Så här räknar du ut en skälig hyra
Hur stora dina driftskostnader är beror på dina faktiska kostnader, som avgifter till bostadsrättsföreningen, el, bredband och vatten. Kapitalkostnaden däremot är en schablonmässig uträkning på vad det kostar att ha ditt kapital bundet i bostaden. Din hyresgästs hyra ska inte påverkas av att du har lånat pengar till ett bolån för lägenheten.
För att räkna ut din kapitalkostnad utgår du från avkastningsräntan på bostadens marknadspris. Ett par procent över riksbankens referensränta anses vara en skälig avkastningsränta. Sedan tar du din bostadsrätts värde och gångrar med avkastningsräntan. Dela summan på 12 månader och lägg på månadsavgift och driftskostnader, och du har fått fram en skälig hyra.
Låt säga att fyra procent anses vara en skälig räntenivå. Om du då har en bostadsrätt som är värd 3 000 000 kronor, med en månadsavgift på 3 000 kronor och kostnader för el, bredband och vatten på 1 500 kronor i månaden kan du ta en månadshyra på 14 500 kronor – ((3 000 000 * 0,04)/12) + 3000 + 1500 = 14 500.
Kom ihåg att det alltid är du som bostadsrättsinnehavare som har ansvar för lägenheten och hyran. Därför är det ofta en god idé att din hyresgäst betalar till dig, och att du sedan betalar räkningarna.
Men jag tycker det låter väldigt dyrt att följa den hyressättningen? Med en avkastningsränta på 5,5 blir det en bra dyr hyra. “Får” man ta ut det?
Jag jämför med faktiska kostnader, som i mitt fall är rejält mycket lägre. Förvisso beroende på låg belåningsgrad. Men de faktiska kostnaderna jag har inkl. räntekostnader OCH Amortering blir ca lite mer än hälften av ovan modell.
Tänk också på utbud och efterfrågan i ditt område. Just nu när det finns gott om bostäder i andra hand bör man ju lägga sig på en nivå som gör att man öht får uthyrt. Kolla på hyressajterna vad andra tar i området. Man kan ju också vilja ligga ngt lägre så att man kan behålla sin hyresgäst och hen inte drar så fort hen hittar något billigare.
En fråga till i sammanhanget blir då hur man ska räkna på vinst och vad man skattar osv?
Om man inte har någon vinst alls. Dvs om man bara sätter hyran man tar ut till avgiften till förening plus räntekostnader. Då antar jag att vinsten är noll. Lägger man på ytterligare motsvarande amortering så är det en vinst del, antar jag.
Och även ytterligare man tar ut.
Om man istället använder modellen ovan med kapitalkostnad. Hur räknar man vinst då?
Om jag förstår saken rätt är en vinst upp till 40000 om året skattefritt?
Är det för omkostnader som slitage det är tänkt?
I mitt fall handlar det om att jag hyr ut till en släkting och det är en långsiktig överenskommelse. Men för att vi ska hamna rätt vill jag förstå hur “ni” andra gör. Kan ju dessutom vara aktuellt i framtiden…
Alla uppgifter finns på skatteverkets respektive domstolsverkets hemsida. Men i korthet, ja, du får ta ut pengar för kapitalkostnaden oavsett om du betalat lägenheten kontant eller lånat till den. Du får också ta ut avgift för den faktiska månadsavgiften till brf, el, bredband osv. Sedan får du schablonmässigt dra av 40 000 per år på skatten på intäkten. Plus lite till. Systemet har gjort det extremt gynnsamt för de som har råd att utöver sin egen bostadsrätt eller villa köper en till och hyr ut. Det går inte jämföra med ett sparkonto, intäkten är väsentligen högre pga alla gynnsamma skatteeffekter och bostadsbristen. Och en anledning till varför bostadsrätt i de allra flesta fall är ett bättre EKONOMISKT val än hyresrätt. För de summor du får hyra ut en bostadsrätt för skulle du bli av med kontraktet på din hyresrätt om du försökte ta ut samma summa (och blir påkommen).
Kapitalkostnaden räknas som ”ett par procent över riksbankens referensränta” tror f.n 3,5 %. Dvs runt eller gissar jag minst 6%. Sen får du betalt upp till 15% av möblernas värde.
Jag förstår att du inte vill gå allt för mycket plus på en släkting men är inte avkastningsräntan på 5,5 % lite väl låg? Det är bara 2 procent över en förmodad referensränta och inflationen spelar också in här…
I min värld ger avkastningsräntan 5,5% för väldigt många bostäder en hyresnivå som övergår vad marknaden vill betala. Motsatsen är förstås teoretiskt möjlig men då pratar vi sannolikt om speciella ”upplevelsebostäder” i väldigt centrala och exklusiva lägen.
Jag är ingen ekonom så glad att du delar med dig av din värld.
Vi kanske också kommer ifrån vad trådskaparen vill ha svar på nu men avkastningskravet bör väl ha med en inflationskomponent oavsett hur centralt/exklusivt ett objekt är?
Möjligt jag missat något…får starta en egen tråd kanske.
Det är svårt att ha fasta villkor i hyreskontrakt med privatpersoner, liknande de som gäller för kontorshyror. Det jag skrivit in i mitt eget kontrakt är att jag sättet en ny hyra vid ingången av varje nytt kalenderår och då tar hänsyn till bl.a. kostnadsutveckling.
Sen är det värt att tänka på att det inom brf världen börjar bli väldigt aktuellt vilka skäl som upplåtelser i andra hand ska och bör tillåtas. Och det i grunden baseras på vad boendeform brf i sin tur baseras på. Det finns idagsläget tydliga domslutet och skäl för brf att titta på och basera sina beslut kring ja eller nej på frågor om upplåtelse i andra hand
Precis, du tar upp en konsekvens som den förändrade brf politiken som en grupp vurmar för. Värt att tänka på är att bosättningskrav finns i de flesta stadgar. Köp för att sen hyra ut är skäl att avslå ansökan tex. Så brefer som tänker på det kollektiva bästa för sina medlemmar bör vara observanta på vad som beviljas och avslås
Har gått i samma tankar som trådskaparen, så fortsätter med en fråga i samma spår:
Hur redovisas hyresintäkterna på deklarationen? Antar att betalningarna görs enklast via Swish, vilket resulterar i att intäkterna inte syns som inkomst. Hur vet Skatteverket att man hyr ut vad som är vinst och inte?
Ska räntekostnaden motsvara kostnad efter ränteavdrag för att inte räknas som vinst när den inkluderas i hyra?
Jag tror uthyrning kommer bli ett alternativ till att behöva sälja med förlust.
Hyresintäkterna redovisas i inkomstslaget kapital. Om du gör inbetalningarna via Swish eller normal inbetalning spelar ingen roll. Om du vill att det inte ska synas så skulle inbetalningarna behöva ske kontant.
Jag förstår inte frågan om räntekostnaden. Det finns tydliga regler för vad som gäller. Den mest kritiska frågan handlar om huruvida olika “extrakostnader” går att mäta eller om de ska debiteras som inbakade i hyran eller enligt någon schablon. Allt som inte går att mäta beskattas. Jag hyr just nu ut och har enbart elräkningen som separat tillkommande kostnad. Jag har alltså abonnemanget och vidarefakturerar denna kostnad vid sidan av hyran. Samtidigt finns kostnader för internet, garage och fjärrvärme som ligger inbakade i samfällighetsavgiften. Jag funderar lite löst på om jag skulle kunna “bryta ut” dem och debitera dem separat också. Det skulle allra minst förutsätta att dessa kostnader finns specificerade vilket jag inte tror gäller idag. Fjärrvärmen debiteras med schablon som efterhandsregleras så det skulle iallafall i teorin vara möjligt att försöka flytta ut från det beskattningsbara beloppet. Jag har dock inte tagit tag i det än men kanske inför nästa år att det kunde fungera.
När jag läste tråden så uppfattade jag att man får göra avdrag för räntekostnader. Vilket jag i efterhand förstår att det inte stämmer.
Schablonavdrag 40 000kr samt motsvarande belopp för avgift till bostadsrättsförening.
Upplever att uthyrning inte är lika lönsamt som jag till en början trodde.
Lån lägenhet 1 500 000kr.
Ränta 5%
Brf avgift 3000kr.
Fasta kostnader per månad: (((1500000*0.05)/12)*0.7)+3000 = 7375kr
(Räntekostnader efter ränteavdrag per månad + brf avgift)
7375kr i hyra för att bara täcka fasta kostnader.
I mitt fall är 8000kr en rimlig hyra…
Uthyrt i 12 månader ger 88 500kr (baserat 7375)
Avdrag: 88 500-40 000 - 36000 = 12 500kr
Skatt 30%: 3750kr
Vinst: 8750kr per år.
Detta med risk för att bostaden tappar i värde samt stökig hyresgäst och därtill all energi för att hitta hyresgäst, kräva inbetalning osv.
Missar jag något? Enligt mig är det inte särskilt lönsamt när man räknar på det. För att täcka amortering skulle en hyra på 10000kr krävas.
Jag hyr också ut min bostad och ett år tbx. Allt du nämner ovan stämmer helt rätt och tanken är att du bara får täcka dina kostnader, inte tjäna pengar på uthyrning.
Med det sagt så får du officiellt sagt täcka dina kapitalkostnader samt driftkostnader. Gällande kapitalkostnaderna så gäller riksbankens ränta +2% ungefär. Du får ta ut kostnader för 6% ränta och betalar endast 3,5% efter ränteavdrag. Driftkostnaderna är hyra och ev avgift för uthyrning.
I ditt fall verkar en hyra hamna på 10500 i detta exempel exkl ev brf avgift på 10% pbb, så säg 11000 är vad du ”får” ta ut. För att täcka din amortering så behöver du ta ut 11500 per månad tror jag, kanske svårt.