Uthyrning av privatägd näringsfastighet till eget AB

Jag äger en näringsfastighet (321) som privatperson sedan fem år och har nu “ätit” upp underskotten jag drog på mig början. Dvs att jag kommer få betala ganska hög skatt på vinsten och skulle därför vilja starta och driva det som ett AB istället. Tror jag skulle få svårt att få lika lånevillkor om jag säljer näringsfastigheten till ett AB plus att de skattemässiga effekterna verkar oöverskådliga. Jag tänkte därför hyra ut fastigheten till AB för en summa som motsvarar mina utgifter för fastighetsavgift, amortering, försäkring och ränta. AB hyr sedan ut lägenheterna och tar hand om intäkterna. AB tar även hand om alla andra kostnader, underhåll och allt annat som kan dyka upp. Min tanke är då att jag kan ta utdelning på aktier istället och på så vis få skatta för det. Jag arbetar och med annat och överskottet från bolaget (näringsfastigheten) ligger framöver runt 120-130 tusen per år. Slutligen till mina frågor. Får jag lov att göra så här. Verkar upplägget smart? Vänligen Marcus

Här du ett stort räntefördelningsunderlag kan du lyfta överskottet som räntefördelning till 30 procent skatt. Det är dock inte pensionsgrundande.

Din upplägg kan säkert funka så länge hyran är marknadsmässig. Om inte, kan Skattemyndigheten ha synpunkter.

Ligger dina sammanlagda inkomster under brytpunkten för statlig skatt är det ändå inte helt självklart med en bolagisering. Som privatperson är egenavgiften avdragsgill och du får ändå en pensionsgrundande inkomst.

Kontakta en duktig redovisningskonsult.

Tack för bra svar Nestor! Jag har lite följdfrågor som jag hoppas du eller någon annan vill svara på.

Mitt eget kapital är inte så högt, kanske 350 tusen och lånen på fastighet är på 1,4 MSEK, som jag förstår det ger det mig relativt lågt räntefördelningsunderlag. För det är väl relaterat till det egna kapitalet och inte resultat eller omsättning?

Med marknadsmässig hyra menar du den hyra som AB:t skulle betala mig. I och med att jag personligen fortsatt skulle äga näringsfastigheten så kommer jag utöver vara redovisningsskyldig för AB:t även få lämna in en NE och redovisa utgifter och inkomster för mitt privata ägande. Skulle ett nollsummespel enligt ovan mellan mig och BA:t inte betraktats som marknadsmässig? Hur får jag reda på vad som skulle vara marknadsmässig hyra? Har AB:t intäkter en inverkan på det (som kör marknadsmässiga hyror på de 4 lägenheterna (cirka 240 tusen per år)? Hade en uppdelning så att det inte är marken utan endast huset på fastigheten som hyrs kunna göra någon skillnad?

Min ordinarie förvärvsinkomst ligger en bit över brytpunkten för statlig skatt och med näringsfastighetens del börjar jag närma mig värnskattsnivå tillsammans med lite andra sidoinkomster.

Jag har en redovisningskonsult men denne verkar inte särskilt insatt (eller intresserad) av fastighetsfrågor kopplat till ägande så jag letar efter en annan. Precis som med allt annat är det en fördel att själv veta vad man vill och kan ställa rätt frågor och få den hjälp man vill ha. Tyvärr är det svårt att hitta ett prisvärt alternativ som inger förtroende, jag vill inte byta i onödan.

Tack på förhand,
vänligen Marcus

Hur räntefördelningsunderlaget har beräknats bör väl ändå redovisningskonsulten kunna visa dig på ett pedagogisk sätt.

I ditt fall hade jag vänt mig till en större revisionsbyrå. Dyrt som sjutton, men finns inget bättre alternativ, så det är det förmodligen värt pengarna.