Fastighetsaffärer i AB med risk för byggmästarsmitta och momsfrågor

Företagande
1

Hej forumets samlade kompetens :slight_smile: Hoppas det finns lite kompetens på detta område också.

Jag driver ett eget litet AB sen många år där utåtriktad byggverksamhet blivit en allt större del av verksamheten. Finns även andra verksamheter i samma bolag.

Privat finns en villa där vi bor, samt även ett tidigare boende som hyrs ut privat och skattas enligt uthyrning av privatbostads-reglerna. Men detta inlägg handlar inte om det privata.

Som företagare avser jag nu att ge mig in på fastighetsmarknaden. Jag ser flera varianter av detta:

  1. Köpa småhus för uthyrning
  2. Köpa småhus för renovering och försäljning
  3. Köpa hyreshus med flera lägenheter och hyra ut
  4. Köpa tomt och bygga nytt på spekulation.
  5. Köpa tomt och bygga med på förhand kontrakterad kund.

Det är olika risknivåer och utmaningar med alla varianter men det känner jag mig bekväm med att bedöma. Att hitta rätt objekt och göra en bra affär är den roliga biten i detta. Dock fastnar jag i en massa tekniska och skattemässiga frågor i samband med detta.

Jag vill starkt påpeka att jag avser att göra saker på rätt sätt från början. Till exempel går det inte att hävda att jag behöver fler hus privat utan kommande investeringar är solklart näringsverksamhet vilket jag tycker är ok. Å då känns det rätt i magen att lägga det i ett AB, även om jag vet att man skulle kunna hålla på och “kludda” med det i nån form av privat näringsverksamhet istället.

Jag är idag ensam i bolaget så det kommer inte bli ngn stor verksamhet det här. Ett projekt i taget av lagom storlek helt enkelt. Men trots den minimala storleken jämfört med mycket annat i bygg-svängen, så hamnar man i farozonen för begrepp som byggmästarsmitta, uttagsbeskattning, krångliga momsregler och höga stämpelskatter.

Min tanke är att skapa ett moderbolag A som nuvarande verksamhetsbolag B får bli dotterbolag till. Sen ett nytt dotterbolag C som fastighetsaffärerna får hamna i. Då bör jag ha tagit bort detta med byggmästarsmitta. Tänker jag rätt då?

Nästa frågeställning gäller all krånglig momshantering i byggbranschen. Fast där kanske det inte finns så många fallgropar, snarare bara att följa avancerade regelverk som är lika för alla.

Vad gäller uttagsbeskattning så finns det väl en risk för det om jag gör arbeten på en fastighet i bolag C på egen hand? Men kanske jag kan komma undan det om värdet understiger 300.000 kr?

En konkret fråga gäller stämpelskatten. Vid framför allt alt 1 och 2 ovan så vill säljare ofta sälja till mig privat. Det är fördelaktigt med låg stämpelskatt men dumt då jag vill driva allt i bolagsform. Finns det ett korrekt sätt att låta ett småhus kvarstår i privat ägo mot Lantmäteriet, men att allt ändå sker i bolagets regi? Underprisöverlåtelse, uthyrning eller nåt?

En bra skattejurist i Göteborgsområdet med inriktning på fastighet hade varit kanon.
Tips mottages tacksamt.

1 gillning
2

Stämpelskatten/lagfart betalar du som köpare så du bestämmer.
Ska du kunna nyttja avskrivningar vilket du bör vilja med 2% på byggnadsvärde så antar jag att de behöver ligga i AB:t.
Sen var det ju en smart tanke med privatköp o uthyrning till ABt. Men jag tänker då att avskrivningar ryker och kanske att nåt regelverk stoppar det men vet inte.

Intressanta frågor. Hoppas du får svar men kanske ligger på som du sa en fastighetsjurists nivå. Har själv uthyrning i AB men utan byggdelen så ganska blank på dom frågorna.
Kan addera gällande moms att hyra och kostnader förknippat med fastigheten båda tas ex moms. Om det är till nån hjälp.

3

Ja det är många frågor och nu har jag konsulterat två olika skattejurister utan att bli helt klar på vad som gäller. Inte ens de kan ge solklara svar…

Jag har precis skrivit på för att köpa ett småhus. Gjorde det den korrekta vägen, bolaget köpte och betalar alltså 4,25 % stämpelskatt.
Detta objektet tänker jag renovera och sälja med vinst. Renoveringen får man då inte dra ngn moms på eftersom varken köp eller sälj av fastighet är momsad.
Vinsten går rätt in i bolaget (skattad som näringsverksamhet) precis som vilka andra inkomster som helst. Å tas ut som lön eller utdelning beroende på vad man vill och kan.

Jag har också lagt ned mycket energi på frågan om byggmästarsmitta då jag sysslar med byggverksamhet i bolaget. Hela poängen med det är att om man köper/äger en fastighet med ambitionen att göra det under lång tid, t.ex. ett hyreshus, då får man vid försäljning skatta för vinsten i bolaget som kapitalvinst. Men då får man inte ha den i ett bolag som driver byggverksamhet (man är smittad). Även jag som företagsledare är smittad “privat”.
Lösningen är att ha ett moderbolag, med nuvarande verksamhetsbolag som ett dotterbolag, samt ett nytt dotterbolag som äger fastigheten.
Men för att få del av fördelen med att långsiktiga fastigheter skattas som kapitaltillgång, då krävs också att fastigheten paketeras och säljs ihop med ett bolag.
Denna skattemässiga konstruktion kan bli aktuell för mig framöver, men tills vidare får det vara.

1 gillning