Hej,
Jag håller på att köpa en hyresfastighet med 9 lägenheter för 4,3 miljoner.
Jag driver redan ett vinstdrivande aktiebolag där jag maxar lön upp till gränsen för statlig skatt och utnyttjar det lönebaserade utdelningsutrymmet fullt ut.
Finansieringen är redan ordnad och jag kan belåna 75 % oavsett om köpet sker privat eller via AB.
Det jag funderar på är vad som är mest fördelaktigt i längden:
Att köpa fastigheten privat
Eller att starta ett nytt AB för ägandet
Jag vill gärna höra era erfarenheter kring:
Skattemässiga för- och nackdelar med privat ägande jämfört med bolag
Hur beskattning av löpande överskott skiljer sig mellan privat och AB
Möjligheter till ränteavdrag i de två alternativen
Risk och ansvar, särskilt med tanke på personlig borgen
Långsiktig strategi – t.ex. att sälja fastigheten direkt (privat beskattning 22 %) jämfört med att sälja aktier i ett fastighetsbolag
Om det finns fördelar/nackdelar att koppla ett nytt fastighetsbolag till mitt befintliga AB i en koncernstruktur
Finns det andra faktorer jag borde väga in innan jag bestämmer mig för privat ägande eller bolag?
Utöka beståndet? Då är ju AB en ganska bra ide för att kunna hantera kostnader och utgifter.
Den stora nackdelen med AB är väl att du har lite högre kostnad för lagfart. Men annars ser jag ingen nackdel om du redan idag plockar lön till brytpunkt från ditt andra bolag.
Sen kanske nya 3:12 reglerna kan påverka negativt om du skapar ett dotterbolag att förvalta dina fastigheter i, här får du rådgöra med konsult/revisor.
Om fastigheten idag inte ligger i ett AB så är lagfarten den stora nackdelen som skrivits ovan. Den stora fördelen med AB är att du kan använda dig av utdelning.
Om du vill ha 75% belåningsgrad så tror jag du kommer få problem med beskattningen på grund av att underlaget för positiv räntefördelning blir lite lågt om du inte kan ta ut utdelning.
Jag är lite för dålig på reglerna kring AB och utdelning för att kunna säga exakt vad som blir bäst, men räkna på förväntad avkastning efter utgifter och kolla underlaget för positiv räntefördelning och hur du kan undvika 50%+ skatt på överskjutande del.
Känns som om det är lite antagandet här som jag inte riktigt är med på:
Vid en försäljning av aktier så hamnar ju kapitalet i ett annat aktiebolag. För att få ut kapitalet från det aktiebolaget så blir väl pengarna beskattade? Antingen genom utdelning eller lön? Om man då jämför med att ha ägt det privat så beskattas försäljningen med 22/27% vilket bör vara lägre/lika lågt?
Lagfarten som beskrivs i artikeln (4.25%), gäller enbart om det är ett (aktie)bolag som köper fatigheten. Som privatperson är stämpelskatten bara 1.5%.
Jag ser även att det inte står något om utdelning, vilket är den absolut främsta orsak till varför jag skulle välja AB. Jag har dock valt att ha lägre belåning och använda positiv räntefördelning istället.
Ett problem jag ser med AB är att man inte kan driva det helt själv heller, man måste ha en suppleant. Vet inte hur detta löses när fastighetsaffärer görs?
Ja men du använder ju pengar som redan finns i bolaget för att köpa, du använder ju inte pengar du tagit ut från ditt AB för att finansiera. Så någonstans ska du skatta, antingen innan eller efter.
Utdelning är nog inte den primära anledningen till att köpa fastighet i bolag. Åtminstone inte inledningsvis. Jag skulle jämföra det med att köpa aktier eller fonder, man vill helt enkelt förvalta pengarna som bolaget fått in.
Du behöver ha en suppleant, denna behöver inte vara “aktiv” dvs du kan driva det ensam men suppleant behös för stämmor och vara insatt nog att ta över om det händer dig något.
Detta kravet finns ju även om du äger privat, fastigheten behöver ju skötas om även om du själv inte kan.
Ok, men då är antagandet att man redan har ett AB från början då. Jag trodde att det fanns en gräns för hur stort belopp ett AB får använda för inköp utan beskattning?
Hur menar du att detta krav finns för enskild firma? Jag kan driva firman själv, och om jag dör/blir sjuk så kan fastigheten säljas. Jag har personligen lite problem med att få tag i någon som vill vara suppleant för ett AB.
Jag tror du gör helt rätt. Men om du har tid får du gärna förklara varför och vilka fördelar AB har. Den stora skillnaden jag ser mellan AB och andra företagsformer är möjligheten till utdelning, i övrigt var min uppfattning att de är ganska lika.
När man säljer fastigheten (företaget) i framtiden så bör väl skatten bli 20,6% (skatt på vinst i AB) + runt 20%+ till om man kan ta ut vinsten som utdelning? Jag får inte ihop det här så jag antar att jag missar något.
Som privatperson betalar man ju bara 22/27% vinstskatt.
-Inte personlig ansavarig om det går dåligt/konkurs
-Använda periodiseringsfond för att balansera vinst/förlust mellan åren.
-Vinst som genereras behöver inte ta ut som lön, vilket är inte möjligt med privat ägande.
-Eftersom jag finansierar 100% med lån och banken belånar bara 75% så kan jag finansiera resterande från mitt verksamhetsbolag.
-Utdelning är inte för mig något jag kan nyttja från mitt fastighetsbolag eftersom jag redan plockar maximalt från mitt verksamhetsbolag, jag kommer troligtvis inte heller ta ut någon lön utan tänkte betala av lånet eller köpa ett till fastighet.
-Man betalar alltid bolagsskatt på vinsten AB genererar, det kommer man inte undan.
-Jag tror om jag säljer AB som äger fastigheten så betalar man bara kapitalskatten 30%
Ett AB skattar på all vinst. I övrigt förstår jag inte vad för gräns du pratar om?
Det är inte mycket större skillnad mot ett AB förutom att suppleanten tvingas hantera den dagliga driften tills allt är klart.
I fallet som enskild firma vet jag inte vad som händer vid dödsfall, aldrig varit aktuellt för mig.
Men om du ska driva det som firma så förstår jag inte varför man skulle driva det som enskild firma i TS fall där man plockar lön till brytpunkten redan och det finns ett AB på plats.
Så i TS fall så finns det redan ett nät bakom och man är van vid AB formatet, så jag ser absolut ingen anledning att gå vägen som Enskild firma…
Ja men om du ska investera 25% så måste du först ha plockat ut dessa 25% och skattat på dem. I TS fall med lön till brytpunkten redan så innebär det att varje 5000 kronor han plockar ut kostar ca 13000. Man kan inte dela ut hur mycket som helst lågbeskattat.
Du behöver även skatta på intäkterna varje år och bekosta underhåll och renoveringar med skattade pengar. Kör du AB så är det avdragsgillt och du betalar med oskattade pengar.
Skulle han sen sälja av bolaget med fastigheten så kan han köra en 5/25.
Här är jag osäker. Ska du äga bolaget som fastigheten finns i via ett annat bolag? Då kommer ju pengarna in där och hanteras som vanligt. Mest förmånliga då är nog att köra en 5/25 för att få ut pengarna.
Detta motsvaras av expansionsfonden i privat ägande. Dock har jag lägre lånegrad så jag kan använda positiv räntefördelning vilket gör att jag inte gör någon vinst och får därmed beskatta allt som kapitalinkomst (30% skatt). Fundera på om det är ett alternativ för dig. Min uppfattning är att positiv räntefördelning funkar på samma sätt i AB som enskild firma.
Kan vara så att detta beskattas som kapitalintäkt (30% skatt). Fortfarande högre summa än man betalar som privatperson/enskild firma dock.
Eftersom du redan i dagsläget äger ett AB och känner till hur det funkar och de övriga punkterna du räknar upp, så håller jag med er om att ett AB med största sannolikhet är bättre i ditt läge.
Jag blandade ihop det med expansionsfonden som bara finns i enskilda bolag som motsvarar AB:s 20,6% skatt på vinst som går att hålla i bolaget.
Den stora skillnaden är att man inte behöver ha en suppleant om “inget händer”.
Håller med. Den stora nackdelen, om det inte redan är packeterat som AB, är att lagfartskostnaden är större. Dock tror jag i detta fall att den kostnaden nog är värd att ta för att få de andra fördelarna.
Detta stämmer inte. Det går utmärkt att dra av kostnaderna från vinsten innan man skattar även som enskild firma/privat person (så länge man inte använder reglerna för privatuthyrning). Det går även att använda positiv räntefördelning, vilket ger 30% skatt i slutändan (på beloppet som blir kvar efter avdrag av utgifter), vilket verkar vara lägre än skatten man får vid AB?
Vad blir skatten här? Jag tolkar det som att AB först måste skatta 20,6% på vinsten och sedan 25% efter AB varit vilande i 5 år när man tar ut pengarna? Eller misstolkar jag reglerna?
Det är korrekt, bolagsskatten måste som sagt alltid betalas. Du kan skjuta upp genom periodiseringsfond och balansera dåliga år med bra. Men som regel ska bolagsskatten in.
efter att haft bolaget vilandes i 5 år så betalar du 25% skatt på hela kapitalet.
Vad är skillnaden mellan “privat” och enskild firma om man hyr ut en hyresfastighet? Jag trodde beskattningen var identisk oavsett om man har en firma eller inte, bara det att vid en viss volym så måste man ha en firma.
Jag har inte haft något bolag fram till nu. Jag har ändå beskattat det som näringsverksamhet och dragit av utgifter och reparationer i deklarationen och behövt fylla i blanketten för näringsverksamhet. Kan inte se att det skulle ändras något alls när jag startar enskild firma.
En hyresfastighet med viss antal lägenheter blir per automatik “näringsfastighet” alltså enskild firma, samma med skogsägare dom är också företagare per automatik.