Vill först tacka för en fantastisk sida. Så mycket samlad kunskap och information är nästintill ovärderlig.
Jag är i dagsläget statligt anställd och tjänar strax under skiktgränsen på 509 tkr.
Jag har pratat med Skatteverket men jag litar inte riktigt på deras svar så jag vänder mig hit.
Nu till min fråga.
Jag har gått i tankarna på att köpa ett hyreshus á 4 lägenheter och har lite funderingar på hur jag kommer bli beskattad på kapitalöverskottet (hyresintäkter - alla utgifter exkl skatt)?
Skatteverket menar att överskottet från hyresfastigheten läggs på min “vanliga” inkomst och det som överstiger 509 tkr kommer jag bli beskattad på cirka 70%?! Uppdelat på egenavgift 29%, kommunalskatt 30% och statlig skatt 20%. Drar man bort jobbskatteavdrag hamnar man runt 70%.
En hyresfastighet med tre eller fler lägenheter kommer alltid att beskattas som näringsverksamhet om du äger den privat, vilket innebär att överskottet beskattas med egenavgifter och sedan läggs på din inkomst av tjänst. Det finns dock stora möjligheter att få ner överskottet i verksamheten. Som Nestor skriver ovan kan du lyfta en del av vinsten som räntefördelning, hur stor del beräknas på ditt egna kapital i verksamheten. Du får även göra värdeminskningsavdrag, vilket återförs när du säljer fastigheten. Det finns även möjligheter att sätta av delar av vinsten till periodiseringsfond och expansionsmedel. Med tanke på hur låg belåningsgrad bankerna oftast går med på nuförtiden kommer du få stort eget kapital i verksamheten, vilket gör att du kan ta ut en stor del som räntefördelning, i runda slängar 6-7% av det egna kapitalet.
Rätt utnyttjat borde du, under tiden du fortfarande förvärvsarbetar, inte behöva få ett särskilt stort överskott i verksamheten som behöver tas ut som eget uttag.
Bra komplettering. Själv använde jag mig av expansionsfond i min näringsverksamhet några år före min pensionering för att skjuta skatten framför mig. Året efter man fyller 65 sjunker ju egenavgiften rejält.
Väcker tråden till liv eftersom jag har en liknande fundering angående expansionsfond. Om jag har en eller flera näringsfastigheter och avsätter pengar till expansionsfond så får jag från år 2021 skatta 20,6% (källa skatteverket: Expansionsfond | Skatteverket)
Säg att jag vill köpa en ny fastighet. Kan jag då använda mig av dessa pengar? Då kommer ju mitt egna kapital att öka (i och med att jag köper en ny fastighet) så jag kommer kunna avsätta ännu mera i expansionsfonden och kan hålla på så här och aldrig ta ut pengarna från expansionsfonden tills jag börjar sälja av fastigheterna. Har jag missat något eller kan man göra så här och bara öka upp expansionsfonden för den låga skatten 20.6% (vilket är lägre än skatten för privatuthyrning) och köpa flera fastigheter?
Hur tänker du nu? Expansionsfonden är en avsättning i deklarationen. Det finns ju inga reella pengar som du kan utnyttja.
Bara för att du köper en ny fastighet betyder det inte att underlaget blir högre. Underlaget beräknas inte på fastighetens värde utan på ditt Egna Kapital.
Antag att jag köper en villa för 2M, där 30% är eget kapital dvs. 600k. Antag att jag kan ta en hyra på 9k på villan och då få en årsintäkt på 108k. Antag att jag har utgifter på 50k (ränta, skatt, försäkringar osv.) och jag har då kvar en vinst på 58k.
Eftersom jag har 600k i eget kapital så har jag möjlighet att lägga av 600k i expansionsfond (efter skatt). Jag kan då ta mina 58k, betala 20,6% skatt på dem och få kvar ca 46k, dessa lägger jag nu i expansionsfonden. Jag har med andra ord bara skattat 20,6% på min vinst men jag har 46k i min expanstionsfond (ganska långt ifrån gränsen på 600k).
Anta att jag gör så i 5 år och får då ca 220k i min expansionfond. Jag vill nu köpa en ny fastighet för 2M varav eget kapital är 600k. När jag gör detta kan jag ju ta de pengarna som jag har från hyran tidigare år och kombinera det med 380k av mitt eget kapital för att få ihop de 600k (rent praktiskt blir det ju så att jag tar 600k från andra investeringar eftersom det är som du säger bara en deklarationsfråga). Då kommer mitt egna kapital att öka med 600k, och jag kan då lägga in ytterligare 600k i min expansionsfond.
Jag kan med andra ord fortsätta att skatta bara 20.6% på vinsten så länge jag expanderar verksamheten med eget kapital. Eftersom jag inte använder mig av räntefördelning och denna kan skjutas över oändligt från ett år till nästa kan jag i slutändan ta ut pengarna som “ränta” och då bara skatta 30%.
För mig är det då lite oklart varför det skulle vara mera fördelaktigt att driva detta som privatuthyrning när man kan komma ner i 20,6% skatt genom att driva det som näringsfastghet medans man som privatperson betalar 30%? Speciellt om man gör så att man bara hyr ut 10 istället för 12 månader, då tappar man ju runt 17% av hyran.
Den dagen du för tillbaka expansionsfonden får du betala normal inkomstskatt, inklusive egenavgift på överskottet samtidigt som du får tillbaka dina redan inbetalda 20,6 procent.
Korrekt, men eftersom jag kommer ha en jättestor summa att använda till räntefördelning så blir det “bara” 30% kapitalskatt på detta mest troligt. Enligt skatteverket så får jag ju dessutom “ränta på ränta” på räntefördelningen: Räntefördelning | Skatteverket
Exempel: Sparat fördelningsbelopp läggs till kapitalunderlaget
Håkan har ett sparat fördelningsbelopp från föregående år på 10 000 kr.
Håkans kapitalunderlag för innevarande år är 100 000 kr. Till detta får han lägga det sparade beloppet på 10 000 kr. Totalt kapitalunderlag blir 110 000 kr.
Om procentsatsen är 6,00 procent får han alltså flytta 6 600 kr (6,00 procent x 110 000) + 10 000 kr (det sparade fördelningsbeloppet) = 16 600 kr till kapital.
Mitt belopp som jag kan utnyttja för räntefördelning kommer med andra ord att öka och öka för varje år jag istället använder expansionsfonden.
Jag skulle dessutom kunna göra avskrivningar på villan (2% av byggnadens värde per år) och på så sätt eventuellt få ner skatten ännu lägre där, men då minskar samtidigt mitt egna kapital så detta måste jag nog räkna lite på om jag kan göra.
Summa summarum, jag kan betala 20,6% skatt på vinsten ända tills jag säljer en fastighet och jag får då tillbaka mina 20,6% och istället får jag skatta 30% på alltihoppa. Alternativt om jag inte har en lön/låg lön (FIRE/pension) så kan jag ta ut det som lön istället.
Jämför jag detta med privat uthyrning så tycker jag det här känns som ett relativt bra alternativ. På vissa sätt till och med bättre än att hyra ut privat, speciellt om man tar hänsyn till att man bara kan hyra ut den 10 månader istället för 12.
Nej, men jag kan väl spara räntefördelningen till nästa år? Och då kan jag ju fortsätta skjuta fram möjligheten att ta ut räntefördelning om jag inte använder den?
Jag upptäckte dock när jag särskådade deklarationsblanketterna att man får dra av 78% av expansionsfonden från sitt kapitalunderlag så jag får nog räkna lite mera på detta. Kanske ändå bättre att göra avdrag från bostaden med 2%.
Kan man transformera avdraget till räntefördelning när man säljer fastigheten? Jag antar att avdraget förvandlas till vinst som man kan kvitta mot förluster och utnyttja räntefördelningen som vanligt?
Tackar, jag undersökte blanketterna lite och räknade på det och kom fram till att jag kommer tjäna på att använda avdraget på byggnaden och ta ut resterande i räntefördelning, medans jag inte har någon nytta av expansionsfonden eftersom jag räknas som passiv näringsverksamhet. Om jag räknades om aktiv skulle jag kunna fundera på det, men jag är osäker på om jag kommer kunna göra det.
Periodiseringsfonden tyckte jag mig utläsa från blanketterna att det var 30% av summan efter avdrag och innan räntefördelning vilket gör att jag inte kan använda den heller.
Kalkyleringen blir därmed såhär:
Antagen hyra per månad
8180
Antagen hyra per år
98154
Utgifter innan skatt
Årligen
Ränta på lån
30100
Underhåll
12330
Försäkring
2500
Fastighetsskatt
8524
totalt
53454
Skatteberäkning
Årligen
In-ut utan skatt
44700
Avskrivningar
29199
Kvar att skatta för
15501
Resultat
Skatt
4650
Kvar efter skatt
40050
Inkomst hyra %
5.75%
Kvar efter skatt+amortering
9950
Outnyttjad räntefördelning
26277
Jag kan flytta en ganska stor del av räntefördelningen till nästa år som jag kan använda om jag eventuellt säljer fastigheten i framtiden. En skatt på 4650kr/år är inte alls så farligt tycker jag på de 44700 som jag får kvar efter förväntade kostnader.