För att en bostadsrättsförening ska vara ekonomiskt hållbar över tid är det viktigt
att tillgångarna avskrivs på tider som inte är längre än deras tekniska livslängd,
att nivån på amorteringar, för det fall det finns lån, åtminstone uppgår till avskrivningarna, och
att föreningen inte gör ett negativt resultat efter finansiella poster.
Om föreningen hade ett positivt resultat med 775 000 kronor kan räntekostnaderna öka med så mycket, allt annat oförändrat, utan att föreningen nödvändigtvis blir ekonomiskt ohållbar över tid.
Föreningen håller på och renoverar för fullt. Långfristiga skulder har ökat med 12 (!) miljoner, samtidigt som kortfristiga skilder har minskat.
I detta läget är det tämligen meningslöst att fokusera på föreningens kassa vid årsskiftet. Beroende på hur fakturorna förfaller kan den ju variera med miljonbelopp.
Det här är också delvis en fråga i hur föreningen presenterar detta. I deras kortfristiga del har de räknat med den del som lånen som räntan ska förhandlas om till kommande år. Den egentliga kortfristiga delen har ökat från 683tkr till 1 033tkr. Den långa delen har ökat med 9 853tkr. Allt ser ut att vara kopplat till aktiveringen av fönsterrenoveringen som skett under året. Amorteringstakten har därmed ökat men de egentliga korta skulderna är långt lägre än redovisat. Jag personligen stör mig på denna redovisning av korta skulder då jag tycker den blir missvisande givet att föreningen tänkt förlänga lånet (de har inget val då de inte har kassa att lösa det) vilket bör vara fallet.
Om hela skulden legat på er 2022 års högsta ränta om 3,85% så hade detta genererat räntekostnader på slarvigt räknat 2,1 Mkr. Ni hade i kassan ca 5Mkr i slutet av 2022 och inga stora förväntade underhåll under 2023 (om inte takbytet drar igång redan då) men med intäktsströmmarna och de löpande kostnaderna borde inte det vara några problem att betala de högre räntekostnaderna enligt min spontana analys.
Det förvånar mig dock att det inte finns en kassaflödesanalys i årsredovisningen då ni redovisar enligt K3 och det då är tvingande. Märkligt att detta missats.
Jag tror att det TS syftade på är den extra amortering som skedde på 2 Mkr. Se inklipp nedan.
Finns det någon form av oberoende inspektion som har kollat i vilket skick taket egentligen är i?
Det kan ju vara allt från “taket mår bra men behöver nog bytas inom 10-15 år” till “om taket inte byts nu så kommer det bli rejäla läckor inom något år”.
Såg ut att vara klart i slutet av 2022 då inga kvarvarande pågående nyanläggningar fanns ens då. De korta skulderna såg ut att ha en marginell kassaflödespåverkan under 2023.
Detta bör ske i enlighet med underhållsplanen, kan finnas en risk kopplat till detta som @Martinsandren påpekar ovan. Finns inget akut behov går det ju såklart att skjuta på men ni bör ha på fötterna att så är fallet.
Har du någon indikation på vilken nivå lånen kommer ha för ränta? Får ni en räntenivå kring 4 - 5 procent eller går det att förhandla ner den? Det går ju att simulera potentiella kassaflödespåverkande rader i RR (för att slarvigt) få ett förväntat flöde. Det exkluderar dock kassaflödeseffekter som går vi er balansräkning men i de flesta fall ger detta marginella effekter för BRF er. Framför allt om inga större förväntade underhåll/investeringskostnader är att vänta under 2023 - 2024, då bör BR se i det stora lika ut från bokslutet 2022. Det är amorteringen som bör räknas in men i övrigt är det inga stora svängningar (om vi exkluderar större investeringskostnader som enligt dig inte är aktuellt).
Det kommer givetvis slå hårt mot kassaflödet då räntekostnaderna riskerar att gå från 584tkr 2022 till uppskattningsvis 2,6 Mkr 2025 (givet samma amorteringstakt som idag och en ränta på 5 %). Detta ser enligt ÅR 2022 ut att kunna hanteras för löpande kostnader men ska ni göra några tyngre investeringar kan det kanske bli lite svårt då belåningsgraden i föreningen är så pass högt.
En fråga att ta upp med styrelsen och HSB är varför det inte finns någon kassaflödesanalys i årsredovisningen. Det är krav på att detta ska finnas med det regelverk föreningen har valt.
Du tänker rätt. Avskrivningar för anläggningstillgångar är något man måste göra. Det minsta man kan skriva av är 1% värdet och är det vanligaste.
Detta är inget som belastar kassan men brukar göra så att resultaträkningen visar på minus även fast kassaflödet är positivt.
Föreningen tycks dock skriva av vissa fastighetskomponenter över 120 år enligt deras årsredovisning. Att skriva av en fastighet 1% takt riskerar kraftiga engångseffekter så snart du gör nyinvesteringar som leder till utrangeringar med K3 som regelverk och inget som bör uppmuntras. Exakt detta verkar vara något som hänt för föreningen i fråga då fönstren i föreningen hade ett restvärde på 386tkr 2022. Det är nog bara ett fåtal komponenter (om ens någon) i en fastighet som har en livslängd på 100 år.
Jag förstår inte varför man måste skriva av saker.
Och jag förstår inte när man skrivit ned något så tex Brf gör en förlust men eftersom avskriviningskostnad inte påverkar kassaflödet så kan ändå Brf öka kassan.
