Analys av ekonomi och avgift i Brf

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Jag hade behövt hjälp att förstå, och en second opinion, om ekonomin i den brf som jag bor i.

Bakgrunden är att vi sedan i maj i år har en enligt mig väldigt hög avgift, 8 731kr/mån, eller 931kr/kvm2. Styrelsen har nyligen bundit föreningens lån, på gott och på ont. Jag har själv gjort min egen uppställning med inbetalningar och utbetalningar över ett år, baserad på årsredovisningen, uppgifter jag fått från styrelsen, samt från den ekonomiska planen. Syftet har varit att jag velat ta reda på om det finns utrymme, åtminstone inom en ettårsperiod eller liknande att sänka avgiften. Det ska noteras att husen i föreningen är parhus byggda 2022. Vår avgift från början låg på ca 5 200kr.

Föreningens räkenskapsår löper från 20XX-04-01 till 20XX-03-31. Avgiften på 8 731 kom i maj i år, dvs. den har inte haft någon påverkan på räkenskapsåret som årsredovisningen sammanfattar. Skulderna ser just nu ut såhär: Lån på 37 374 768kr med en genomsnittsränta på 3,2975% just nu. Lånen är uppdelade i fyra olika delar varav samtliga är bundna, men en 1/4 del som går ut i april nästa år.

När jag själv ställer upp inbetalningar och utbetalningar, dvs. det som påverkar likviditeten och därmed avgör hur stor avgiften ska vara, så får jag ett överskott på 619 190kr över ett år med nuvarande avgift, vilket skulle motsvara ett överskott på 2 150kr per hushåll och månad (Vi är 24 hushåll i föreningen).

Jag hade framförallt behövt hjälp med att avgöra om det är realistiskt att förvänta sig att man kan sänka avgiften när föreningen har byggt upp kassan som man önskar (här har man satt ett mål på 25% av årsavgiften vilket skulle motsvara 628 632kr med nuvarande hyra. Vi avslutade alltså förra räkenskapsåret med en kassa på 677 043kr, men med upplupna kostnader på nästan 600 000kr. Vad jag har förstått det har vi nyligen betalt av en stor skuld till entreprenören på runt runt den summan, dvs. 600 000kr och har därmed i dagsläge en rätt mager kassa.

När jag ställt upp min uppställning så har jag haft följande poster: Inbetalningar: Hyresintäkter, Övriga rörelseintäkter Utbetalningar: Försäkringar, Fastighetsförvaltning, Fastighetsskötsel, Styrelsearvode, Vatten och avlopp, Avsättning till reparation och underhåll, Fastighetsskatt, Räntekostnader och Amortering. Har jag missat något eller kan jag anta att det överskott jag räknat ut är rimligt? I kassaflödesanalysen inkluderar man förändring av rörelsekapitalet. Kan jag själv räkna på det för kommande räkenskapsår på något sätt?

Tack på förhand!

1 gillning
2

Spontant tycker jag amorteringen är väldigt låg på föreningens lån och bör nog höjas av styrelsen.

Räntorna i årsredovisningen ser bra ut tycker jag.

Att sänkning skulle ske är troligen inte att räkna med. Om jag satt i styrelsen hade jag inte förespråkat det i dagsläget. Man ska även bygga upp ett sparande för framtida underhåll.

Eventuellt skulle det isåfall vara när och om det blir normala räntor / lägre räntor. Men även då behöver ni amortera mer och spara till underhållsfond. Föreningen är väldigt högt belånad, vilket iofs inte är ovanligt i en såpass ny föreningen.

2023 gick ni även med ganska stort negativt kassaflöde.

3 gillningar
3

Hur förklarade styrelsen att höjningarna behövde göras? Jag bor sjölv i en äldre förening där en styrelsemedlem drev igenom flera sänkningar, men i och med att räntan höjdes och vi hade stora renoveringar, blev man sedan tvungen att höja så man var tillbaka på utgångsnivån.

Det finns ju nu ett lagkrav som innebär att en bfr är skyldig att ha en gedigen underhållsplan som sträcker sig flera decennier framåt, och planera för finansiering av kommande arbeten. Utöver det behöver man alltid ha några hundra tusen i kassan för oförutsedda händelser. Men som sagt, styrelsen bör kunna redogöra för hur mam har räknat. Deras egen ekonomi påverkas ju också.

4

Lite formalia. Du blandar ihop begreppen. Som medlem i en brf betalsr man ingen hyra, man betalar en årsavgift fördelad på 12 månader. Som bekant kan man förhandla om en hyra. En brf måste däremot ha intäkter så att man långsiktigt går runt. Det finns ingen hyresvärd att förhandla med.

Du skriver att du har gjort en uppställning på in och utbetalningar. I utbetalningar har du tagit med avsättningar. Dessa påverkar inte kassaflödet. Du måste bestämma dig. Vill du göra en kasssflödesanalys eller en resultatbudget.

Många föreningar gör idag, rätt eller fel, en resultatbudget där man medvetet struntar att gå runt, utan väljer att gå med förlust motsvarande föreningens avskrivningar.

Enligt bokslutet har föreningen 650 000 i kassan samtidigt gsr man 350 000 i upplipna räntekostnader. Lånen förfaller alltså inte 30.1. När de skall betalas kommer kassan sjunka kraftigt. Likviditeten är inte mycket att skryta med.

En grov sammanfattning. Föreningen backar 600 000 enligt senaste bokslut. Man har nu höjt avgiften så att man kommer att gå ihop när höjningen slagit igenom.

Du vill att man sänker avgiften med 600 000 kr så att föreningen åter igen går med en kraftig förlust. Nu har jag inte alla siffror och vill inte lägga tid på att gratis göra en fullständig analys, men spontant: Föreningen går med ett stort underskott och har en dålig likviditet. Nu tar du väl ändå i lite för mycket!

Däremot är det viktigt att det på kommande årsmöte nästa år sker en rejäl diskussion om vilka principer dom skall gälla för årsavgiften. Inget är dessutom hugget i sten. Förhoppningsvis kommer räntan att sänkas. Då lär det inte bli några avgiftshöjningar på åratal.

2 gillningar
5

Stämmer att avgifterna är för hög men samtidigt har föreningen lyckats komma i kris. De leverantörsfakturor som belastar kassan, 700k år 2023 och 600k 2024. Känns som kostader för att färdigställa och borde tas på lån och spridas över tid. Ekonomiskt optimalt att göra på detta vis men finns gott om rättspraxis att kostnaderna ska delas över tid och inte belasta enskilda år.

Räntekänsligheten trodde jag max var 20. Föreningen hade 2022 24,57. Detta i en tid där räntan ökat kraftigt har sprängt budget fullständigt. Vet inte om banken sagt nej till högre lån eller om det är en väg man inte provat, tycker det finns utrymme. Behöver bara släcka krisen först.

Driftkostnaderna noterade jag hade dubblerats på ett år. Ganska lite del av total budget dock men ändå markant. Finns heller ingen not att se vad det består i. Parhusen tänker jag betalar mycket drift själva, är ffa lånen som är avgiftsdrivande.

6

Nja, betalningen på 600 000 har ju inte belastat förra årets resultaträkning, så det kan ha varit en utbetalning i samband med en garantibesiktning, eller något annat.

I vilket fall som helst bör de pengarna redan varit budgeterade och därmed har man tsgit hänsyn till dem i samband med ursprunglig upplåning. Att låna upp dem på nytt känns inte relevant.

Jag noterar att den totala kostnaden för byggnationen är enbart 30 000 kr per kvadratmeter. Detta är ju extremt lågt. Här kan entreprenören har gjort några större övervinster. . Härdar bara de boende ut några år, kommer dessa köp i framtiden att framstå som ett klipp.

Den nya styrelsen kan kanske försöka hitta en ny revisor. Akoriserade revisorer är inte billiga. Då kan man kanske hitta någon, rätt eller fel, som är beredd att svälja att man inte behöver ta in avgift för totala avskrivningar. Så radikalt som frågeställaren vill göra, känns däremot lite väl tufft.

2 gillningar
7

Sitter själv i styrelsen för en BRF. Bortsett från vad andra skrivit skulle jag ha svårt att uttala mig utan att se underhållsplanen.

Oftast behövs en buffert för att klara av stora kostnader som kommer med interval. Fasadrenoveringar, fönsterbyten, lägga om tak, stammar etc etc. Det är ofta så stora kostnader att man behöver lägga undan i flera år för att klara av dessa.

1 gillning
8

Jag kan gissa att säljaren både är exploatör och har eget byggbolag. Det är ganska vanligt att byggbolaget gör minimal vinst på sitt bygge (skattmässig vinst) för att sedan sälja aktierna till BRF till en större marginal (ej skattepliktig intäkt).
Det brukar visa sig i att byggnaden är lågt värderad.

En risk kopplat till detta är att avskrivningsunderlaget redan från början är lågt och inte helt rättvisande ut ett återanskaffnkngsperspektiv.

9

Sådana varianter finns, men då borde väl detta synas i föreningens balansräkning?

10

Läste igen och reagerade på denna i årsredovisningen “Föreningen har inte en aktuell underhållsplan.”. Nu har jag själv aldrig bott i en nyare förening och givetvis bör det inte vara så mycket underhåll nu, på en fastighet byggd 2022. Men det är nu som man behöver spara tänker jag, det kommer inte dröja jättemånga år innan kostnaderna kommer…

11

Samtidigt är avskrivningarna gjorda enligt modell K3. Själv har jag bara jobbat med K2. K3 upplever jag som betydligt tuffare. Kan detta på något sätt vara förklaringen? Något att ta upp på nästa årsmöte.

12

Tack för alla svar! För att förtydliga, mina egna beräkningar är en typ av kassaflödesanalys då jag enbart tittar på det som påverkar föreningens likviditet, inbetalningar och utbetalningar. Det är korrekt att avsättningar inte påverkar likviditeten, men jag har valt att ta med det i min egen uppställning för att de trots allt borde vara belopp som borde sparas undan när underhåll behövs. Skillnaden mellan hyra och avgift är jag fullt medveten om, när jag tittar på mitt första inlägg så ser jag att jag skrivit hyra en gång av misstag.

Jag har utgått från principen att avgiftens syfte är att täcka föreningens behov av likvida medel, dvs. att inbetalningarna från medlemmarnas avgifter ska täcka samtliga av föreningens utbetalningar samt ett överskott för att bygga upp en kassa och att lägga undan för framtida underhållsbehov. Det är enligt dessa principer som jag har räknat fram att vi har ett överskott på ca. 619 000kr med nuvarande avgift under ett helt år. Jag har utgått ifrån att när vi väl har betalt av våra leverantörsskulder, som jag precis som tidigare skribent också tror är till entreprenören och inte är något som blir återkommande så fort det är betalda. Jag tänker att man då, efter att dessa är betalda, vilket de ska vara nu enligt styrelsen, behöver bygga upp en kassa, men att man sen bör kunna sänka avgiften med tanke på överskottet jag räknat ut.

Tänker jag fel? Jag inser att avskrivningarna är något som påverkar resultatet, men det viktigaste i en brf bör väl rimligtvis vara ett positivt kassaflöde och en god likviditet och inte resultatet?

13

Vi har årsstämma i nästa vecka där även föreningens ekonomiska förvaltare ska medverka. Jag tänker då ställa frågan kring de upplupna kostnaderna, nuvarande likvida medel, och utrymmet för en eventuell sänkning. Jag tänker även fråga kring målet för en buffert i kassan, jag upplever att 25% av årsavgiften är väl mycket? Tar gärna emot tips på fler frågor jag kan ställa.

1 gillning
14

Det troligen svårt att jämnföra men sista bokslutet avsatte vid 370kr/kvm till underhållsfond. Förening med 29 lägenheter (minns inte exakt total kvm) i fyra huskroppar + carports byggd 1989. Bara som något att jämnföra med, vet inte om det är högt eller lågt men matchar vårt underhållsplan.

1 gillning
15

Det här med fondering är inte alltid lätt att förstå eftersom det är nya ord för många. Men det är faktiskt ganska enkla koncept.

När man gör “avsättning till underhållsfond” så är det i praktiken ett sparande, ofta genom amortering. Man (styrelsen) säger att “långsiktigt kommer vi behöva 370 kr/kvm/år för underhåll”. Då ser man till att amortera så mycket på föreningens lån. När underhållen dyker upp så har man då ett låneutrymme så att man kan låna till underhållet.

Den långsiktiga kostnaden för underhåll brukar man räkna ut genom att ta fram en underhållsplan på kanske 50 år. I planen står det vilka underhåll som föreningen behöver genomföra varje år, typ byte av dörrar, nya tvättmaskiner, takbyte, hissbyte osv. Denna underhållsplanen uppdaterar man varje år enligt något lämpligt index, och reviderar helt ibland genom att beställa en ny UH-plan från en konsult.

1 gillning
16

Kring målet om 25% kassa av intäkterna så är väl det kanske något högt. Men inte orimligt. Ni når ju målet FY24 och höjningen har väl inget med det målet?

Nästa år lär upp.kostnader vara på ett liknande belopp, då det består av ränta och inbetalda hyror.

Sen brukar BRF:er inte lägga pengar på hög utan allt extra (dvs ditt överskott om 600 tkr) brukar extra amorteras. För att minska ränta och samtidigt spara undan till underhåll.

Om RR till nästa år blir exakt samma fast med 29% högre omsättning så landar resultatet på ca -200 tkr-250 tkr. Det känns betydligt bättre än nuvarande siffror tycker jag. Kanske något högt givet att allt är nytt.

Men att inte räkna med underhåll/avskrivningar tycker jag är fel, då K3 skrivs av efter komponent och ni ska ha amorterat tillräckligt för att ersätta komponenten när livslängden är slut. Livslängd är såklart en uppskattning och svårare ju längre period uppskattningen avser

1 gillning
17

Med 20 medlemmar får du nog räkna med att bli invald i styrelsen om du kommer dit med en skuggbudget och underhållsplan. T.om risk på ordförandeklubban :rofl:

För underhållet brukar avskrivningar visa för högt och en underhållsplan för lite.

Föreningens avskrivningar inkluderar även det som medlemmarna har ansvar för, badrumskakel vitvaror etc. För parhus kan det även vara värt att lägga saker som fönster och ytterdörrar på medlemmarna för att minska avgiften och öka friheten att välja själva, kräver stämmobeslut och ändringar i stadgarna.

För underhållsplaner missar de faktum att huset efter 120 år är uttjänt och behöver rivas. Så du behöver lägga in platta, stomme osv. i den snurran för att få en bättre uppskattning.

2 gillningar
18

Galet låg amortering - ni borde snarare höja avgiften mer för att kunna amortera.

1 gillning
19

Hur togs dina funderingar emot av styrelsen/övriga medverkande på mötet?