Hej Alla! Vi planerar att köpa vår första hyresfastighet efter en period av ”flippning” av bostadsrätter. Tanken är att köpa den privat eftersom lagfarten blir såpass mycket högre för ett företag.
Förstår att det finns för och nackdelar. Skjuter man sig själv i foten om man köper privat?
Prisklass 5-10miljoner
Lägenheter 4-8st
Vi kommer bo i en del av fastigheten själva initialt.
Vi siktar på något med visst renoveringsbehov för att kunna värdeöka.
Tack på förhand.
Lättare att avvytra genom att avvytra bolaget kanske.
Sen är det (om man startar AB) företaget som äger ansvaret vilket kan skydda er som privatpersoner om det går åt pipsvängen.
Men annars vet jag inte.
Ja det kan nog stämma fint att det är enklare att avyttra till ett annat AB i det fallet. Vad jag förstått så får man göra ränteavdrag på lån som vanligt när man äger privat och det är ju bra. Fördelen med bolag är kanske att man kan återinvestera eventuell vinst in i bolaget (som kan äga andra tillgångar) igen medans privat så måste vinsten återinvesteras in i den specifika fastigheten tänker jag?
Nej, man får inte göra ränteavdrag som vanligt vid enskild firma. Den räntekostnaden du uppger i firman, ska du dra av motsvarande i din privata del i deklaration. Detta är ett jättevanligt fel som enskilda firmor gör, då det är förtryckt. Fungerar så länge skatteverket inte kommer på en dock. Däremot så får du ju göra avdrag för räntorna i verksamheten och därmed minska din skatt på vinsten i verksamheten (men det är inte ränteavdrag, utan en kostnad i verksamheten)
Om fastigheten redan ligger i bolag verkar det dumt att betala lagfart bara för att ha den privat, nästa ägare vill antagligen ha den i bolag också. Känns lite som en icke-fråga tills ni har ett specifikt objekt.
Ja så är det ju. I denna prisklass har hittills det mesta vi sett varit privatägt så därav inställningen mot privatägt. Frågan är väl egentligen om man Bör få in köpet i ett AB direkt eller inte.
Ofta lättast att få banklån privat första gången.
Fördelar AB
Nackdelar
.Men krasst om du vill skala hade jag nog lagt in det i ett ab.
Har du jobb och lön utöver det som kommer från hyresfastigheten? Annars blir det förmodligen statlig inkomstskatt på det mesta eller allt från hyresfastigheten
Näe, 4-8 lägenheter är en näringsfastighet (mest troligen), så det räknas som näringsverksamhet och beskattas som sådan. Så även om TS har annan sysselsättning och inkomst (mest troligen om man nu vill låna till att köpa och inte gör det i ett befintligt bolag) så ska ju inkomster/utgifter kvittas först innan du ser vad som är över som ska beskattas.
Så man borde ju ändå planera sin skatt genom t.ex expansionsfond.
Stort tack allihopa för att ni tar er tid att svara 
Det blev affär igår så nu är vi några månader ifrån att vara hyreshusägare.
Vi behåller båda våra jobb tillsvidare men jag som tidigare arbetat som snickare överväger att smyga igång den karriären så smått igen fast i egen regi/fastighet. Det finns utrymme för tillbygge/förbättringar av fastigheten och det kommer vi göra så fort som ekonomin tillåter. Med andra ord kommer eventuell vinst garanterat reinvesteras.
En sak jag funderar på. Man behöver ju diverse verktyg och utrustning för att renovera. Detta går ju inte göra avdrag för mot fastigheten privat men hade det gått om fastigheten låg i AB? Jag har en enskild firma idag som dock driver med helt annan verksamhet men ett alternativ är kanske att köpa verktyg till min enskilda firma, och kanske anställa mig själv för att genomföra renoveringar?
Känns som en ren djungel med olika för och nackdelar med privat, bolag, avdrag och olika skattesatser. Har ni tips på någon jurist eller annan lämplig yrkesroll jag kan prata med för att ”göra rätt” från början?
En till sak jag funderar på är stämpelskatten. 1.5% privat och 4.25% för företag om jag inte missminner mig. Detta är på köpeskillingen. Låt säga att vi omstrukturerar från privat till AB om 5 år när allt är renoverat och förmodligen värt mer, vilken summa behöver vi då betala stämpelskatten på?
Sålänge ni har ett legitimt behov av det i verksamheten så är det inga problem. Men för säkerhetsskull så kanske man ska lägga till något snickeri SNI.
Det som fastigheten värderas till vid tillfället.
Finns inga genvägar, ni får ta ut mäklare och göra värderingar, minst 2 skulle jag säga för att ha sitt på det torra. Är det stor skillnad på deras värderingar så en 3:e och sen ta den som lägger sig i mitten och få det dokumenterat. Så det är nog bättre att ta in i AB direkt isåfall för att slippa högre stämpelskatt.
OBS, tänk på att beroende på fastighetskod så kan det redan klassas som näringsverksamhet.
Nej stämpelskatt betalas på det som är högst av bolagets anskaffningsvärde eller taxeringsvärdet.
Oftast så säljs fastigheten in i ett AB för ditt skattemässiga restvärde( ditt anskaffningsvärde + investeringar som läggs på avskrivning - gjorda avskrivningar)
Avdrag för verktyg i en enskild firma går alldeles utmärkt om de behövs i verksamheten. Däremot finns det ingen möjlighet att dra av moms på verktygen om du bara har hyreslägenheter.
Det finns ett förbud mot att fakturera sig själv så driva en parallell enskild firma med snickeri och fakturera hyreshuset kan vara dumt. Det skulle också resultera att du “förlorar moms”. Snickarfirman behöver lägga på moms på fakturerade tjänster som hyreshuset inte kan göra avdrag för