Blir lite orolig över ekonomin på min BRF - efter tal om räntehöjningar

Vardags- och privatekonomi Bostad, bolån, boende och liknande
#1

Hej alla, ursäkta lång text, fast ni som är duktiga på ekonomi samt bostadsrätter får mer än gärna ge mig lite tips.

När jag köpte min BRF kollade jag noga på ekonomin efter bästa förmåga (alltså bostadsrättsföreningens ekonomi, min egen har jag koll på). När man hör talas om räntehöjningar m.m. så blev jag lite nervös av att jag kanske hade missat något i min analys av BRF:en, så jag ber er nu om lite råd.

Kan berätta kortfattat om föreningen som sådan:

  • Föreningen bildades 2009 och husen är byggda i slutet av år 2014.
  • Det är en äkta förening.
  • Föreningen äger marken.
  • Hus med betongplatta, trästomme, panel och tegeltak.

Finns totalt 56 stycken lägenheter med en total yta av 4872 kvm.

Nettoomsättningen är 3 062 350:-.

Avgiften per kvm är 628 kr (3 062 350:- / 4872 kvm).

Skuld per kvm är 9 321 kr (45 414 133 :- / 4872 kvm).

Långfristiga skulder är: 45 414 133 kr (år 2020 års redovisning) år 2016 låg den på 48 627 493, så amorteringen ligger på ungefär 800 000:- per år.

Det jag reagerade på, men ändå accepterade, var att skuld per kvm är hög samt att skuldkvoten är hög. Skuldkvoten är på 14,8 (45 414 133/3 062 350), dock är husen enbart 8 år gamla (så föreningen har inte hunnit amortera allt för mycket).

Jag köpte en analys hos “allabrf” som även den visade på att räntekänsligheten samt lån / kvm är hög (men som jag inte reagerade nämnvärt på eftersom det är relativt nya hus, 8 år).

Räntekänsligheten låg då på 17% (17% högre hyra vid 1% högre ränta).

Om det ekonomiska hade fortsatt såhär (se räntan per lån längre ner i tråden, men i snitt runt 1,7% per lån), hade jag inte haft någon oro. Allt ser stabilt ut. Dock har jag skrämt upp mig själv lite med räntorna som förmodligen kommer höjas i framtiden. Min egen ekonomi har jag stenkoll på, och jag hade klarat, faktiskt, utan större problem en uppgång till 10%.

Föreningen däremot, hade ju lidigt enormt av enbart en liten uppgång. Så jag vänder mig till hur man vanligtvis binder räntorna. På årsredovisningen för 2020, står det följande:

Lån_2020
Lån_2020778×298 44.1 KB

Jag anser att lånen som stäcker sig till 2025 är väldigt lugnande, då vet jag ju kostnaden för dessa två, som står för 34,5% av lånet. Räntan är där 1,46%.

Dock är ju dom andra lånen på gång at gå ut. Så detta är väl det som hela posten handlar om.

  • Hur lång tid brukar man som förening binda räntan? Verkar som år 2020 blev räntan bunden i 5 år på två av lånen.
  • Hur gör man med räntan nu som går ut 2022-03-01? Detta är ju väldigt snart. Kan man fråga föreningen hur dessa har tänkt att göra med dessa tre lån? Det hade ju lugnat mig enormt om t.ex. dessa bands till 2027 (d.v.s. 5 år) till en hyfsat ränta.

Mitt domedagsscenario är ju att räntan ska sticka till typ 4-5%, 4-5%. Bara 1% är ju närmare 450 000 per år för föreningen. Edit; inte helt sant eftersom i runda slängar är 35% av lånet bundet till 1,44% ränta i 3.5 år framöver

Oroar jag mig i onödan?

Mitt alternativ är ju bara att sälja för att undvika att något riktigt illa händer, men och andra sidan är jag en extremt orolig person, så detta är i min natur och är nog inte riktigt rationell i mitt tänkande nu :slight_smile:

Tack återigen extremt mycket för hjälpen.

Edit: här är länk till senare årsredovisning - https://media.fastighetsbyran.se/Fil/4927615

3 gillningar
#2

Ptja… Någon högre boränta än runt 3% finner jag personligen väldigt osannolik även på några års sikt. Men jag är bara lekman som studerat ämnet lite ytligt.

Som tur är så är din förening hyfsat solid för att vara så nybildad. Dels är belåningen “bara” ~9K medans den ofta är 14-15K i nyare produktion, samt att eran avgift är 533/kvm. Det finns alltså hyfsat utrymme att höja utan att den blir orimligt hög.

Jag har ingen aning om vad som är vanligast att binda på. Men det spelar ju ingen roll utan det är ju helt upp till er inom föreningen att besluta. Se till att prata med styrelsen och pitcha att binda på minst 5 år med tanke på ränteläget. Du är ju en delägare och har medbestämmande i frågan :slight_smile:

Det brukar ju dessutom vara föreningsstämmor såhär års så kolla upp det först och se om du inte kan skriva en motion på ämnet!

Edit: Booli verkar ange fel avgift/kvm ser jag dock nu. Jag får det också till 628 kr/kvm via omsättningen genom boytan.

1 gillning
#3

Solid förening! Du har inget att oroa dig för. Föreningen kommer förmodligen att binda om lånen. Styrelsen vill inte heller att avgiften ska hoppa jojo. Hur länge man binder är olika i varje förening. Jag har varit med om allt från 2 till 10 år i de föreningar som jag varit medlem i. Oftast brukar det bli på längre tider för det är sällan styrelsen vill ha mer arbete än nödvändigt och föreningen är en långsiktig ägare av fastigheten. :slight_smile:

450000 kr låter kanske mycket men kom ihåg att ni är 56 medlemmar som ska dela på kostnaden. Det är 8000 kr/lägenhet eller knappt 700 kr/månad/lägenhet. Säg att föreningen måste höja avgiften med 17% för att räntan stiger 1%. Då kommer höjningen att smoothas in över den period som lånen är bundna. Om ni binder på fem år så kan du alltså förvänta dig ca 3-4% höjning per år i fem år ifall räntan stiger 1%. Jag kan lova att hyresvärdarna kommer förhandla liknande höjningar för sina hyresgäster. Så det är en sån där situation där “det finns inget alternativ”. En räntehöjning leder till högre bostadskostnader helt enkelt.

2 gillningar
#4

Tror du att låneräntorns kommer att stiga 4 procent på några veckor så tror du fel. Ring styrelsens ordförande eller någon annan i styrelsen och prata räntorna om det känns bättre. Du kommer säkert att känna dig lugnare efteråt.

Jag kan hålla med om att föreningen kanske borde binda lånen på lite längre tid. En av orsakerna är just denna, att medlemmarna skall känna sig lugna.

2 gillningar
#5

Det här är också ett bra sätt att bli föreslagen som styrelseledamot på nästa stämma. :slight_smile:

#6

Förvisso. Jag skulle se detta som något positivt, men alla tänker ju inte så…

1 gillning
#7

Helt klart positivt! (Och vill man inte kan man ju alltid tacka nej)

1 gillning
#8

Tack så mycket för ditt svar. Fick reda på att stämman kommer vara runt Juni.

Bra idé även om att pitcha iden med föreningen om just räntorna, eller iallafall fråga hur normalt förfarande är i just vår förening. Så tack för feedbacken :slight_smile:

1 gillning
#9

Hej Emil. Tack så mycket för svaret, det uppskattas.

Mest nyfiken vilka tal/siffor som du anser gör det till en solid förening? För att förtydliga så är det inget anmärkande från mig, utan mer vilka tal du anser är viktiga, för jag vill såklart lära mig så mycket som möjligt :slight_smile:

Är det förövrigt så att det finns föreningar som inte binder räntan? Typ att det körs som 3 månaders “rörlig”? Väldigt dum fråga måhända, men vore intressant och veta. Förmodar väl att svaret är nej.

Kan det även vara en idé att höra med föreningen just vad som gäller? Det kan ju även det stilla min oro. Och när jag ändå har en kunnig person som dig; om bindningstiden på lånen nu går ut den 1:a Mars, kommer föreningen då binda om dessa innan 1:a Mars eller tar man sådant på ett styrelsemöte?

D.v.s. kan man låta lånen vara “rörlig” fram till styrelsemötet eller kommer man binda om dessa innan? Var är vanligt att göra?

Återigen; tack.

#10

En fråga bara: vem förhandlar räntor hos er? Det borde gå att få ner en del. Vi har iofs en mycket lägre belåning men vi betalar 0,7% för föreningens lån i vår brf.

4 gillningar
#11

Det är en bra fråga, och det har jag faktiskt ingen koll på.

#12

Många banker använder nog en egen riskmodell.

  • Jag fick höra från min bank att allt under 10000 kr/kvm i lån behövde jag inte ens oroa mig för. Så mest är det det :smiley:
  • Ni har så pass normal belåning trots att husen fortfarande är nya.
  • Nya byggnader betyder att ni har lång tid kvar till de stora underhållen så ni hinner amortera ner ännu mer innan det är dags för takbyten, relining, etc.
  • Avgiften är inte farlig, så om det skiter sig finns det utrymme att höja den.
  • Även om ni inte är en jättestor förening så är ni tillräckligt många att slå ut plötsliga utgifter över (min förening har bara hälften antal medlemmar som din).

Absolut inte en dum fråga. Jag fick för mig att min förening har haft rörliga lån så jag rotade lite i årsredovisningarna. Och mycket riktigt hade vi i åtta år lån på 2-4 miljoner (15-30% av våra lån) med rörlig ränta. Det visade sig bli en bra affär eftersom räntorna sjönk. Precis som med privata lån så borde rörliga lån löna sig i längden, men som förening har man också ett ansvar att inte komma med plötsliga överraskningar för medlemmarna tycker jag. Så jag tycker ändå att det är rätt att binda. Då håller man budgeten och avgiften som sattes på årsmötet.

Här är från vår senaste årsredovisning (det rörliga lånet är dock bundet sedan dess):

bild

Vi har ca en tredjedel av er yta och ligger alltså på samma belåning som ni.

Det brukar styrelsen besluta om på ett styrelsemöte. Det går att kräva det på årsmötet men det är bara onödigt. Eftersom det inte krävs ett stämmobeslut för att binda lånen så är det oftast bättre att sköta det utan stämmobeslut. Då kan styrelsen anpassa sig efter omständigheterna. :slight_smile: Snacka med styrelsen och hör hur de resonerar. Såna här frågor kan du till exempel diskutera med kassören.

1 gillning
#13

Ska höra av mig till föreningen under veckan och fråga vad som gäller. Vem vet, dom kanske t.o.m. gillar att någon bemödar sig att fråga :slight_smile:

Stort tack för hjälpen!

#14

Hittade även den här nu:

Ekonomisk_plan
Ekonomisk_plan877×485 259 KB

Betyder det att föreningen räknar med att räntan ska ligga på ungefär 1,9%, men det är även kalkylerat vad det kommer kosta om räntan går upp 1%? Dock verkar det ju lite i underkant, då hyran idag är 628 (som motsvarar 2,9 % ränta om jag förstår det).

Vet inte om det är av något intresse, men hittade den på föreningen hemsida :slight_smile:

#15

Ja, de borde ju ha följt inflationstabellen kan man tycka. Antingen har de haft fel om underhåll och driftskostnader eller så kanske ni gjort nyinvesteringar? Min förening ska till exempel gruppupphandla Internetuppkoppling vilket höjer avgiften, men samtidigt blir det mycket billigare än att alla ska sitta med egna abonnemang.

#16

Heh… Ja den där vittnar ju om trovärdigheten i de ekonomiska planerna för nyproduktion med andra ord :roll_eyes:

Som tur är sitter du som sagt i en relativt solid förening trots det. Men det finns X antal föreningar där ute med ~15K i belåning och avgifter närmare 700 kr/kvm. Där finns det risk att bli dålig stämning framöver när de jämför med den ekonomiska planen…

Det ska dock sägas att höga avgifter kan vara helt OK också i vissa föreningar där de istället “överamorterar”.

1 gillning
#17

Det har nog med att göra att det gjordes nyinvesteringar, det köptes en fastighet till föreningen, så är sannolikt det, och det gjordes 2016 :slight_smile:

1 gillning
#18

Det är inte ovanligt med rörlig ränta bland brf:er. Normalt har man då ett upplägg som följer STIBOR 3M (exempelvis) plus ett fast påslag. Typ STIBOR 3M + X% med en klausul om antingen att räntan alltid måste vara minst 0 eller att räntan alltid måste vara minst X, sett båda varianterna hos olika långivare.

Tycker att din förenings räntor ser höga ut, med tanke på lånevolymen borde det gå att få ner dem en bra bit. Min förening band ett lån på 5 år i höstas till 0.74 och vi har bra mycket mindre lånevolym än er. Dock kan det vara så att räntenivåerna ser ganska olika ut i olika delar av landet.

Min förening har en lånestrategi där vi försöker sprida bindningstiden mellan rörlig och upp till fem år bundet på våra olika lån.

1 gillning
#19

Ja, eller hur ser räntorna rätt höga ut. Föreningen är ungefär 5 mil norr om Göteborg, i en rätt expanderande stad, vet inte om det har mycket att göra med räntorna, men så ser det ut geografiskt ut.

Dock så kanske det kommer bli bättre nu, eftersom 3 stycken lån går ut den 1:a Mars 2022, vore det kanske inte otänkbart att vi kan få bättre ränta.

Förstår inte varför man inte skulle kunna, iallafall, få runt 1,44 % som lånen som går ut om 3,5 år. Ska fråga vår styrelse imorgon hur man ser på det.

Kan man även få reda på (t.ex. via ett officiellt dokument) vad räntorna blir? Eller visas detta enbart på en årsredovisning för lånen som kommer bli upphandlade nu snart?

#20

Reagerar också främst på de relativt höga räntesatserna på lånen så försök att påverka styrelsen så att de inte bara frågar samma bank som ni redan har utan aktivt försöker få bättre ränta framöver, nu närmast redan på de som går ut 1:e mars.

Storleken på lånen och föreningen får mig att tänka att ränta under 1 % inte är omöjligt.

Varje tiondels procent ni lyckas få ned räntan innebär 45 000:- per år som ni kan göra nåt roligare för (räknat på 45 mkr lån) :slight_smile:

3 gillningar