Jag har hört talesättet “mest belånad vinner” på podden och läst inlägg som talar för att man ska amortera så lite som möjligt. Man ska spara i fonder istället.
Som jag förstår det är dessa råd riktade till privatpersoner. Men skulle ni ge samma råd beträffande en bostadsrättsförening?
Är det inte bra med en brf som inte har några lån? Då kan de ju sänka hyrorna och få ett bättre betyg på sin ekonomi. Leder inte det till att värdet på din bostadsrätt ökar?
Själv är jag präglad av 90-talet och “den som är satt i skuld är inte fri”. Men det är aldrig för sent att tänka om.
Pratade precis med en investment banker. Räntorna kommer inte fortsätta särskilt mkt ner, utan snarare vända uppåt igen. Det var en tidsperiod under 2010-talet då ”mest belånad vinner” gällde, men framöver kommer sannolikt realräntorna vara så höga att det lönar sig att amortera. Att investera föreningens pengar i börsen är ju inte riktigt ett alternativ, så att amortera borde vara den bästa placeringen för brf:er, i min mening.
(Notera att jag och bankkillen inte har ngn spåkula mer än ngn annan, så detta är bara magkänsla och gissningar. Själv har jag dock nyligen betalat av mkt av mitt bolån, då jag också är ett barn av 90-talets syn på skuld…)
Det är “bra” att brfen inte har lån. Men har det krävts väldigt höga avgifter från medlemmarna för att komma dit är det inte lika självklart bra. I verkligheten är det en balansgång. Kostnaderna för föreningens mark/hus ska ju också spridas ut hyfsat jämnt över tiden som föreningen finns, och det kan ju vara 100år+.
Du kommer ju få göra avdrag på den del av BRF amortering som du betalar när det är dags att sälja för dig. Så ja. Det är en betalning till dig själv.
Men den stora orsaken till att en BRF amorterar är för att kunna låna upp igen när det behövs renoveringar, ett stambyte/nytt tak/fasader etc.
Det är bättre för en förening att amortera löpande i 30år än att bygga kassa för detta då man aldrig vet vilka tomtar som sitter i styrelsen och hur dem tänker.
I värsta fall så kan det ju även försvinna pengar från kassan för att någon är klåfingrig och vill pensionera sig i Asien med ett antal extra miljoner. Något som inte är en lika stor risk när kassan är liten kontra stor.
En brf, precis som vilken annan person eller företag som helst, måste fundera var pengarna ger mest avkastning. Det kan vara amortering, men även investeringar i fastigheten.
Beror på. Ska du sälja lägenheten och flytta är det bättre föreningen sänker amorteringen och sänker avgiften.
Ska du bo långsiktigt är det bra att föreningen har amorterat, då har de utrymme att ta nya lån för renoveringar. Du kan även göra avdrag på vinsten för det som är amorterat. Dock inte räntan.
Ofta finns en viss intressekonflikt mellan medlemmar beroende på det egna intresset. Särskilt vid ombildning från hyresrätter brukar många propsa på låg amortering och låg avgift eftersom att de tänker sälja med en gång.
Om en brf över tid vill kunna sänka avgifter, renovera och underhålla fastigheten så ska dom amortera tillräckligt för att få marginaler för det.
Samma ekonomiska spelregler gäller i grund och botten alla.
Även om man kan komma undan för en tid så bör man fråga sig om man verligen vill det… ?
Som ett par redan har varit inne på är det oftast mer fördelaktigt att amortera än att bygga kassa. Något av detta bör göras. Annars lär inte avgifterna och andra eventuella intäkter täcka framtida underhållskostnader. Många föreningar har på tok för låga avgifter.
En intressant sak är att det kan göras kapitaltillskott från medlemmarna för att få bort lånen helt. Den stora fördelen med detta är att en privatperson, till skillnad från föreningen, kan göra ränteavdrag.
Intressant fråga och det finns många aspekter i detta!
Poängen med en obligatorisk avskrivning av fastigheten är nog från lagstiftarens sida att tvinga fram ett bokföringsmässigt underskott i resultaträkningen som Över Tid motsvarar underhållet. För att hamna på nollresultat Måste man alltså ha intäkter som också täcker avskrivningen. Dessa intäkter kan då antingen amorteras, läggas i kassan eller användas till underhåll eller investeringar.
Det är alltid bättre att amortera överlikviditet än att bygga kassa bl.a. eftersom utlåningsräntan alltid är högre än inlåningsräntan. ÄVEN om det finns likvider i kassan är det bättre att ta lån vid underhållsåtgärder eftersom den som säljer får göra avdrag för sin del av amorteringen.
Marknadsvärdet brukar inte öka i närheten av vad det kostar att lösa lånen.
Du blir bara kvitt räntekostnaden på manövern. Kostnaden för underhåll tas fortfarande ut av medlemmarna och föreningen kommer du behöva bygga kassa istället.
Föreningens ränta går att jämföra mot andra former av avkastning. Även om det saknas ränteavdrag bör aktiefonder ge mer.
Nedsidan för banken är att det plötsligt blir möjligt för medlemmarna att helt enkelt lägga ner bostadsrättsföreningen.
Om skulderna blir större än tillgångarna kan föreningen läggas ner precis som ett företag. Relativt ovanligt utanför “oklarheter” (se t.ex. kinesiska muren i Malmö) Kinesiska muren i Malmö döms till vite på 640 000 kronor | SVT Nyheter) men för banken är ett personligt lån en garanti för ett det finns en person att jaga för skulden.
Vore intressant att se lite info på vilka räntor som bankerna ger (små) bostadsföreningar vs vad som ges till privatpersoner. Enligt (1) så verkar det som små föreningar får ungefär samma räntor som privatpersoner så den totala riskvärderingen verkar vara ungefär samma som en privatperson.
@Nestor ser du samma saker kring det här i dagsläget som i tråden från 2023?
Alla medlemmar har inte möjligheten att lägga in eller låna större summor t.ex studenter, sjukskrivna, arbetslösa och pensionärer. Det bor folk med olika ekonomier och plats i livscykeln. Dessutom blir det en del administration om man väljer att ta in mer pengar från medlemmarna.
En annan faktor är hur tillgångarna hos bostadsrättsföreningen utvecklar sig över tid.
I en förening i centrala Stockholm som äger marken så har värdet av tillgångarna (fastighet plus mark) ökat kraftigt de senaste trettio åren så det är sannolikt att banken inte har något emot att ge nya lån till t.ex. en stamrenovering.
I en förening i en bruksort i en avfolkningsbygd där allmännyttan har gott om tomma lägenheter så kan det blir riktigt problematiskt om avgiften på lägenheterna närmar sig hyran för motsvarande lägenhet i allmännyttan efter dyra reparationer då föreningen har hållit nere avgifterna och inte har amorterart på sina lån.
