Beskattning på vinst vid privatägd hyresfastighet

Hejsan!

Vill först tacka för en fantastisk sida. Så mycket samlad kunskap och information är nästintill ovärderlig.

Jag är i dagsläget statligt anställd och tjänar strax under skiktgränsen på 509 tkr.

Jag har pratat med Skatteverket men jag litar inte riktigt på deras svar så jag vänder mig hit.

Nu till min fråga.

Jag har gått i tankarna på att köpa ett hyreshus á 4 lägenheter och har lite funderingar på hur jag kommer bli beskattad på kapitalöverskottet (hyresintäkter - alla utgifter exkl skatt)?

Skatteverket menar att överskottet från hyresfastigheten läggs på min “vanliga” inkomst och det som överstiger 509 tkr kommer jag bli beskattad på cirka 70%?! Uppdelat på egenavgift 29%, kommunalskatt 30% och statlig skatt 20%. Drar man bort jobbskatteavdrag hamnar man runt 70%.

Kan detta verkligen stämma? Låter lite väl högt.

Tacksam för alla svar. Öppen för diskussion.

Mvh Iman

 

 

Egenavgiften är också avdragsgill.

Du kan lyfta en del av vinsten som räntefördelning. Läs om detta på Skatteverkets hemsida. Skatten på räntefördelning är 30 procent.

När du säljer fastigheten och förhoppningsvis gör en reavinst är skatten 27 procent.

En hyresfastighet med tre eller fler lägenheter kommer alltid att beskattas som näringsverksamhet om du äger den privat, vilket innebär att överskottet beskattas med egenavgifter och sedan läggs på din inkomst av tjänst. Det finns dock stora möjligheter att få ner överskottet i verksamheten. Som Nestor skriver ovan kan du lyfta en del av vinsten som räntefördelning, hur stor del beräknas på ditt egna kapital i verksamheten. Du får även göra värdeminskningsavdrag, vilket återförs när du säljer fastigheten. Det finns även möjligheter att sätta av delar av vinsten till periodiseringsfond och expansionsmedel. Med tanke på hur låg belåningsgrad bankerna oftast går med på nuförtiden kommer du få stort eget kapital i verksamheten, vilket gör att du kan ta ut en stor del som räntefördelning, i runda slängar 6-7% av det egna kapitalet.

Rätt utnyttjat borde du, under tiden du fortfarande förvärvsarbetar, inte behöva få ett särskilt stort överskott i verksamheten som behöver tas ut som eget uttag.

Bra komplettering. Själv använde jag mig av expansionsfond i min näringsverksamhet några år före min pensionering för att skjuta skatten framför mig. Året efter man fyller 65 sjunker ju egenavgiften rejält.