Föreningen ska binda om lånen. Alla lån löpte oturligt ut 2022, dåligt planerat av tidigare styrelse, så då valde vi rörligt i fjol eftersom det var så osäkert läge framåt.
Nu har vi alternativ från flera banker, ligger på nedan från det billigate alternativet:
3 månaders - 4,56%
1 år - 4,68%
2 år - 4,48%
3 år - 4,21%
4 år - 4,01%
5 år - 3,94%
10 år - 3,81%
Förvaltaren hade snackat med ordförande om att kanske binda på flera löptider, men med nuvarande lilla skillnad i räntesatser ser jag få argument för det. Enda uppsidan är om räntan skulle fortsätta uppåt flera år till, vilket verkar osannolikt, som även banken tycker. Att binda på flera år skulle vi gjort för 2 år sen, då den rörliga var ca 1% och på längre sikt 2-3%.
Jag tänker att vi kan räkna med en ränta på 5%, och förhoppningsvis kommer vi aldrig dit, men då kommer vi i bästa fall ha en kassa att betala in extraamortering med, och vara med när räntan vänder ner (vilket även banken tror, baserat på räntetrappan), och ha bra möjlighet att konkurrensutsätta bankerna på hela lånebeloppet igen nästa år. Detta är mina argument för.
Det är en relativt ny förening med parhus, med relativt stora lån (drygt 11tkr per kvm) men har sett väsentligt högre lån per kvm för så här nya föreningar.
Jag behöver hjälp med argument som är lätt för mindre insatta att förstå, eller är det jag som är för övertygad om rörligt? Något som jag missar?
Nej, ingen större uträkning. Jag räknar med att räntan kommer ligga lägre än den bundna inom alla bindningstider, som det brukar vara (bankerna tar marginal baserat på nuvarnade informationsläge).
Vad fick du 5-18% och 3,81% ifrån? Riksbankens räntebana?
Som förening vill man ha förutsägbarhet och inte behöva justera avgifter varje kvartal baserat på hur räntan rör sig. Man vill även ha olika löptider på lånen för att undvika en chock likt denna. Jag tycker inte att en styrelse i föreningen ska leka ränteinvesterare och tajma marknaden. Man bör sätta upp en aptit för genomsnittlig räntebindning och koncentration. Typ att sikta på att ha 3 års genomsnittliga räntebindning och att max 33% får förfalla vid samma år. Då får man en förutsägbarhet som medlem och ett tydligt ramverk för styrelsen.
Ni har förhandlat lånen sedan 2022 men ska göra det igen nästa år. 3års förhandlingar för att binda räntan, hur länge är oklart.
Att alla lån gick ut samtidigt var dåligt planerat av förra styrelsen men är exakt samma sak du själv föreslår.
En brf har väldigt begränsad uppsida men extremt stor nedsida medans ett aktiebolag har stor uppsida och kraftigt begränsad nedsida. Du bör vara varsam bilka taktiker och teorier du tar från företagsvärlden och stoppar rakt in i en brf.
Jag håller med om och förstår tänket, men eftersom det blev så dumt med att alla lånen löpte ut så känns det fel att hoppa på det igen i detta läge. Säkert en rationalitet som inte passar i brf-tänk.
Genom att räkna med en ränta högre än den vi får om vi binder, för att sedan nyttja eventuellt “överskott” till amortering, och att vi kan följa med nedåt, när det vänder inom 1-2 år (enligt prognos). Avgifterna måste höjas oavsett.
Om vi däremot binder på flera år så får vi ta del av framtida lägre räntor i långsammare takt (om bankens och Riksbankens prognos stämmer), men nedsidan begränsas.
När jag skriver så inser jag själv att det är många om och men , jämfört med att bara binda upp en räntetrappa och betala bindingspremium för det.
Håller med deg1 ovan.
Förutsägelse och jämnhet borde helt klart stå över tajming av ränteklipp.
Flera olika löptider samt kanske upp till 5 år på längsta för att jämna ut hög/lågkonjunkturer?
Nackdelen med långa (och olika) löptider är dock att det är svårt att byta bank (så välj rätt bank med omsorg), men även här borde stabilitet mot möjligheten att pruta ner till “sista kronan” vara i föreningens intresse.
Som köpare skulle jag uppskatta en förening med fokus på långsiktighet och stabilitet. En noggrann, realistisk, välfinansierad och långsiktig underhållsplan. Lån med stabila räntekostnader.
För detta skulle jag kunna betala mer för en andel i föreningen. Om fler är som jag så kan det för andelsägarna vara ekonomiskt fördelaktigt att betala en liten räntepremie för en stabilare låneportfölj.
M a o: jaga mindre, långsiktiga räntevinster kan man göra med sina egna lån, inte i en brf imho.
Jag hittade statistik över SBAB’s listräntor sedan 1997 och räknade ut skillnaden mellan rörligt och bundna räntor. Så här mycket extra (i %-enheter) betalar man för de olika bindningstiderna jämfört med 3-månaders räntan.
Historiska räntor på denna sidan (en bit ner), om man vill räkna själv i Excel.
Skulle binda en femtedel var på 1–5 år och sedan binda om dem alla på 5 år när de löper ut. Stabilt och bra. Vill man ha ännu mer stabilitet kan man också gå över till tio tioåringar.
Jag förespråkar rörliga bolån i 99 fall av 100 och bundna BRF-lån i 99 fall av 100.
Jag vill att min förening har så god förutsägbarhet som möjligt till en liten eventuell premie. Mot att jag kan ta all risk jag vill i min privatekonomi istället.
Det ser framför allt illa ut om avgiften hoppar upp och ner med ränteläget även om medlemmarna hypotetiskt sett sparar några tusenlappar i avgift på det över tid.
Så resonerar nog många köpare också som @T-bear påpekade.
Framför allt så vet man ju att föreningen kommer stå kvar där om 5-10 år när man binder räntan. Det vet man inte nödvändigtvis om man binder ett bolån privat och riskerar ränteskillnadsersättning.
Kan man för grundfrågan inte snegla på hur professionella fastighetsförvaltare gör med lån? De söker väl rimligen både vinst och stabilitet. Och behöver inte ens säkra upp för ev vildhjärnor i styrelsen.
Det kan hända lite vad som helst när människor är inblandade och ju mindre förening desto färre människor att välja på. Det är ju inte alltid att ens medmänniskor är lika förståndiga som en själv. Shit happens, helt enkelt.
, jämfört med att bara binda upp en räntetrappa och betala bindingspremium för det.