Jag har en frågande angåede föreningar och deras ekonomi. Lite data:
Avgift: 3500 kr / månad.
Ränta idag: 2%
Ränta om 5 år: 7%
Bindningtid: 5 år.
Räntekänslighet: 15%
Säg att om 5 år, så kommer räntan ha gått upp till 7% (d.v.s en ökning med 5%), vilket skulle resultera i en avgift som är 75% högre med räntekänsligheten på 15%.
Kommer då hyran öka med 75% på “en gång” eller kommer det “smoothas” ut, så att dessa 75% divideras med bindningstiden (5 år), så ungefär 18% höjning per år, men det kommer ju blir totalt 75% i slutändan så att säga).
Jag vet inte alls om ni förstår hur jag menar, men jag hoppas jag var lite klar. Såg en kille som förklarade det hyfsat bra här (dock i en annan tråd med andra avgifter etc.)
Det är föreningens styrelsenä som bestämmer nya avgifter, men ekonomin måste förstås gå ihop. Bostadsrättsföreningar har ofta flera lån med olika löptider så en ändring bör ske stegvis.
Hur stor avgiftshöjningen blir i procent beror på hur höga lånen/räntekostnader är jämfört med andra kostnader i föreningen.
Ett bra sätt att kolla när man köper ny lägenhet är hur stor del av föreningens lån som ens egen andel motsvarar. Alltså lägenhetens andelstal * föreningens totala lån.
Styrelsen styr över det själva, är det en bra styrelse gör dom en lpngsam höjning under flera år.
Om detta är någit du är orolig över, kolla upp hur mycket lån dom har, vad lån per kvm är samt vas löptiden är. Om alla eller nästan alla löper ut samma inom snar framtid och inga förändringar i hyran har nämnts. Kanske det är dags att flytta innan din lägenget sjunker i värde med 20%
Föreningens lån, som är uppdelade på 6 stycken totalt á 8 miljoner, så är det:
1 styck lån går ut den 21 September, 2022.
2 styck lån går ut den 28 Oktober, 2025.
3 styck lån gick ut den 1:a Mars, 2022. Så dessa har blivit precis omförhandlade. Dock är ordföranden ovillig och ge mig räntorna, innan årsmötet, som är om 3 veckor. Men dessa borde ligga på typ 1,5 eller max 2%.
Så i princip borde inget hända innan den 1:a Mars 2027, så jag mer ser väldigt långt fram att om räntorna är allmänt höga då, att lämna skeppet. Men detta är som sagt 5 år fram i tiden…
Det är sant, men tro mig, jag är väldigt pessimistisk. Precis som du säger med 7% ränta på en BRF, så är det rätt dödsdömt. Men det är skönt med långa bindningstider, men, det gäller nog att passa sig med.
Hur går det till när föreningar förhandlar sina lån? Följer det allmäna läget? Jag menar, det är väl inte helt osannolikt att vi kanske har en ränta på 3-4% framöver (för privata låntagare).
3-4% för min förening, vore rätt kostsamt. Nybyggd 2016, dock med “faktiskt” bara 8700 kr / kvm, det är ändå helt ok i min värld för kåkar som troligtvis kommer klara sig utan underhåll ett bra tag.
Men som i tidigare inlägg har vi bundit om räntorna nu, så ska bli intressant och se hur det blev…
Intressant, det är nog mycket möjligt. Jag är ingen expert på hur mycket dessa lån “ska vara på”.
Om du gissa:
3 styck lån gick ut den 1:a Mars, 2022. Dessa lån låg på 2,15%(!), så förmodar vi har blivit grundlurade där. Vad tror du att en rimlig ränta borde vara? Som sagt, min ordförande vägrar ju dela med sig om informationen…
Det beror helt på när de villkoren förhandlades (hur lång bindningstid de hade). Det har också stor betydelse hur stora lån föreningen har förstås, en förening med 400 lägenheter och 100+ miljoner i lån kan få helt andra räntor än en förening med fem lägenheter och 750 000 i lån.
Men beroende på bindningstid behöver inte 1.5-2% på de lån som omförhandlats nu vara dåligt, de bundna räntorna har stuckit iväg rejält senaste halvåret.
Garanterat. Vår förening har 5 lån. De brukar bindas 3-5 år på ett sådant sätt att vi “rullar” dem. Dvs situationen att alla bindningstider går ut samtidigt finns ej. En kraftig räntehöjning skulle ofrånkomligen komma i fem steg, i takt med att respektive lån löper ut inom ett 5-årsintervall. På så sätt hinner vi justera avgiften till föreningen i takt med eventuell förändring, utan chockändringar.
Det lån som lades om senast, i slutet på förra året, löper ut tre år senare dvs i slutet på 2024. Det lånet har en ränta på 0.44%. Detta var lägre än det tidigare bundna lånet som löpte ut, och vi lyckades således sänka kostnaderna / avgifterna till föreningen för 2022.
Nu är vi en ganska stor förening med ett taxeringsvärde på över en halv miljard (!), och även en stabil förening som funnits i snart 40 år. Helt klart bidragande till vår förhandlingsstyrka mot banken - låg belåningsgrad och stort värde.
I vår senaste årsredovisning så heter det ”årets taxeringsvärde”. Står i vårt fall tidigt i rapporten under rubriken ”förvaltningsberättelse”. Kan ju skilja sig beroende på vem som gör rapporten. I vårt fall är det Riksbyggen.
Sedan v51 2021 har tvååriga bostadsobligationer stigit från 0.29 till 1.9, femåriga dito från 0.6 till 2.26.
Det är alltså helt meningslöst att utvärdera trådskaparens brf:s förhandlingsförmåga baserat på vad någon förening fick för villkor för bara ett fåtal månader sedan.
Om du läste vad jag skrev så var det två huvudargument till att vår förening har bra förhandlingsläge. Båda argumentet rörde vår ekonomi. Det jag sa var att vårt förhandlingsläge var bra eftersom vi dels är väldigt stora och dels var en gammal förening med lägre belåningsgrad. Ingen av dessa påståenden var att säga att trådskaparens förening hade dålig förhandlingsförmåga baserat på deras utfall.
Oavsett deras förhandlingsförmåga hade jag känt mig lurad om jag i dagsläget fick en ränta på två procent om jag skulle låna hundratals miljoner. Jag kan privat binda mina räntor till lägre än så, och jag utgår från att en förening kan förhandla ner ytterligare tack vare dess storlek.
Ja, min uppfattning är att de fick en väldigt hög ränta. Jag tycker att en BRF borde kunna få lägre ränta än så i dagens ränteläge i och med att t.o.m. jag själv kan få lägre än så för min bostad även om det inte är exakt samma typ av lån.
Siffrorna från min BRF är mindre än fyra månader gamla, men saker kan ju hänt sedan dess. Därför tog jag med både när lånet lades om samt även föreningens storlek och ålder för att så gott det går kunna jämföra. Utan att veta så gissar jag ändå att vår förening skulle få lägre ränta än 2% även i dagsläget, men det vet jag så klart inte. Anledningen till att jag tror det är att föreningen ganska konsekvent senaste 4-5 åren lyckats få en ränta som ligger någon procent lägre än den jag själv kunnat få vid varje tillfälle när lånen lagts om.
Frågan är ju vae bindningstiden är, 1.5% bundet i 10 är är ju en deal jag skulle ta utan att tveka. Men har ni bundit i 3 år, så skulle jag nog gråta mig lite till sömns på kvällen.
Jag ska meddela er om dom nya räntorna den 17:e Maj.
Vi har fått en ny ordförande som verkar ha väldigt god koll, har tydligen vart ordförande i en större förening i Göteborg i 33 år, så förhoppningsvis kan han förhandla.
Kommer om inte annars uttrycka vad jag tycker om det. Dock ska sägas att det var den 1/3-2022 som räntorna blev ombunda.
Jag tog in offerter för min förening nyligen, referensränta per 220401. Vi har inte särskilt stora lån så den absoluta nivån kanske är mindre intressant, men intressant att jämföra nivåerna med räntorna från samma institut per 210715 som är näst senaste offertdatum jag har (ungefär samma utveckling för alla tillfrågade institut)
Du kan ju inte jämföra med dagens ränteläge. Det intressanta är ju vad räntenivån var när lånen togs. Hade lånen exempelvis en 7-årig bindningstid så var räntan definitivt inte hög. Du skall vara försiktig med uttryck som grundlurade, när du inte har hela bakgrunden.
