Nu driver min far ett ärvt familjeföretag som sysslar med hyresfastigheter - och jag kommer så småningom få mer ansvar och inflytande, och tänkte egentligen bara tänka högt bland er kunniga inom dessa områden, för jag är nämligen relativt okunnig inom både börsen och hyresfastigheter. Jag har hört både att man endast bör syssla med fastigheter, men också att börsen är överlägsen. Så jag söker en lite mer nyanserad bild av det hela och försöker vara så öppensinnad som möjligt och därav skriver jag här.
Det jag funderar över är hur hyresfastigheter jämför sig med globala indexfonder eller Lysa i det långa loppet. Jag räknar även med värdeökningen på hyresfastigheten samt såklart hyresintäkterna. Är det en smart idé att diversifiera mer till indexfonder eftersom att fastigheter är “koncentrerade investeringar” (alla i sverige, i en bransch etc.), eller bör man hålla sig till det området man är mer kompetent i (inte för att man behöver vara kompetent i börsen, men snarare för att man har ett större försprång i denna sektorn för inkomst).
Jag förstår ju givetvis att det beror på massa detaljer som jag inte har bidragit med, men tänkte bara om någon har en generell syn på det hela. För man kan ju välja att expandera företaget med mer hyresfastigheter, eller allokera successivt en större andel av portföljen till aktier. Någon som har lite input om detta? - Hastigt skrivet, sorry för eventuella oklarheter
Var dina fastigheter finns geografiskt spelar nog in en del. Samt hur volym och stordriftsfördelar kan bli för/nackdel för dig. Det finns många detaljer som påverkar, som du själv nämner.
Den korta versionen är väl i princip att du med indexfonder över tid kan få en avkastning på eget kapital på runt 7% helt utan arbetsinsats. Med bostadsfastigheter kan du få en avkastning på eget kapital på uppemot 20%, men med stor arbetsinsats och stor variation beroende på omständigheter.
Direktavkastningen för hyresfastigheter i de största städerna är ofta ganska låg, kanske omkring 2-4 %. Ju mindre centralt desto mer ökar typiskt sett direktavkastningen. I en liten ort ligger den kanske på 6-8%. Om du belånar en fastighet (vilket ju är lätt jämfört med aktier) som avkastar 8% till 70% av värdet med en ränta på 3%, så får du ju en fin hävstång och en mycket bättre avkastning på eget kapital än börsen.
Saker att beakta när det kommer till fastigheter kan vara:
Värdeutveckling. I större städer räknar nog många med en värdeutveckling, som offset till den låga avkastningen. Om det stämmer framöver vet såklart ingen. På mindre orter kan det finnas risk för värdetapp över tid.
Ändringar i hyreslagstifningen är inte helt omöjliga sett till en längre tidshorisont. Det nuvarande bruksvärdessystemet pressar ner hyrorna i attraktiva lägen/storstäder och håller dem möjligtvis uppe i sämre lägen/mindre orter. Nuvarande system bidrar dock till en stabilitet och förutsägbarhet, där man nog kan förvänta sig att hyrorna över tid håller tempo med inflationen.
Det finns klara stordriftsfördelar i fastighetsförvaltning. Det kan finnas effektiviseringsfördelar i att växa ett bestånd på ett vettigt sätt.
Det kommer att komma krav på stora energieffektiviseringar av fastigheter genom EPBD. Hur detta slår ekonomiskt är oklart, då vi ännu inte vet exakt vilka krav som kommer ställas samt vilka bidrag som kommer ges.
Efterfrågan på bostäder. Det har länge varit brist på bostäder och väldigt litet problem med vakanser även i utflyttningsorter. Minskad invandring och låga födelsetal har ändrat diskursen och vi ser också ökade vakanser senaste året.
Räntor påverkar ekonomin i fastigheter väldigt mycket. Perioden med nollränta ledde till god lönsamhet för många, när räntan ökade snabbt hamnade många på pottkanten, särskilt eftersom det inte går att öka hyrorna med samma hastighet för att kompensera.
Låter som ett fint läge att behålla fastigheterna och investera överskottet på börsen.
Jag gör så i liten skala, funkat fint.
Men hade inte velat vars all in i börsen. Fastigheter är mer stabilt/kalkylerbart gällande kassaflöde.
Säljer du fastighet kanske du utlöser diverse skatter men det går ju kolla.
Kommer även du få ärva på sikt är det bara att köra
Jag är 42 och gett mig in på fastigheter i mindre ort för 6 år sedan. Då räntan var låg.
Jag skjuter lite från höften för kan inte alls allt men försöker .
Har precis gjort en hyreslista till banken där bla förbättringar ingår.
Under 6 år har vi renoverat och förbättrat fastigheterna med 1.5 milj. Återinvesterade pengar. Vi har hittils knappt tagit någon lön, vi har även vanliga jobb, få fastigheterna är vårt extra knäck inför pension .
Avkastningen räknat på priset för fastighet samt nuvarande driftnettot så ligger bästa fastigheten på 12% och de andra pendlar mełlan 8-9%
Vet inte om det är så man ska räkna även när man amorterar osv. Men det ser ut som det funkar för oss
Hyresfastigheter är ett jobb, indexfonder är passiva. Vinstmarginal skiljer sig mycket från fastighet till fastighet. Uthyrning ger ofta ett mer förutsägbart kassaflöde. Börsen och fastighetsvärde svänger, men hyror går ganska stadigt och följer typ inflation.
Kan du ingedera så köp indexfonder. Kan du fastigheter är det nog fortfarande klokt att inte ha alla ägg i fastigheter.
