Hej,
Jag är ny här och detta är mitt första inlägg. Vilket jag ser fram emot att diskutera med er!
Nu prövar jag forumet då jag står inför en investering som jag gärna vill bolla med er.
Inlägget handlar om att investera i en liten fastighet.
Vad: fastighet i norrland (2lgh). Båda lgh är redan uthyrda. Och jag har pratat med en av hyresgästen. Supertrevlig, trivs och vill bo kvar.
Hur: jag tänker starta ett AB som i sin tur utför köpet av fastigheten i fråga.
Varför: passiv inkomst
Marginaler: cirka 20% avkastning (intäkter - driftkostnader) dvs exk. Eventuella fel/reparationer.
Pga den ekonomiska läget har jag prutat ner priset med över 20%
Inför köpet kommer jag anlita en besiktningsman då huset är byggt i 50 talet. Det blir en bra dokument att följa, som en underhållsplan för saker som ska åtgärdas. Det påpekas att något fukt har uppmärksammts i källaren som idag är tvättstuga. Men jag tänker att det inte bör vara akut, såklart får jag godkännande av besiktningen. Men lite fukt i källare är ju ganska vanligt i källare i äldre hus.
Vad tycker ni om den investering. Verkar det bra/dåligt. Något speciefikt ni vill påpeka/varna mig för?
Annars tänkte jag berätta lite generellt om min ekonomi så jag kan få in åsikter kring det också.
Lön: 45 500 kr
Sparande: allt går till köpet av fastigheten. Kvarstår 0 kr. Jag köper fastigheten själv, utan lån.
Lån för bostad: 2,3 miljoner kr (den betalar vi av tsm, jag och sambon)
Min ekonomi kommer bli tight som aldrig förr. Jag har alltid känt mig trygg och säker. Och tror att en stor anledning är då jag ekonomiskt känt mig riktig trygg.
Vad skulle ni säga? Bör jag oroa mig eller köra på?
Jag är 31år men riktig sugen på att vara företagare. Och detta blir et litet första steg. Jag är högutbildad men har ej möjlighet att idag starta eget inom det jag är utbildad till. Så fastighetsbolag blir något att vässa mig med och samtidgt få in en liten passiv inkomst.
Hoppas att det inte blev allt för rörigt. Och att ni vill lämna in input till mig. Tack!!
Jag kommer föra över fastighetspriset till aktiebolaget jag startar, som i sin tur utför köpet och står som ägare i kontraktet. Men jag är ju ägaren till aktiebolaget.
OK, så du startar ett aktiebolag med ett aktiekapital som motsvarar kostnaden för köpet.
Efter köpet är fastigheten den enda tillgången i AB.
Innan driftsöverskottet har hunnit bygga upp kassa i AB bör det kanske finnas kapital för eventuella oförutsedda utgifter.
Vad är det dyraste som kan gå sönder i fastigheten ?
Vilka möjligheter har AB att ta lån för att täcka dessa ?
Ja, det är ju det att min ekonomi blir tight och blir något riskigt i början ifall något behöver repareras och kassan inte varit lika snabb.
Men, utifrån “utredning” jag nu gjort och pratat med hyresgästen så kan jag säga att inget verkar behöva åtgärdas akut. Men absolut, frysen kan ju sluta att fungera.
Annars större reparation såsom vattenskada osv, det bör kunna täckas av försäkringen?
Jag funderade mer över system för värme och tappvarmvatten.
När du väl har startat AB är det dags att skilja på företagets och din ekonomi.
Om något behöver betalas av AB så skall det göras med bolagets pengar.
Hyresintäkterna i bolagets pengar.
Det är viktigt att göra denna distinktion mellan bolagets ekonomi och din privatekonomi både praktiskt och mentalt.
Vi har idag en liknande fastighet som vi äger privat och hyr ut, ser gärna om någon vill förklara varför aktiebolag är bättre.
Är det stora investeringar så hänger jag med på att bolag kan bli bättre men det låter inte som det här? Så vad tänker du att fördelarna med aktiebolag är mot att äga huset privat?
Okej, bra att du kan relatera till er situation. Utifrån din erfarenhet skulle du säga att det är bra investering?
Jag kan förklara mina tankar som gör att jag vill äga huset via AB.
Jag vill kunna, vid behov framöver, ta lån på bolaget. Jag vill skilja ordentlig mellan min privata ekonomi och företaget.
Pengarna som bolaget får in ska investeras i aktier. Eftersom jag inte är i behov av att ta ut pengar i företaget på ett tag. Så är främsta målet att genom bra investeringar i aktier ökar jag “banken” i kassan för ev reparationer. Sedan när det börjar bli markant med överskott av pengar kan jag då ta ut det i utdelning (20% skatt). Fördelen blir ju att jag har längre hävstång att sätta pengarna från hyror direkt i arbete innan jag checkar ut det som vinst och därmed skatt.
Att ta lån privat skulle jag tro resulterar i bättre ränta. Men du skall åndå prata med företagsavdelningen då det inte faller inom de normala ramarna.
Men ja det blir mycket tydligare delad ekonomi det är ett stort plus.
Blir liknande privat, allt överskott kan gå direkt in i aktier/fonder.
För att göra utdelning från aktiebolag så behöver du också vinst som resulterar i vinstskatt och sen blir det skatt på själva utdelningen.
Blir lägre skatt på hyresintäkterna om du kör privat men då skall också alla reperationer och renoveringar betalas med skattade pengar så jag tror att det handlar om vad du tror i intäkter kontra framtida kostander kommer att vara.
Rent formellt kan du ju faktiskt göra ett transportköp (helt i onödan).