Att äga hyreshus anses ju vara en av de bästa och säkraste investeringarna man kan göra. Hur kommer det då sig att det inte kryllar av fonder där investerare kan investera pengar som fondförvaltaren använder som kontantinsats för att köpa hyreshus?
Fondförvaltaren sköter allt som har med hyreshuset att göra; renoveringar, förhandlingar, vräkningar o.s.v. och investerarna tar därefter del av avkastningen minus amortering, ränta, löner, löpande utgifter och fondavgift o.s.v.
Jag pratar inte om fastighetsaktier eller REITs som går åt helvete vid börskrascher.
Det måste ju finnas en anledning till att det här inte finns tillgängligt för ISK
Det enda jag kan komma på som hinder är vad som händer ifall folk vill sälja av sina andelar i fonden…
Jag gissar att du redan har funderat på det här @janbolmeson
Varför skulle detta vara en smart grej? varför skulle fastigheter vara mindre volatila som tillgång om de ägs av en fond istället för ett fastighetsbolag? Hela iden verkar feltänkt.
Om man nu ändå vill ha en stabilare fond av det slag som du beskriver borde den, som jag ser det, snarare investera i typ Öresundsbron eller annan infraatruktur. Sådana fonder finns väl men jag vet inte om de är tillgängliga för privatpersoner.
”Säkerheten” med fastigheter kommer från att man vid krascher kör på strutsmetoden och inte omvärderar eller säljer något. Ser man ingen nedgång finns den ej…
Samma sak har gällt för private eq bolag, dock tycks den bluffen om ”mindre risk” flutit upp till ytan senaste åren.
Fonden förklarar själv varför det inte fungerar. Rådande marknadsförutsättningar är väll att alla vill ta ut sina pengar vid kris för att inte själva sitta kvar med Svarte Petter?
”SBF Fonder, förvaltare av SBF Bostad AB (publ), har fattat beslut om att avveckla fonden och lösa in samtliga utestående aktier senast 2028. Bakgrunden till att SBF Fonder beslutat att stänga fonden är att den nuvarande modellen med årlig inlösen inte är anpassad efter rådande marknadsförutsättningar. Hyresbostadsfastigheter utvecklas bäst med tydliga investeringshorisonter där åtgärder genomförs för att addera värde över tid. SBF Fonder kommer med anledning av detta genomföra en ansvarsfull avveckling i syfte att realisera de värden som skapats. Fonden kommer att stängas senast 2028 och samtliga A- och B-aktier kommer att lösas in till ett inlösenbelopp som fastställs vid tidpunkten för stängning och som då baseras på de försäljningar som en avveckling innebär. Ingen åtgärd krävs från aktieägare.”
Just den biten är det ingen skillnad med. Men fastigheterna i sig har ju ingen volatilitet, det är ju bara om fastighetsbolaget är börsnoterat som det “får” en volatilitet, och den risken är alldeles för korrelerad med börsen som helhet.
Det jag pratar om är att få ta del av ränteintäkterna, inte börsvärdet.
Fastigheterna har ju en stor volatilitet. Sedan förstärks den av belåningsgraden.
Man tjänar inga större pengar på hyresintäkter i sig utan det är belåningen som är nyckeln till hög avkastning. Med det kommer också en väsentligt ökad risk.
Om jag äger ett hyreshus skiter jag ju fullständigt i om det värderas upp eller ned, så länge hyresintäkterna rullar in är jag ju nöjd(?)
Belåningen möjliggör köp av större hyreshus vilket betyder större hyresintäkter ja, så visst, utan belåningen blir avkastningen på eget kapital inte så mycket att hänga i granen, men det förändrar ju ingenting med min tanke?
Jag har också funderat på det här många gånger. Istället för att köpa volatila fastighetsbolag som är högt belånade och sedan köpa räntefonder för att få stabilitet, så borde man slå ihop dessa: fastighetsbolag med ingen eller minimal belåning. Fonden eller fastighetsbolaget växer enbart genom nyemissioner och köper tillbaka aktierna då dessa faller under substansvärdet. All vinst delas ut.
På JustETF hittar jag 36 st fastighets-ETF:er. Jag har inte kollat igenom dem, men jag tycker att några av dem även borde innehålla hyresfastigheter. Kan det vara något att kolla närmare på?
Det här låter lite som hur de som investerar i utdelningsaktier brukar resonera.
För alla andra har det ganska stor betydelse vad tillgången har för värde, om man skulle vilja sälja eller belåna den. Totalavkastningen är det som spelar roll.
Om inte annat måste man ta hänsyn till hur mycket kapital som bundits i investeringen och vad man får för avkastning på det. Har man betalat för mycket skulle man ha kunnat köpa fler andelar och få in ännu mer hyresintäkter om man inte gjort det.
Jag har ingen specifik källa på det, men Jan t.ex. har ju skrivit flera artiklar om hyresfastigheter tidigare som förklarar varför det är en sådan attraktiv investering. Finns väldigt mycket information på nätet om hyresfastigheter.
Det är väl väldigt svårt att beräkna riskjusterad avkastning på en hyresfastighet? Riskerna som finns med båda strategierna är helt olika.
Men att ett (tillräckligt) stort hyreshus slår index+räntor i absolut avkastning är ju knappast någonting att diskutera.
Sen behöver en sådan fond som jag syftar på inte slå index+räntor i riskjusterad avkastning för att kunna bidra till portföljen, men det är en annan diskussion.
Nja, där håller jag inte med. Som sagt, hyresintäkterna rullar ju in oavsett om hyresfastigheten värderas upp 10% eller ned 10%. Utdelningsaktierna utdelar mindre (i kronor) om aktien faller 10%.
Absolut är det så, det gäller att man köper till rätt pris.
