Har roat mig med att sätta mig in i den ekonomiska planen för en BRF-nyproduktion, vilket är ett nytt område för mig.
Så vitt jag förstår det har man redan från början planerat för ett resultat på -1,5 MSEK per år med intäkter på 4 MSEK. Detta är inklusive avskrivningar på cirka -2 MSEK.
Den kortsiktiga effekten av detta är ju tydlig: lägre avgift => möjlighet att sälja lägenheterna till högre pris. Men vad är den långsiktiga tanken? Skapar man inte bara ekonomiska problem för framtida medlemmar genom att inte åtminstone planera för ett nollresultat från start (inklusive avskrivningar)?
Är det bara kortsiktighet eller är det något jag inte tänker på?
Nu vet jag inte exakt hur den planen ser ut, men i våran föreningen så säger inte resultatet så mycket t ex för att:
Avskrivningstakten kan man ofta välja själv. T ex visade det sig att avskrivningstakten på fastigheten är 50 år = ganska kort.
Vissa saker tas upp som kostnader men intäkterna “hamnar” någon annan stans. Vi byggde vindslägenheter och där kom alla reboveringar i samband med det som kostnader medan försäljningarna är nya insatser
Noll procent på marken och 2 procent på byggnaderna är det skattemässigt högsta man får göra.
I en nyproduktion förekommer knappast sådana upplägg som du beskriver här.
Tyvärr fokuserar nyare föreningar enbart på kassaflödet och struntar att ta hänsyn till avskrivningarna. För mig är det obegripligt hur intygsgivarna kan godkänna detta. Dessutom har den antagna räntan i Ekonomisk Plan de sista åren varit extremt låg. En riktig häxbrygd.
Skulle jag leta bostadsrätt idag skulle jag gå på en förening som är bildad för 30-40 år sedan. Oftast (men inte alltid) har de föreningarna en stark ekonomi. Dessutom dröjer det några decennier tills att man behöver göra de riktigt stora renoveringarna.
Tack, Nestor. Då verkar vi tänka ungefär likadant. Du ser inte heller att det finns någon långsiktig plan med detta upplägg då? “Någon annans problem”?
I detta specifika fall blev jag positivt överraskad – de hade antagit en räntesats på cirka 4,5% i genomsnitt för de olika lånen. Planen är signerad för ca två månader sedan.
Nu får ni ursäkta mig om jag låter helt dum här, isåfall får någon gärna förklara För min förening går också back på totalt resultat med avskrivningarna, men tar man bort avskrivningarna och kollar kassaflöde så går det plus varje år och jag ser inte det som ett problem alls.
Jag förstår inte varför detta skulle vara ett problem?
Som jag ser det så går föreningen plus 500k per år i detta fallet.
Avskrivningarna betyder väl i princip ingenting för en BRF?
Om jag gör ett försök att förklara hur jag tänker (utan att kolla upp någon källa ) så hade jag sagt:
Det vore orimligt att ett inköp som har ett kvarstående värde likt en byggnad att kostnadsföras direkt. Det hade drabbat föreningens ekonomi år 1 på ett helt orimligt sätt. Avgifterna hade blivit rätt saftiga då.
Det är samtidigt orimligt att anta att inköpsvärdet i en byggnad kvarstår i all oändlighet. I brist på spåkula så låt oss anta 100 år. Om ingen avskrivning gjorts år 1-99 så hade hela kostnaden drabbat föreningens ekonomi år 100.
Man behöver då hitta ett mellanting mellan 1 år och oändligt antal år att fördela kostnaden på. Vid rak avskrivningstakt 100 år så blir det 1/100 per år. Om man de första 50 åren väljer att “gå minus” amorteringen så drabbar det föreningens medlemmar i framtiden (år 51-100) i form av högre avgifter.
Tänk att man byggde ett hus för 70 år sedan 1953, eller ännu värre för 100 år sedan 1923 och att man sedan lade det i malpåse. Vem hade velat flytta in i det huset? Tänk dig själv hur kök och badrum sett ut. Ingen modern människa hade velat flytta in. 1923 fanns förmodligen inget badrum alls.
Det vi idag uppfattar modernt kommer folk om 50-100 att uppfatta som obrukbart. Någon form av avskrivning tycker jag därför är fullt rimlig.
Dessutom: ingen avskrivning lika med lägre avgifter lika med högre pris lika med högre vinst för Peab, Skanska och andra entreprenörer. Nuvarande upplägg tjänar i alla fall inte bostadsrättsköparna på. Jag är inte socialist på något sätt, tvärtom. Här inser jag dock vilka som är vinnare och vilka som är förlorare på nuvarande upplägg.
Vad jag försöker förklara är detta. Skulle föreningen ta hänsyn till en anständig avskrivning skulle månadsavgiften behöva höjas med exempelvis 1500 kr per månad. Allt annat lika skulle entreprenören då behöva sänka priset med kanske 400 000 kr som då hade kapat bolagets vinst med lika mycket.
Som det nu är har byggföretagen tjänat ruggigt mycket pengar på nybildade bostadsrätrsföreningar. Det är ju bara att titta på priserna som dragit iväg något enormt de sista åren. Vilka är vinnarna? Tomtägarna, i många fall kommuner och byggföretagen.
De som har köpt förstår inte att de har gett några 100 000 kr för sin bostadsrätt. De är bara glada för att avgiften inte är ännu högre…
För 20 år sedan kostade det 16-20 000 kr att exploatera en ny bostadsrättsförening i en mindre stad. Nu kostar det det dubbla eller mer! Inflationen har under dessa år varit relativt låg.
Nog sjutton har byggbolagen skurit guld med täljknivar, bland annat på grund av ändrad praxis vad gäller redovisningen. Tyvärr har okunskapen varit alldeles för stor stor bland köparna.
Jo, men min menning är att första generationens köpare också tjännar pengar på låga avgifter då även dom kan i sin tur sälja för ett högre pris då det finns fler okunniga köpare.
I avskrivningsunderlaget för en brf i nyproduktion ingår kostnaden för att uppföra hela byggnaden, men föreningen kommer framöver endast behöva stå för det yttre underhållet, då medlemmarna står för det inre underhållet.
En brf brukar sällan fondera för att ersätta stommen heller. Grovt räknat kan man säga att 50-60% av kostnaden för uppförandet är inre delar (det som täcks av inre UH) och stomme.
Avskrivningarna ska ju spegla förslitningen av byggnaden men det blir missvisande om man skulle räkna på hela beloppet av ovanstående skäl.
Det som är viktigt att titta på i nyproduktion är att “sparandet” = amortering och årets likviditet ligger på bra nivåer över tid. Det är ju det kassaflödet som möjliggör för föreningen att underhålla byggnaden över tid.
Allt för ofta i nyproduktion ligger amorteringen på väldigt låga nivåer.
Rätt. Det är därför jag tycker att två procent i avskrivning är för mycket. Någon form av avskrivning är ändå rimlig.
Sesan gäller det ju också att avsättning till underhåll också är relevant. Här gör entreprenören allt hen kan för att hålla nere siffrorna. Tyvärr gäller detta allt för ofta även driftskostnaderna.
För min förening går också back på totalt resultat med avskrivningarna, men tar man bort avskrivningarna och kollar kassaflöde så går det plus varje år och jag ser inte det som ett problem alls.
)