Bostadsrättsförening strategi

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Hej!

Har inte ekonomi-bakgrund och är tacksam för synpunkter/åsikter kring ett resonemang.

Sitter i en brf där det finns en nyproducerad underhållsplan, sådan har ej funnits tidigare. Huset är relativt nytt (10 år). Soliditet ca 70%, avgiften/kvm ganska låg men kommer öka när fastighetsskatten kommer om några år.Hög likviditet på ca 1 års intäkter (=avgifter. Inga hyresintäkter i.ö.)

Förvaltaren tycker att om vi behöver låna för underhållsåtgärder ska vi amortera de lånen på den tiden som underhållet normalt skrivs av/håller. Så ska vi byta fönster var 40 år ska ev. Lån för fönsterbyte amorteras på max 40 år. Det är ju pedagogiskt och lätt att begripa men är det det mest ekonomiska? Det kanske innebär en avgiftshöjning för att driva ner skuldsättningen (som inte är ett problem)

Kan man inte tänka sig följande modell:

-Förutsättningar: i snitt 2% inflation per år över 50 år.

man lånar till allt underhåll som kostar tex >200kkr. Bakar in det i nuvarande lån och amorterar 1% eller mer när det finns utrymme.

När jag räknar på detta stiger ju skulden nominellt men inflationsjusterat minskar skulden (realskuldsättning?) något över 50 år. Ränte-exponeringen är samma/något mindre då realskuldsättningen är samma/minskar.

Avgiften får som bas höjas årligen i takt med inflationen och ev mer om räntan ökar (oproportionerligt till inflationen) de år räntan omförhandlas. Detsamma gäller om de löpande kostnaderna för service ökar oproportionerligt.

avsättning till likvida kassan får säkerställa att den fortsätter ligga runt 1 års avgifter.

Underhåll < 200kkr ”lånas” från likviditeten och återbetalas så snabbt som möjligt för att undvika en massa små lån/admin mm.

Vad säger ni?

1 gillning
2

Skulle säga att det här ämnet kräver ett långt er nyanserat och utförligt svar som är helt beroende på föreningen (storlek, antal andelar mm).

Spontant så tror jag inte man hittar någon magisk lösning som är påtagligt bättre än alla andra föreningar men med det sagt, underskatta inte kommande underhållsbehov. Sedan om man avsätter löpande för underhåll eller är “redo att låna” är ju mer beroende på föreningen. En liten förening kanske inte kan svälja tar stort lån utan kraftiga avgiftshöjningar på att man dränerar om fastighet och gör totalt stambyte, en stor förening kanske gott kan låna utan bekymmer utan att det märks nämnvärt.

Är det 10 år gammal förening så är det dags att se över kommande underhållsbehov och ta höjd för detta.

Beroende på ekonomiskt läge i förening och föreningsägare så kan det vara bra att fundera på vad som händer när fastighetsskatten slår in + eventuellt akut underhållsbehov. Klarar föreningen det utan enorm avgiftshöjning på ett bräde? Eller ska ni börja höja lite varje år kommande 4-5 åren för kommande reparationer och avgifter?

1 gillning
3

Inte riktigt svar på frågan.

Om jag ska försöka uttrycka den på ett annat sätt är det huruvida ni tycker att man ska finansiera kontant och minska skulden via amortering ELLER om man ska lånefinansiera och låta skulden växa nominellt även om realskuldsättningen bibehålls med hjälp av inflationen…

2 gillningar
4

Minska skulden via amortering.

Det jag tycker Du missat (men jag kan ha varit slarvig när jag läst Ditt inlägg) är att kostnaden för fönsterbyte lär ju minst följa inflationen (sannolikt mer om man kollar bakåt i tiden så har kostnaden för hantverkare/husmaterial snarare stigit snabbare än inflationen, men det är mer en magkänsla som jag har)

1 gillning
5

Nja, det har jag inte missat.

Underhållsplanens kostnader är indexerade till dagens men då uppräknade med en genomsnittlig inflation på 2% per år.

Om jag adderar de årliga underhållskostnaderna år efter år, amorterar 1% av lånet varje år så stiger ju lånet i nominella kronor från tex 12 miljoner till 30. Men 30 miljoner år 2072 är ju inte vad 30 miljoner är idag efter 55 års inflation, utan motsvarar ungefär 10.

Tänker jag fel?

6

Det året som det kommer en stor underhållskostnad som ni lånar till kommer ju räntan på lånet att öka. Antingen behöver avgifterna höjas eller så har det funnits en marginal i avgifterna tidigare som bäst använts till högre amortering.

Du borde ju kunna summera underhållet per år i dagens penningvärde. 2,5% av ett fönsterbyte + 2% av ett stambyte (om man antar var 50:e) år o.s.v. Hur relaterar den summan till 1% av lånet?

Du kan också räkna på vad som händer om “bygginflationen” är 3%.

1 gillning
7

Du har inte helt fel i ditt grundresonemang @Brf , men där det går snett är utifrån bostadsrättslagens anda och praxis kring långsiktigt ansvar och kostnadsfördelning. I en perfekt värld så ska varje generation betala mer eller mindre exakt för sitt slitage vid varje givet tillfälle.

I en ~10 år gammal förening består det slitaget mestadels av kapitalkostnader, räntor, amorteringar och ett ännu relativt lågt faktiskt underhållsbehov..

En annan risk med hög belåning är såklart volatiliteten i kortsiktiga utgifter om 2022-2024 skulle repeteras flera gånger. Eller ännu värre. Det kan man till viss del parera med långsiktiga räntebindningar såklart. Men då blir räntorna högre, och bankerna lägger dessutom sannolikt till lite extra kreditrisk för en förening med femsiffrig belåning/kvm, vilket i sig leder till högre räntor.

Bostadsrättsföreningar är helt enkelt inte stater eller aktiebolag som kanske borde optimeras på det sättet. Alla gagnas mer av stabilitet. Med det sagt ska man givetvis inte bygga för mycket likviditet och överskott heller. Det är som med så mycket annat en balans.

Nuvarande medlemmar ska inte betala för mycket, men inte heller skjuta strukturella kostnader systematiskt på framtida medlemmar. Även om nuvarande skuldnivå för er 10 år gamla förening bibehålls eller minskas något realt på sikt så är det sannolikt en lite för hög belåning när fastigheterna har blivit så gamla.

4 gillningar
8

Vad är egentligen “för mycket”? Har funderat över den frågan en del. Är marknadssnittet för likvärdig förening bästa måttet eller finns det andra sätt att värdera?

9

På något plan kan man väl rama in det utifrån samhällets inflationsmål. Det i sig är arbiträrt men det vi har att kollektivt utgå ifrån när det gäller inkomster och utgifter.

En förening kan sägas låta medlemmarna betala för mycket om underhållsplanen pekar på att en årlig avgiftshöjning om 2% över tid sannolikt kommer leda till att soliditet/likviditet växer snabbare än underhållsbehovet.

Sparande/kvm jämfört med långsiktigt prognostiserat behov av sparande/kvm för underhållsåtgärder i en komplett underhållsplan, helt enkelt. Exempelvis har min egna förening så mycket underhåll bakom sig att vi rekommenderas endast cirka 160 kr/kvm i sparande av vår HSB-ekonom, och har 180 kr/kvm. Även om snittföreningen rekommenderas runt 250 kr/kvm eller mer.

3 gillningar
10

En annan tanke, det låter lite som att du vill “maximera” skuldsättningen. Någon gång i framtiden finns ju en topp i skuldsättningen efter några stora renoveringar. När den inträffar ska skuldsättningen fortfarande vara rimlig och amorteringen fram tills dess måste ju vara tillräckligt stor så att toppen trycks ner. Så du kan du ju räkna bakåt för att få fram en vettig amortering.

Sen är det antagligen bättre att också höja amorteringen med inflationen än att minska den till 1% av lånet.

11

Vi bor också i en förening med HSB som ekonomisk förvaltare och underhållsplan. Enkelt förklarat skiljer deras underhållsplanen mellan underhåll- och investeringskostnader. Underhållskostnader är åtgärder som görs för att bibehålla funktionen av en komponent över beräknade livslängd och investering är när det byts ut mot en ny komponent. Underhållning är det möjligt att fondera för, då det oftast är mindre summor i jämfört med investeringar. Investeringar tar man lån för som löper över komponentens livslängd, så kostnaden fördelas genom åren.

Det förutsätter dock att man har ett långsiktig tänk med avgiften för att hanteras korrekt. Kan rekommendera er att köra prognos på 5-10 år med kassaflöde analys, så det finns plan för hur avgiftsutvecklingen blir genom åren. Borde vara lätt nu när ni har underhållsplan på plats och hjälper er undvika chockhöjningar.

12

Tackar för svar, Intressant!

Nu har ju vi också förvaltning via HSB och självklart 10-årsplan, men tanken har slagit mig om inte det ör överambitiöst att sikta på att lån och därmed risk ska minska på sikt.

Ang maximera skuldsättning så tänker jag snarare att man bibehåller skuldsättningen över tid. Toppen i skuldsättning i framtiden är väl sannolikt högre än vad den är idag? Folk i allmänhet har ju större lån idag än vad de hade 1980, liksom en paket mjölk är dyrare..

Risken med belåningen och räntesmäll är ju lika stor idag som imorgon och om 15 år. Vill man stå utan risk kan man ju köpa hus kontant, bo i hyresrätt eller en förening utan lån. Dagens medlemmar ska alltså betala för att morgondagens medlemmar ska stå med lägre lån och risk i förhållande till sina inkomster. För man lär ju sannolikt ha högre månadslön år 2065 än idag. Är det rättvist?

Tanken är inte att skjuta strukturella kostnader eller att maximera lån eller att öka risk, utan att bibehålla och fördela de rättvist? Lika är ju inte alltid rättvist?

13

Förstår hur du tänker, och att en förening är belånad över huvud taget är inte orimligt per se. Ett visst mått av balanserat risktagande i belåning VS kassa och räntekänslighet istället för att fondera allt med likvid kassa är klokt. Både privatekonomiskt och i en BRF.

Men… Om just en nyare förening som din inte amorterar eller amorterar minimalt på upptagna lån över tid så kommer belåningen även inflationsjusterat sannolikt vara något hög om 20-30 år i förhållande till underhållsbehovet ni då har. Kom ihåg att om ni inte amorterar eller sparar tillräckligt på konto över tid så kommer belåningen inte att stå stilla, den kommer att öka pga de omfattande (och pga inflationen dyrare) åtgärderna som ni står inför i framtiden.

Med förväntad inflation kommer exempelvis ett stambyte sådär runt år 2055 antagligen att kosta någonstans runt 750 000 kr nominellt per lägenhet i din förening. Om man bara antar 2% årlig inflation.

Nu har du ju inte heller berättat om den faktiska belåningen/kvm din förening har, men om den är t.e.x 15 000 kr/kvm så kommer det fortfarande att motsvara runt 8 000 kr/kvm i framtidens penningvärde om 30 år. Som referens så brukar man idag säga att om det är en normalgammal förening är snittet runt 5000 kr/kvm, och man vill ogärna se nivåer nära 10 000 kr/kvm i en gammal förening.

Den obekväma nivån skulle ni ligga på om 30 år om ni inte amorterade något alls, även om man prognostiserar och inflationsjusterar lånen ni har idag. Och det helt utan att ni tagit upp några nya lån, vilket ni förmodligen lär behöva göra under årens lopp.

Men om ni ligger på 10 000kr/kvm eller lägre idag ser det ju lite bättre ut. Det varierar mycket mellan nybyggen. Tänk dock som sagt på att ni lär låna upp mer över tid också.

1 gillning
14

Belåningen i vårt fall är något mindre än 7000kr/kvm trots förhållandevis ny byggnation, vilket ju är lågt och kanske en rimlig nivå att bibehålla snarare än att sänka menar jag, åtminstone på väldigt lång sikt.

Beräknat utifrån underhållsplan med tillkommande kostnader år efter år + årlig amortering 1 % av det ackumulerande lånet ger en stabil skuldsättning/kvm justerat för inflation, men det har jag nämnt..

Men argumentet att belåningsgrad/kvm i förhållande till underhållsbehov inte är lika (utan sämre i framtiden) är ju rimligt, den kvoten blir ju inte rättvis. Men då kanske en strategi där man satsar på att amortera av halva lånet/underhållsåtgärd på åtgärdens livslängd är rimligt? (Svårt för er att svara på utan detaljsiffror)

Men att sikta mot skuldfrihet som eget ändamål är ju på något sätt inte så rimligt när man tänker efter…

15

Min primära rekommendation är att börja med en annan fråga än hur underhållet ska lånefinansieras. Det är att se till att föreningen varje år får in pengar som motsvarar den långsiktigt genomsnittliga underhållskostnaden (och att dessa medel inte används till annat än just underhåll vid de tidpunkter det behövs).

Nyckeln till detta är att underhållsplanen verkligen täcker alla saker som förr eller senare behöver underhållas, och att både kostnad och periodicitet har uppskattats. Med den basen är det lätt att räkna ut inflationsrelaterade snittkostnader.

Att ta hänsyn till förväntad inflation kan göras på olika sätt, men ett exempel är att en fönstermålning som 2024 uppskattades kosta 100 000 kr och behöva genomföras vart 10 år uttrycks som en snittkostnad på 17,5% av aktuellt prisbasbelopp per år.

Summerar man snittkostnaderna för alla sakers underhåll kommer man fram till den totala underhållskostnaden som föreningen varje år behöver få in, säg exempelvis 350% av aktuellt prisbasbelopp. Har man väl fått detta på plats kan man sedan planera för hur man konkret ska finansiera specifika underhållsinsatser.

Vissa år kan redan insamlade underhållspengar räcka och frågan blir då hur icke utnyttjade underhållspengar på bästa sätt kan placeras. Andra år kan det krävas mer pengar än vad som redan samlats in och frågan blir då hur dessa på bästa sätt kan lånas upp.

1 gillning
16

Ja, det är toppen om ni har relativt låga avgifter i övrigt :+1: Grattis.

Då är det i alla fall inte lika akut med amorteringar. Även om en konservativ amorteringstakt nog borde finnas med ändå, för som sagt, det lär bli nyupplåning till lite ingrepp runt 2035-2040 eller så och fram emot 2060. Tak, ventilation, fasad, fönster osv. Till slut stambyte etc.

Inte totaltrenoveringar men ändå underhållande ingrepp.

Där är vi helt överens.

Det har ofta ett högt pris att sträva efter skuldfrihet i BRF till varje pris. Det finns exempelvis en förening med liknande fastigheter som min i området jag bor i som har betydligt högre avgifter men gillar att skylta med sin skuldfrihet. Trots att min förening är måttligt belånad med 3500 kr/kvm men med en väldigt stor andel underhåll bakom sig.

Till syvende och sist handlar ju bostadsrättsföreningar och ens styrelseuppdrag om att säkra en så låg avgift som möjligt för medlemmarna, men utan för högt risktagande, volatilitet och eftersatt underhåll över tid. Inte att religiöst hålla föreningen varken skuldfri eller maximalt skuldsatt i någon form av optimering för låga avgifter på kort sikt.

Så måttlig belåning men långa räntebindningar och blandade löptider på lånen i BRF:er är jag en förespråkare för. Det kan man kosta på sig jämfört med bolåneräntor som privatperson där det är mer osäkert om man bor kvar i exempelvis 10 år.

1 gillning
17

Nyckeltal Sparande bör ligga kring 300 kr/kvm/år. I en ny förening bör 90% av sparandet användas för att minska föreningens (ofta höga) skuldsättning. Detta då pengar i kassan ger lägre ränta än räntekostnad för skuld. När det är dags, om 20 år, att renovera fönstren kan man ta ett nytt lån, då det finns belåningsutrymme. I en äldre förening bör fondsparande/amortering fördelas 50/50. Problemet är att de flesta föreningar undersparar. Man överlämnar en del av det egna yttre slitaget på nästa köpare. Precis som man överlämnar bostadsrättens inre slitage till nästa köpare. Inre slitage är lättare att bedöma än framtida yttre. Därför anses Sparande viktigt, avseende såväl storlek som hur det disponeras (fondsparande eller amortering). Problemet med Sparande är att det ibland kan anta negativt värde (vid investering eller extraorinär intäkt), som tolkas negativt, men ofta är något positivt.

18

Fortsatt tack för era svar!

Korrekt planering kräver korrekt underhållsplan och kostnadsuppskattning, självklart.

@mikaelgoldstein Skulle vi spara linjärt 300/kvm/år skulle vi kunna betala allt underhåll cash. Med tanke på att det 2055 är lättare att hosta upp 300kr än idag känns inte det helt rättvist. Men visst, jag skulle ju gärna köpa in mig då, men inte betala för det på vägen. Värdet på bostadsrätten brukar ju inte spegla föreningens ekonomi alltid…

Det kanske blir tydligare med ett exempel. Inflation 2%/år. Amortering 1%/år. 100 procent lånefinansiering vid underhåll.

År 1: fönsterbyte 1milj kr. Låneskuld 4 milj.

År 15: dörrbyte 1 milj kr. Låneskuld 3,4 milj

Lån 1milj → låneskuld 4,4 milj.

År 35: fönsterbyte 1milj x 1,02^35 (35 års inflation à 2% per år) = 2 milj. Låneskulden 4,4 miljoner har minskat med 1% per år = 4,4 milj x 0,99^20 = 3,6 miljoner

Nytt lån tas för fönsterbyte → lån = 5,6 miljoner

Lånet på 5,6 miljoner om 35 år motsvarar ett lån idag på 5,6/(1,02^35) = 2,8 miljoner.

Om man stoppar in fler/större kostnader i exemplet alternativt minskar intervall mellan kostnaderna så ökar ju lånet (justerat för inflation( då det inte äts upp av inflation i tillräckligt hög takt. MEN i just vår underhållsplan är kostnaderna av sådan storlek och med sådant tidsintervall att det principiella resultatet i exempel ovan kan extrapoleras, dvs att lånet i förhållande till köpkraft minskar.

Sen är gammalt hus inte lika roligt som nytt och därför är det kanske inte lika rättvist att alla ska bidra med samma ”köpkraft”, och det går ju att modifiera med att man kanske sparar till hälften/amorterar 50% av lånet på teknisk livslängd.

?

19

Hittade nåt byggindex, 3,6% upp i snitt per år 2000-2025, KPIF 2,0%. Mycket byggkostnader är ju lön så “rimlig skuldsättning” måste följa löneutvecklingen snarare än inflationen för att det ska funka. (Om inte byggbranschen genomgår nån revolution)

Om vi förenklar, går tillbaks till 2% och köper Renovering-as-a-subscription för 300kr/kvm/år. I dagens penningvärde så kommer lånet att plana ut vid 10000 kr/kvm, då amorterar man 100 kr och får 200 kr i ökad “rimlig belåning”, summa 300 kr.

20

Är det inte meningen att föreningen behöver amortera för att ersätta uteblivna ROT-avdrag för medlemmarna? Fortsatt möjligt att en för låg avgift skapar mer värde för medlemmarna.

Indirekta kapitaltillskott i en bostadsrättsförening beräknas utifrån av föreningen gjorda amorteringar med från verksamheten genererade medel. Man kan alltså inte bara ta upp ett lån och sedan amortera bort det för att erhålla kapitaltillskott. Amorteringarna ses som föreningens sparande/betalning för underhåll och på så vis ersätter det ROT avdraget som man har som privatperson vid underhåll av en fastighet. Det indirekta kapitaltillskottet fördelas på medlemmar med hjälp av andelstal, boendeperiod (de kapitaltillskottsgrundande amorteringar som skett under denna period) och ägarandel. Den dagen medlemmen säljer sin bostadsrätt och flyttar från föreningen finns uppgiften om det ansamlade indirekta kapitaltillskottet med på den kontrolluppgift som skickas till Skatteverket och till medlemmen.