Min BRF ska snart ta över lånen från byggherren och vi håller just nu på att ta in offerter från olika banker. SBAB är den första banken vi har begärt offert ifrån.
Förutsättningen för att vi ska kunna ta över lånen är att slutbesiktningen blir godkänd. I dagens ränteläge hade det dock varit skönt om detta drog ut på tiden eftersom byggherren har byggkreditiv fram tills att slutbesiktningen är godkänd. Våra avgifter har alltså inte höjts trots att räntorna har ökat eftersom byggherren står på lånen.
Som jag har förstått det så är de korta räntorna snart ikapp de långa räntorna vilket jag tolkar som att marknaden tror att räntorna på lång sikt inte kommer vara så mycket högre än vad de är idag.
Jag har en tanke om att det vore klokt att sprida ut föreningens lån på flera löptider. Gärna så många som möjligt. Tex lika stora delar på Rörligt, 1 år, 2 år, 3 år, 4 år och 5 år. På så vis kan vi binda om lånen allt eftersom och förhoppningsvis få bättre ränta framöver men samtidigt behålla en hyfsad riskspridning. Känns spontant fel att lägga tex en tredjedel på fem år. Men jag kanske tänker fel här? Hjälp mig att tänka rätt i så fall.
Vad tror ni om min tanke?
Vilka räntor kan jag förvänta mig och finns det någon generell tumregel att höfta fram vilka räntor en BRF kan förvänta sig att få V.S en privatperson? (nybildad förening med en skuld på 11 400kr/kvm. Föreningen totala lån är 61.740.000kr. Föreningens boyta är 5416m2. Insatserna är 129.110.000kr).
Kalkylräntan som dagens avgift baseras på är 2,8%. Kommer den spricka och i så fall med hur mycket?
Kuriosa: Våren 2021 hade vi en offert från SBAB där snitträntan i föreningen var typ 1%. Svunna tider….
BRF:er har mycket lägre räntor än privatpersoner, Jag skulle gissa på att ni kan få en ränta på ca 1,4-3% beroende på bindningstid. Är ni en stor förening kanske ni kan få ännu bättre avtal.
Huruvida man ska ha en bindningstid eller olika är en smaksak.
Om ni binder allting till samma bindingstid kan ni byta bank när bindningstiden går ut. Men ni kan också råka ut för att avgiften måste chock höjas för att kompensera för den ökade räntan.
Om du sprider ut lånet på flera bindningstider är det lättare att planera avgiftshöjningar över tid. Personligen anser jag att det senare alternativet är det bättre för en förening.
Jag har bara bott i min förening 1 år men har grävt lite i våran ekonomi, både före jag köpte och även senaste bokslutet, och hittat att just våra lån har lite olika bindningstid, 1-10 år har det varit. Med en snittränta på 0.5%. Detta kommer ju säkerligen gå uppåt när en del av lånen går ut i mitten av 2023, men ur medlemmarnas synpunkt så känns det helt klart bättre med olika bindningstid så håller jag med detta uttalandet:
Behöver man mot förmodan höja avgiften med 20-40% för att räntorna dubblas om allt går ut samtidigt kan flera medlemmar i föreningen få problem, och på så vis får föreningen problem i sin tur om medlemmarna inte kan betala.
Ja så är det ju absolut, en chockhöjning lär även sänka värdet på lägenheterna, vilket gör att vissa kanske sitter fast, kan inte sälja och betala av lånet och kan inte betala räntan. Med en långsam höjning kan lönerna hinna ikapp och förhoppningsvis är värderingen ungefär samma efter några år.
Detta beror på hur stort lånet är kopplat till avgifter mm. HSB skickar ut vägledning kring om man bör ha bundet eller ej så beror helt på.
Vår förening är en liten förening på 21 h och tre affärsverksamheter. Våra lån är på 2 miljon (någon boende har antagligen mer i lån) dock kommer detta tredubblas inom snar framtid är tanken (solceller, trädgårdsförbättring och större renovering). Vi har inte bundet alls då det är så låg summa. Endast en bank vill ge oss lån i dagsläget, förhoppningsvis blir det bättre efter renoveringarna.
Yepp. Inte värt. Som sagt, vissa av våra boende har mer lån än föreningen så ja, väldigt ovärt att låna ut till oss då man får rätt lite tillbaka.
(Nu kanske du har koll på detta men för andra:
BRF skickar ut en förfrågan till flera banker (vi via HSB) och så får man ränteförslag tillbaka för lånen. Vi får bara utav en bank, hypoteket. Ingen annan skickar förslag tillbaka.)
Vi i styrelsen för en nyproduktion av radhus är inne på att binda vårat rörliga lån innan nästa räntebesked. Hur hade ni resonerat:
Nuvarande räntefördelning:
4,11: 50% av fastighetslånet (3 månader) (Q1 3,27%, Q2 4,11%)
3,90: 25% av fastighetslånet (Löper ut 2024-09-10, 1,5 år)
3,84: 25% av fastighetslånet (Löper ut 2027-09-10, 4,5 år)
Snitt: 3,95%
Ny räntefördelning:
3,90: 25% av fastighetslånet (Löper ut 2023-09-10, 1,5 år)
3,84: 25% av fastighetslånet (Löper ut 2027-09-10, 4,5 år)
*3,90: 25% av fastighetslånet (Ny, 4 år)
*3,88: 25% av fastighetslånet (Ny, 5 år)
*Snitt: 3,88%. Preliminära siffror. Dessa kan ändras fram tills att handlingarna är påskrivna och inskickade.
** Om vi löser 3 månaders lånet innan räntejusteringsdag som är 230602 kommer vi få betala ränteskillnaden.
Hade det varit värt risken att vänta tills nästa räntebesked och hoppas på att lån med längre bindningstid är lägre då?
