Under förra året hyrde vi ut vår bostadsrätt under ett par månader. Vi har bolån, och som för många andra blir räntan en bra chunk per månad. Så månadshyran vi satte täckte nätt och jämt BRF-avgiften och bolånekostnaderna.
Inför deklarationen i år har jag använt Hyra ut privatbostad | Skatteverket för att räkna ut skatten. Den kommer fram till att jag ska skatta några tusenlappar.
Men, det känns så bakvänt, för vi har inte gått någon vidare vinst på uthyrningen?
Exempel:
7000 i BRF-avgift.
Räntekostnader är 5000.
Vi hyr ut för 15 000.
Det ger en vinst på 3000 (15000 - 7000 - 5000).
Men! Skatteverket tycker det är en vinst på 8000 (15k - 7k) vilket höjer skatten.
Jag vet att det klart och tydligt står på Skatteverket.se att inte göra avdrag för bolånekostnader då schablonavdraget ska täcka det, men 40 000 SEK per år gör det inte
Jag skriver detta inlägg mest för att sanity checka med andra. För jag antar att Skatteverket knappast gjort fel…
Nej, det är så att många bostäder inte är lönsamma att hyra ut. Man får så klart in pengar som täcker en del kostnader men inte så att det blir lönsamt i egentlig mening. Detta gäller i synnerhet bostäder som är “halvdyra”. De är dyra i meningen att man har ganska höga lån men inte tillräckligt dyra/lyxiga för att hyras ut till höga chefer, ambassadörer eller liknande målgrupper. När man kommer upp på den högre nivån blir det lättare att ta bra betalt.
Före ränteavdrag. Jo, jag förstår att man kan gå lite plus ändå i exemplet ovan. Och jag både förstår och inte förstår att Skatteverket inte låter en ta lånekostnader i beaktande i en uthyrd bostadsrätt eller villa.
Tack för svar. Det är bara att tugga i sig skatten
Hur kommer avdraget på 40 000 in i din uträkning? Det borde bli 3333 om man räknar per månad som du får dra av innan skatten.
Dvs 8000-3333=4 667 som du skattar på? Isf skattar du 1400 per månad inte 2400.
Din kalkyl är ju inte färdig, då du bara räknat ut vinst, innan avdrag och kostnader, inom inkomstslaget kapital.
Inom kapital
Inkomster 12 * 8000-avdraget 40000 = 56000
Utgifter 12 * 5000 = 60000
Netto underskott på 4000 kronor och således får du ett avdrag på 1200 på din inkomstskatt
Schablonavdraget är tänkt att täcka kostnader som du har för uthyrningen, till exempel ökade driftskostnader, extra försäkringar, ombyggnad, inköp av möbler eller lånekostnader. Du får alltså inte dra av den typen av kostnader.
Du ska skatta på vinsten efter shablonavdrag. Att du har valt att finansiera lägenheten för mer än avdraget är ditt problem. Kostnaden för bostadsrätten är medlemsavgiften och att du har belånat saknar betydelse i det här sammanhanget.
En tillägg: Schablonavdraget uppkom när det i stort sett var gratis att låna pengar. De senaste 15 åren har merparten gjort vinster skattefritt. Nu är det sämre tider och för många lönar det sig inte att hyra ut bostaden i andra hand.
Jag kan till viss del tycka att du jämför olika saker när du tycker avkastningen är låg.
Om ni inte hade valt att hyra ut bostaden hade den på årsbasis kostat 12 * 7000 + 12*5000 - 12 * 5000 * 0.3 = 126000 dvs 10500 i månaden.
När ni hyr ut så får ni istället den totala kostnaden 12 * 7000 + 12 * 5000 - 12 * 15000 -1200 = -37200, dvs ni går plus 37200 (siffran 1200 från tidigare uträkning på skatteeffekt). Detta kan man nu se som att ni bara får 3100 i månaden, men det är ju att jämföra med förlusten på 10500, dvs ni ökar med 13600 jämfört med att bara låta den stå och kosta pengar.
En annan fråga är avkastning på kapital. Då är frågan hur mycket eget kapital ni gått in med. Med en räntekostnad på 60000 om året höftar jag till med att lånet är på 2 miljoner. Om ni har 50% belåningsgrad så har ni alltså 2 miljoner i eget kapital, och en nettoavkastning på 3100 motsvarande 1.86% vilket är en ganska dassig avkastning som bara är intressant om förhoppningen är värdeökning. Om ni dock bara har 20% eget kapital, dvs 500000, så är avkastningen 7.44% vilket är ok.
Du ger motsägelsefulla uppgifter. 15k/mån men 86k över 100 dagar ger 25.8k/mån på skatteverkets uträkning.
Om vi bara tittar på kassaflödet har ni in 15 per månad. Hyra 6400, räntan är 3500 efter ränteavdrag och er skatt är grovt 500/mån. Ni plussar 4600 i detta exempel förutsatt att ni exkluderat amorteringen från er ”ränta” på 5000.
Som @CarlJohan säger är schablonavdraget 40 000, men beroende på vilken bostadsform man hyr ut kan det finnas möjlighet till andra avdrag.
T.ex. för småhus och ägarlägenheter får man även göra ett avdrag på 20% för driftskostnader.
Detta gör att för denna boendeformen blir det skattefritt upp till 50 000kr.
50 000 - 40 000 - 50 000*0,2 = 0
För bostadsrätter gäller andra regler, där får istället BRF avgiften dras av för att täcka för driftskostnaderna, så som TS gjort i sina exempel.
