Hej forumet!
Säkert har ämnet varit uppe i tidigare trådar.
Skulle ni säga att index-fonder slår fastigheter på en 10-årsperiod? Väldigt stor skillnad på nerlagd energi (tid)…
1 gillning
På vilket sätt? Vilken typ av fastigheter?
Likviditet?
Avkastning?
Risk?
Associerade kostnader?
3 gillningar
Bra frågor!
Tänker mer generellt på ökning av värde på bostadsmarknaden över en tioårsperiod och historiskt.
Om du hade en pott pengar, hade du satsat på att göra smarta affärer inom fastigheter (UK, Europa, Sverige) eller på index-fonder?
Forskning har visat att fastigheter som tillgångsslag långsiktigt ökar i värde i linje med inflationen. Sedan har det funnits vissa perioder när räntan varit konstlat låg när också värdeökningen varit konstlat stor. Sedan kan det alltid hända att enstaka områden ökar i värde snabbt på kort tid men det är en annan fråga.
1 gillning
Jämför man utan belåning så är börsen bättre.
I normalfallet äger man ju fastigheter som är högt belånade till väldigt förmånlig ränta.
Är man villig att ta den risken som kommer med högt belånade fastigheter är fastigheter definitivt bättre än börsen på lång sikt i och med 5-6x hävstång.
Även med en realavkastning på en fastighet som motsvarar 0%, alltså som följer inflationsmålet om 2% per år, så får du 5-6x hävstång på inflationen, alltså i runda slängar 10-12% avkastning per år på investerat kapital.
Är fastigheten dessutom uthyrd får du ett positivt kassaflöde och någon annan som betalar dina lån.
För att kunna låna i närheten av lika mycket till att investera på börsen kommer du ha en ofantligt mycket sämre ränta och gör det inte värt det.
4 gillningar
Jag tror inte det. Fastigheter har varit bra tack vare belåning, speciellt när räntan har varit så låg. Inte säkert att det blir lika bra framöver. Helt säkert mindre volatilt i alla fall.
2 gillningar
Jag ser inte att det finns ett svar på den frågan. Det beror på målet och kraven enligt mina ovan frågor.
Tack alla! Forumet har verkligen “stuns”, snabba kloka svar direkt!
2 gillningar
Köpa random fastighet och tro att det går vägen och per automatik ger god avkastning över tid är nog ett misstag.
Oftast har ju många tjänat på sin bostad genom att just bo i den. (Bo måste man ju göra)
Som exempel har mina föräldrar bott i sitt hus sedan mitten av åttiotalet och kanske skulle göra en vinst på 1,5miljoner om dom säljer idag.
Jag har bott i mitt nybyggda hus sedan 2010 och skulle vid försäljning göra vinst på 5miljoner om jag säljer.
Det viktiga är nog läget på fastigheten och tur skulle jag tro.
1 gillning
Räntan + renoveringskostnader är motsvarigheten till fondavgiften.
Det innebär att det kostar lätt 3% om året att äga en belånad bostad, men det kostar 0,2%-0,7% att äga en bra fond (index eller femstjärnig).
Man ska bo någonstans, vad man än investerar i, så boendekostnader behöver man inte ta med i kalkylen.
Bostaden stiger i snitt som inflationen, men faller i värde vid hög inflation.
Bostaden stiger i värde vid renovering lika mycket som renoveringen kostar.
Aktiefonden stiger i snitt 7-10% per år.
Min slutsats är att bostad är en bra affär om man själv kan utföra renoveringen istället för att anlita fackmän och snabbt säljer med vinst för att upprepa renovering med nästa bostad. Igen och igen.
Annars är aktiefond en bättre investering.
1 gillning
Jag har inte sagt något om en bostad, utan en investeringsfastighet, med värdeökning.
Lägg på hyresintäkter där motsvarande 4% av värdet på fastigheten per år (20-24% av investerat kapital) så har du intäkter motsvarande 30-40% per år mot ditt investerade kapital, totalt sett med hyresintäkter + förväntad värdeökning.
Självklart försvinner en del av detta till underhåll etc. Men hävstången i fastigheter gör det näst intill oslagbart över tid, just på grund av förmånlig ränta på lån.
Min upplevelse är att på sikt att investera i aktier som tillgångsslag eller fastigheter som tillgångsslag så är avkastningen ungefär samma. Dvs om jag skulle ta kontrasten mellan mig och en god vän som inte skulle ta i en indexfond och plöjer ner allt i sina fastigheter.
Det som skiljer är grovt:
Fastigheter:
- plus: lägre volatilitet, möjlighet (och acceptans) till belåning och hyfsat förutsägbar avkastning / kassaflöde, du får betalt för skicklighet / låg påverkan av slump
- minus: enormt behov av kapital, är att driva företag och kräver tid/engagemang, låg likviditet
Aktier
- plus: du kan börja med 100kr, kan vara 100 procent passiv, kräver igen kunskap eller engagemang, hög likviditet
- minus: hög volatilitet, oaccepterat / svårt med belåning, oförutsägbart kassaflöde, hög påverkan av slump, du får inte betalt för skicklighet
Över en lång tidsperiod ger båda ungefär 8 procent i avkastning nominellt och utan belåning.
(Därav att vissa rika släkter i Sverige har gått fastighetsspåret och andra aktiespåret. Vore det en stor differens så skulle kapital omallokerats och differensen skulle jämnas ut, vilken den gör från tid till annan.)
6 gillningar
Kavastu har bara tur alltså?
Kavastu investerar inte i indexfonder eller köper fastigheter.
Få i Sverige verkar lägga ner lika mycket tid som han gör och har gjort under lång tid.
Han verkar verkligen ha hittat ett sätt som fungerar för honom men som är svårt att kopiera för gemene man.
1 gillning
Fastigheter har varit bättre. Priset på en genomsnittsvilla i Sverige har stigit med 302% 2000-2022. Stockholmsbörsen under samma period har lyft 139%.
Men det var då. Framåt i tiden tror inte experten på det: “Ska man se motsvarande utveckling under kommande 20 år så måste vi ha en fortsatt lågräntepolitik och just nu tror vi inte det”.
Så skicklighet lönar sig alltså?
Jans jämförelse är mellan att investera i aktier och fastigheter.
Ja, jag hävdar att skicklighet lönar sig.
Skulle vi ta 100 personer som fick x summa pengar för att köpa fastigheter så hade utfallet skiljt sig mellan olika individer. Och där tror jag att kunskap är viktigare än “tur”
3 gillningar
Instämmer, det är också min känsla. Men det finns naturligtvis objekt som avviker både upp och ner. Det är belåningen som gjort fastigheter till en så lysande affär.
3 gillningar
I kombination med en sjunkande och extrem låg ränta, inte att förglömma.
(Inte ofta vi är på samma sida argumenten 
)
2 gillningar
Vad är det för forskning? Sunt förnuft säger ju att land bör bli dyrare när produktiviteten ökar (i stil med Baumoleffekten).