Hej, min sambo och jag letar efter en bostadsrätt i Stockholm. Vi har hittat ett nyproduktionsprojekt i Älvsjö där inflyttning är planerad till november i år. Just nu är cirka 55 % av lägenheterna sålda. Bolaget garanterar att köpa de osålda lägenheterna och därmed inte belasta resten av föreningen.
Vi gillar verkligen lägenheten och även om jag vet att nyproduktion innebär risker, har det varit svårt att hitta en 10–20 år gammal bostad som vi faktiskt tycker om.
Föreningen är relativt stor, omkring 7 300 kvm och cirka 110 lägenheter. Belåningen ligger på ungefär 14 500 kr/kvm, vilket är högt men inte ovanligt för nyproduktion. Finansieringen består av fyra bottenlån på cirka 26,5 mkr vardera, totalt omkring 106 mkr. Den genomsnittliga räntan som används i den ekonomiska planen är 4,2 %, vilket enligt min uppfattning känns rimligt. Många föreningar satte sina kalkyler på betydligt lägre nivåer för några år sedan och fick problem när räntorna steg – här upplever jag att planen är mer realistisk.
Min oro handlar snarare om att amorteringen går mycket långsamt. Här är utvecklingen enligt den ekonomiska planen:
År 1 (2026): amortering ca 635 tkr, avgift 869 kr/kvm.
År 5 (2030): amortering ca 877 tkr, avgift 1 038 kr/kvm.
År 10 (2035): amortering ca 1 179 tkr, avgift 1 186 kr/kvm.
År 20 (2045): amortering ca 1 783 tkr, avgift 1 549 kr/kvm.
Mina beräkningar visar att belåningen blir:
År 1 (2026) - 14 400 kr/kvm
År 5 (2030) - 13 950 kr/kvm
År 10 (2035) - 13 200 kr/kvm
År 20 (2045) - 11 100 kr/kvm
Det innebär att skuldsättningen minskar, men mycket långsamt i förhållande till föreningens storlek. Dessutom är lånen bundna på kort sikt, 1–4 år, vilket innebär att nya räntor successivt kommer att tillämpas i takt med marknadsutvecklingen.
Min fundering är därför om detta kan påverka möjligheterna att sälja lägenheten i framtiden, just på grund av föreningens höga skuldsättning. Samtidigt ser jag på Hemnet att det finns köpare som går in i föreningar med över 20 000 kr/kvm i lån. Hur resonerar ni – är det här något man bör undvika, eller är det snarare normalt givet dagens marknad?
Jag tror du har tänkt efter mer än vad många andra brukar göra inför köp där magkänsla ofta spelar en stor roll. Att investera i bostad är precis som att investera i aktiemarknaden förknippat med risk.
Jag tror att om man prioriterar att bo i nyproduktion så får man acceptera de värden som du beskriver. Räntan i planen är nog så rimlig man kan få den givet scenariot, och föreningen är relativt stor (110 lgh är tillräckligt för riskspridning). Amorteringen är långsam, men det är som jag uppfattat det väldigt vanligt i nyproduktion. (Låg amortering innebär att avgifterna i framtiden till stor del följer räntenivåerna, och inte påverkas av någon strukturell minskning av skulden, vilket gör att nya föreningar ofta är mer räntekänsliga än äldre föreningar).
Jag tänker att om ni köper för att bo länge (minst 5–10 år) och gillar lägenheten, er kalkyl går ihop i olika scenarion så är risknivån inte orimlig. På sikt med infrastrukturprojekt så som Tunnelbanelinje Gul och Spårväg Syd kommer sannolikt Älvsjö (fortsatt) vara ett populärt område. Men om planen att sälja på kort sikt (1–3 år) kan det bli mer osäkert.
Jämför avgiften + föreningsskulden per kvm med liknande projekt i Älvsjö. Om den helhetskostnaden ligger i samma spann, bör rimligtvis risken hanterbar.
Vill ni minimera ekonomisk risk, då är en äldre, mer lågt belånad förening tryggare – men kompromissen blir sällan lika fräsch bostad.
Har aldrig hört talas om att den ekonomiska planen är något som följs. Dels spricker den alltid år 1. Sedan har oftast styrelsen och medlemmarna andra prioriteringar.
Beroende på vad det är för människor som flyttar in kan amorteringen bli både högre och lägre.
Tillägger: Lånen kan bindas om på 4år. Har då en ränteförändring varje år på 25% av lånebeloppet. Ett stabilt upplägg. Ser sällan BRF binda längre än 5år.
Jag har köpt nyproducerat och kommer aldrig igen att göra det. Största anledningen är att det sällan blir som planerat. Finns så mycket som kan gå fel och när det väl går fel så är det betydligt värre situation än om du exempelvis investerat fel då man oftast går in med betydligt högre belopp i bostadsköp än exempelvis enskilda investeringar. Kort sagt, risken är för stor med tanke på det höga belopp som står på spel.
Detta är dock enbart mina tankar. Du fick ett väldigt vettigt svar av Sparsson med.
Med tanke på genomsnittssvenskens låga nivå när det kommer till ekonomisk mognad är jag ytterst nöjd med att äga vårt eget boende. Vi har en minimal samfällighet för parkeringen och bara det räcker för att ge kalla kårar. Folk är som barn, åt båda hållen. Somliga kan inte betala 1 kr oavsett vad det ger. Somliga vill låna till allsköns excesser. De flesta saknar helt engagemang. Resultatet är något som hämtat ur en Stefan-och-Krister-fars. “Bostadsrätt och jävelskap”.
Hej, föreningens lån tycks amorteras enligt s k Serieplan-50År? Sålunda progressiv amortering, inte Rak, där en fix summa amorteras årligen. Innebär att efter c 25 år kommer amorteringsbeloppet att stiga ordentligt. Ett sätt för bostadsutvecklaren att visa på låg avgift i början. Innebär att avgiften förblir räntekänslig flera år framåt, då små belopp amorteras initialt. Att Ekonomisk plan finns, är bra, då den utgår från rådande ränteläge. Kostnadskalkyl och Ekonomisk plan kan skilja sig åt betänkligt, speciellt avseende vald prognosränta. Föreningslån kring 15 000 kr är högt, men vanligt. Att utvecklaren garanterar osålda lägenheter är bra. Innebär dock att ca 50 av de 110 lägenheterna fortfarande är osålda. Finns gott om lägenheter att välja bland. Då är nog utvecklaren väldigt intresserad av att sälja? Helst ska 90% vara tecknade före inflyttning. Kan innebära att man kan förhandla till sig några års fri avgift till föreningen, som då erlägga av utvecklaren.