Stämmer denna kalkyl (och upplägg) för uthyrning av bostad?

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Skulle vara tacksam om någon skulle vilja kika på detta. Är grön på området och tänker gå Mainhomes kurs om jag vill verkställa detta men jag vill först göra lite förarbete.

Min fru och jag vill så småningom köpa villa, dela av en del (om den inte redan är det) som ska hyras ut. Vi har ett område vi finner adekvat för uthyrning och som vi vill bo i men har inte kapital i dagsläget. Tacksamt nog känner vi några vänliga själar, vilka hyr ut boenden idag, som skulle kunna gå in med kapital och därför skissar jag på ett rimligt upplägg.

Nu går tankarna följande: Jag och frun tar bolån, betalar ränta på lånet, lägger en kontantinsats, betalar driftkostnad för delen vi bor i, står för lagfart och pantbrev. Investerarna lägger ut mellanskillnaden för att köpa boendet och delar på hyresintäkterna. Tanken är att vi så småningom köper ut de andra och tar över uthyrningen.

I kalkylen nedan har jag alltså inte räknat med ränta på bolånet och tagit bort halva driftkostnaden för att se vad investerarna kan räkna med för avkastning. Det är ett hypotetiskt scenario där hyran som kommer in är 18000kr och investerarna lägger ut 1,5 miljoner.

Utgifter:
Fastighetsskatt 500
Försäkring 500
Driftkostnader 1500 (ungefär halva huset)
Vakans (10% av hyran) 1800
Underhåll 2000

Drar bort utgifter från hyran som kommer in för att få fram cashflow:
18000-6300= 11700

Multiplicerar med antal månader för att få årligt cashflow:
11700x12 = 140400

Skatten på detta blir:
18000x12 = 216000 i hyresintäkter per kalenderår.

Drar bort 50000 eftersom de första 50000kr per kalenderår är skattefria vilket blir 166000 och skatten blir då 24% av det, alltså 39840. Eller hur?

Jag drar bort skatten från årliga hyresintäkter - utgifter. 140400 - 39840 = 100560

Detta divideras med utlägg 100560/1500000 vilket ger 6,7% i avkastning.

Stämmer kalkylen eller missar jag något?

Kan det finnas ett bättre upplägg som gynnar alla parter?

Tack!

2

Hur har ni tänkt göra här, delar ni på underhållet? Hur stort är huset?

Det här låter väldigt lågt. Räknar du in VA, sophämtning och el/uppvärmning i denna summa?

Har ni tänkt ta ut 18 000*2 = 36 000 kr i kallhyra i månaden? Eller har ni tänkt låta investeraren få hela hyresintäkten? 18 000 kr i hyra för en investering på 1.5M är 3 gånger högre än mina kalkyler som ligger på runt 4000-5000 kr i hyra för varje 1M investerat (så en investering på 1.5M räknar jag med att kunna hyra ut för 6000-7500 kr/månad). Vilken stad och storlek på hus pratar vi om och hur stor del av huset får hyresgästen?

Om du räknar med 10% vakansgrad så borde denna summa minska med 10% och motsvarande skatteuträkning.

Har dina investerare flera fastigheter? Du räknar på skatt för uthyrning som privatperson, men jag tror inte de kan använda sig av dessa regler utan du kommer troligen få räkna på beskattning som näringsfastighet för dem skulle jag tro. Jag trodde dessutom skattereglerna för privatpersoner var:
(20% av intäkterna) - 40 000 men osäker här då jag räknar med att få deklarera som näringsverksamhet.

Vad tror du om att ni helt enkelt gör så att ni tar ett lån från investerarna och betalar ränta på en viss procentsats istället? Då slipper ni krångel med att ni bägge äger huset, lagfartskostnader osv. Jag tror det kan vara så att investerarna till exempel kan påtvinga att huset säljs rent juridisk så att det i slutändan blir exekutiv auktion, men lite osäker på den juridiska biten här.

3

Tänker att investerarna står för underhållet på den delen som hyrs ut men är medveten om att det kan komma kostnader som tillfaller hela huset men i sådana fall kan man dela på den kostnaden. Då skulle jag i sådana fall nalla av vår buffert.

I dagsläget finns det inget aktuellt hus men i det hypotetiska scenariot ovan utgår jag från ett hus som nyligen såldes i området med inredd bottenvåning där det fanns tre hyresgäster. Tror att våningen låg på 112m2.

Mjo, 1500 i driftkostnader kan vara lågt eftersom elpriser skenar. Detta får jag givetvis se över beroende på vilket hus som köps typ vad den har för luftvärmepump eller om det finns kamin. Du som hyr ut, höjer du hyran nu när energipriser skenar eller tar du smällen själv?

I denna kalkyl får investerarna hela hyresintäkten, ser inte så värst lönsamt ut annars vilket jag inte tycker är särskilt schysst när de har ställt upp. Vi kommer så småningom köpa ut investerarna, exempelvis när kan ta högre lån, sparat ihop mer kapital, eventuella kommande arv eller när man får värdera om bostaden.

Området vi tittar på ligger norr om Sthlm med goda kommunikationer in till city. Föreställer mig att delen som hyrs ut kan vara runt 100m2, då vi känner till liknande lösningar i området uppfattar jag det som rimligt.

Förstår jag dig rätt att du alltså räknar med 5000 hyra per miljon i brutto?

Juste, tack!

Precis, de har flera fastigheter. Så de skulle kunna använda sina bolag för att beskatta det som näringsfastighet? Kan detta röra till det eftersom det blir många ägare på samma bostad?

Tack! Såg att jag använde mig av förlegade skatteregler men när jag skrev in det på skattverkets hemsida kan man dra av ytterligare 20% utöver 40000. Står “Detta avdrag är tänkt att täcka dina driftskostnader, till exempel sophämtning, vatten och el.” vilket gav samma utfall som jag skrev tidigare.

Det skulle visserligen kunna vara ett alternativ och att procentsatsen för räntan är den samma som avkastningen vid uthyrning.

Uppskattar verkligen din input, jag kommer givetvis prata igenom olika upplägg med investerarna men jag vill fundera igenom detta noggrant först.