostnaden av att ha pengarna investerade. På lång sikt bör man kanske även utgå från att bostaden följer inflationen, kanske inte nödvändigtvis under 2023 men eftersom du räknat med ett årsgenomsnitt på avkastning på börsen på 7% vilket ju också varierar kraftigt från år till år tänker bör det väl vara rimligt att räkna upp lägenhetens värde med inflationen på tänkta 2% per år och således netto 5% förlust minus isk-skatt på att investera i bostad jämfört med börsen, bör göra ett par tusenlappar skillnad?

2 gillningar
20

God tanke! Har sänkt avkastningen i beräkningarna till 3,5%, för att följa fyraprocentsregeln och ta hänsyn till skatt. 3,5% går dessutom att få ifrån ett sparkonto med ränta idag. Kanske bör man även ta hänsyn till inflationsjustering av bostadsvärden. Vill egentligen inte ta hänsyn till sådana långsiktiga effekter, eftersom jag egentligen bara är intresserad av hur det ser ut i närtid. Håller med om att 7% börsavkastning var ett liknande antagande. Tankevurpa från min sida!