Hyresrätt vs Bostadsrätt. Tänker jag rätt? Kostnadskalkyl på 10 års sikt

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Jag måste tyvärr flytta ifrån min lgh i mitten på nästa år. Mina alternativ nu är att köpa en bostadsrätt eller flytta till något som kräver relativt kort kötid, nyproduktion. Jag har tidigare knappt funderat på bostadsrätt då det känns som att det egentligen bara är dyrare, särskilt nu med höga räntor, men har samtidigt sparat till en kontantinsats som “back-up”. Men jag kom att tänka på en sak, hyresrätter får regelbundna hyresökningar (säg snitt 2%) medan vad gäller en bostadsrätt så låser du in ditt lån (idag, 2023, i aktuellt inflationsläge) och allt annat lika borde bostadsrätten bara bli billigare per år jmf med hyresrätten som blir dyrare (icke-inflationsjusterat)?

Exempel. Mina alternativ är nu är att hyra en nyproduktion, 11302 kronor för 49kvm eller köpa en bostad i det område jag funderar på, cirka 4 MSEK för 60 kvm. Baserat på en excelkalkyl jag gjort får jag fram följande siffror:

Hyresrätt: 11302 kronor
Kostnad på 10 år (inkl 2% höjning hyra per år):1,496 MSEK

Bostadsrätt, inköpspris 4 MSEK, kontantinsats 600k, ränta 5% och avgift 3317 kr. Amorteringsgrad 2%.
Kostnad på 10 år: 2,16 MSEK
Varav amortering: 612k
Summa ex amortering: 1,548 MSEK

Således, på 10 års sikt, blir merkostnaden cirka 50K för bostadsrätten. För bostadsrätten blir dock påverkan på kassaflödet högre här och nu och påverkan minskar därefter för varje år. För hyresrätten är påverkan på kassaflödet lägre här och nu och ökar därefter varje år. Jag har dock inte räknat med att man givetvis får ca 2% i löneökning per år vilket gör så att påverkan på kassaflödet för hyresrätten snarare är +/- 0. För bostadsrätten har jag å andra sidan inte räknat med saker som att du själv kan välja område du vill bo i och eventuell värdeökning. Räknar man med en mycket konservativ värdeökning på 1%/år blir summan ex amortering + värdeökning: 1,13 MSEK och då vinner bostadsrättskalkylen.

Men ska vi räkna på värdeökning för BR borde vi då även räkna med missad avkastning då de löpande kostnaderna initialt är högre för BR kontra HR. Om vi tar skillnaden i löpande månadskostnader plus kontantinsatsen och räknar på en snittavkastning på 7% för börsen under samma 10 år blir den “förlorade” avkastningen om du bor i bostadsrätt: 2,34 MSEK totalt investerat minus alternativet amortering 612k + värdeökning bostad 418k dvs 1,3 MSEK.

Sammanfattningsvis, med ovanstående grundscenario:
Hyra totala kostnader på 10 år: 1,496 MSEK dock med möjlighet att få avkastning på 1,3 MSEK.
Bostadsrätt totala kostnader på 10 år: 2,16 MSEK varav amortering 612k, plus värdeökning 481k.

Här vinner hyresrätten med stor marginal.

Ska man nå breakeven, med ovanstående grundpriser, på 10 års sikt där hyresrätten (11,3k/mån, plus missad avkastning) i ovanstående fall jämfört med bostadsrätten (4MSEK) hamnar på +/- 0 oavsett vilket du väljer måste kalkylen justeras. Här är tre scenarion som leder till att bostadsrätten vinner med nöd och näppe, är siffrorna ännu bättre så “vinner” bostadsrätten än mer.
Scenario 1: Räntan är fortsatt 5% men värdeökningen är 2% istället för 1% som i grundscenariot.
Scenario 2: Räntan är 3,2% istället för 5% men värdeökningen är fortsatt 1%.
Scenario 3: Räntan är 4% istället för 5% och värdeökningen är 1,5% istället för 2%.

Tänker jag fel? Missar jag något? Scenario 2 känns inte helt orimligt långsiktigt vilket gör så att BR > HR.

2

Varför skulle hyreshöjningen bli bara 2% per år? Jag uppfattar i väldigt allmän mening att värdeökningar på ägt boende inte är att räkna med på kort sikt. Kanske gäller det även på medellång sikt. Även om det inte skulle komma någon ”stor krasch” behöver marknaden hitta ett nytt jämviktsläge. Just nu finns en betydande obalans.

Samtidigt innebär hög inflation och högre räntor en utveckling mot högre hyreshöjningar än 2% . Det gäller förstås även löneökningarna som även de blir högre.

1 gillning
3

Tänk på att boende är mer än en investering:

Bygg om och uppgradera som du vill i brf
Sälj och köp nytt där du vill bo (hr byte är h*****)

4

Jag försöker att inte tänka på det som en investering men nu finns ju ändå alternativet nyproduktion. Förvisso inte helt de områden jag tänker mig men ändå acceptabla. Om merkostnaden för bostadsrätt är mycket högre kontra hyresrätt, varför då välja det? Jag förstår fördelarna som bygg om/uppgradera men jag värdesätter inte det till, som i grundscenariot minus värdeökning men med meravkastning, till över 1-2 miljoner. Om vi däremot säger att hyresökningarna ligger på 3% och räntan förväntas sjunka vilket jag tänker att den rimligen kommer göra på medellång sikt, dock inte till de bottennivåer vi hade tidigare men en rimligare nivå säg 3-3,5% så blir det lättare för mig att svälja bostadsrättsvalet. Men som det ser ut just nu, borttagen all värdeökning och kvarvarande räntenivå på 5%, så är det ju ekonomiskt sett nästan i paritet med att hyra i andra hand.

5

Några saker du glömmer:

  • Avgiftshöjningar för bostadsrätten.

  • Att följa med värdeökningen på bostadsmarknaden blir en slags försäkring mot framtiden. Ifall vi får se en liknande ökning av priset på ägt boende, vilket var lååååångt mer än 1% per år, som senaste tiden (innan 2022) så är du med på den resan. Jag tycker du kan se det som någon slags lock-in av vilken standard av hus/lgh du kommer minst ha råd med i framtiden.

  • Investering i fastighet är på något sätt en hedge / spridning av risk. Det finns en fördel vad gäller riskspridning att vara investerad i både fastigheter och aktiemarknaden gentemot att ha allt på aktiemarknaden som du jämför med. Givetvis kan du väl exponera dig på den marknaden genom andra sätt en att köpa en egen fastighet, är dock inte säker på exakt hur…

6

Vet inte om jag missade det, men är ränteavdraget medräknat i kalkylen eller är det inte relevant?

7

Det är medräknat!

8

Tyvärr kommer BR med påhängd ekonomisk förening med ofta defekta psykopatstyrda styrelser, oengagerade grannar och annat skit.

Kolla om du hittar en äganderättslägenhet istället.

1 gillning
9

Hej, intressant beräkning, som du själv skriver blir ju framtidens räntor, börsutveckling och bostadspriser avgörande för vad som blir bäst.

Kanske skulle vara intressant att komplettera med en beräkning av var du “är” någonstans efter 10 år? Dvs om man t.ex för ett “neutralt” utfall, med löneutveckling, hyresutveckling och bostadsprisutveckling på inflationsförväntningen 2% (skulle kunna vara 3% om man tror det är mer sannolikt för de närmaste 10 åren) samt en börsutveckling på 4% + inflationen = 6%

2% utveckling över 10 år är ungefär 22% med ränta på ränta så år 2033 kanske det ser ut så här (antar en svensk medellön på 38kkr):

Hyresrätt
Lön 46360kr
Hyra 13777kr
Besparingar 2,13Mkr

Bostadsrätt
Lön 46360kr
Månadskostnad boende 16780kr (Avgift 4050kr, Ränta 8100kr, Amortering 4630kr)
Bostadens värde 4,88Mkr
Bolån 2,78 Mkr
Besparingar 0kr.

Jag skulle göra några alternativa scenarier som de du tar upp, men också ett med låga räntor (2%) och hög bostadsprisutveckling (4%). Sen skulle jag försöka tänka mig in i min livssituation om 10 år, ska jag gå i pension eller bilda familj? Vilken position passar bäst för den kommande livssituationen.

1 gillning
10

Definiera ofta. Min bild är att de allra flesta BRFer fungerar bra. Undantag finns förstås, och de flesta problem kommer från att man bor nära sina grannar, vilket man ju gör även i en äganderättslgh. Kanske t.o.m. att man kan löse problemen bättre i en gemensamt ägd fastighet än om alla äger varsin liten del av något som trots allt sitter ihop fysiskt?

11

40 % av de brf jag bott i. Kommer inte köpa en till iaf. Problemen kommer ifrån olika syn på föreningens ansvar trots att det står uttryckligen i stadgar, lagtext och prejudikat. Har man tur så slipper man renovera eller ha grannar som renoverar varvid olyckor eller annat inträffar.

12

Hyrorna kan höjas varnar ekonom | SvD

13

Det är väldigt optimistiskt.

Du jamför 49kvm vs 60kvm, dvs lite skevt. Jamför hellre 49 vs 49 (eller 60 vs 60).

2 gillningar