Makes sense, stort tack för dina och alla andras tankar. Väldigt uppskattat och jag tar till mig forumets all vishet 
2 gillningar
Varför har man haft flera lån som har förfallit samma år? Riktigt dåligt.
Jag sitter själv i styrelsen och vi har också sju lån. Dessa löper ut med ett års mellanrum. Ett lån förföll förra året och i år är det dags för nästa. Jag håller med flera här om att man inte kan ta lika stora risker med en bostadsrättsförening, och det skulle troligen ha varit klokare att binda räntan. Trots det har vi valt att hålla räntan rörlig för dessa två lån.
Vi räknar också med en ränta på 5 %, men vi har skapat en 10-årig prognos där avgifter justeras baserat på de kommande tio åren. En sådan prognos över tio år framöver är naturligtvis en övning i att gissa, men det gör det enklare att analysera om en rörlig ränta eller en bunden ränta är mer fördelaktig. Med en sådan prognos får du in just långsiktigheten om vad som är fördelaktig för föreningen och hur resultatet ser ut då. I vår analys har det varit gynnsamt att välja en rörlig ränta för närvarande, särskilt om man förväntar sig att räntorna börjar sjunka från och med 2025.
Om ni inte har någon bundningstid på något av era lån, ger det er också större flexibilitet att konkurrensutsätta dem när tiden är mogen, precis som du skriver.
1 gillning
När det gäller brf har bankerna oftast inga som helst problem med att fastigheten har olika långivare.
2 gillningar
Jag misstänker att de valde den lägsta räntan istället för att räkna på löptiderna så att de går ut med jämna mellanrum.
Enligt min erfarenhet stämmer det inte. Vi försökte upphandla två av föreningens totalt sju lån. Av de åtta låneinstitut jag kontaktade, var fem inte intresserade av att låna ut delar av totala lånet. Trots att vår förening har en sund ekonomi, så var det inte det som var avskräckande faktorn.
Banker gillar inte små lån, så det är kanske en förklaring att det är en liten förening. Personligen har jag sett mängder av bokslut där föreningarna haft lån på olika ställen.
Ungefär hur stora var/är respektive lån?
Ett lån på 1,5 och ett på 3 miljoner kr.
Jag sitter själv och gör budget för min BRF fram till 2028 just nu. Jag har räknat med en ränta på 4,75 på alla lån som läggs om och 5% inflation på kostnader under hela perioden. Eventuellt lite av ett skumt scenario med både “högre” ränta och fastbiten inflation, men jag upplever det vara bättre att ligga åt det hållet än att sitta och jobba med glädjekalkyler när man ska bestämma tidpunkter för underhåll etc.
Hmmm…
Inga “vildhjärnor” i professionella fastighetsbolag??
Är det något som historien har visat så har det väl vimlat av just “vildhjärnor” i fastighetsbolag.
Som köpt fastigheter, sminkat upp dem, belånat upp dem, köpt fler fastigheter, lånat mer, sminkat upp, nya värderingar, osv.
Sedan kom Räntechock!
Ja det hände i början på 1980-talet, det hände igen i början på 1990-talet.
Vad är det som har hänt i Fastighetsbolag idag?
Fredrik Lundberg och Roger Akelius är undantagen resten är nog mer “vildhjärnor”.
Behöver jag nämna namn?
Enligt min åsikt kan man INTE resonera på samma i en brf som privat. Privat får du givetvis ta vilken risk som helst.
I en brf finns det låg och medelinkomsttagare som har belånat sina lägenheter till 85 procent och har det kämpigt nog. En större avgiftshöjning kan vara halmstrået som knäcker kamelens rygg.
Att binda lån, både privat och i en brf, är att se som en försäkring. Drar räntan iväg har man skyddat sig så gott man kan.
Skulle räntan dra iväg en eller två procent skulle jag inte vilja sitta i styrelsen och försvara varför man inte har bundit inför förbannade medlemmar, som kämpar för att hålla näsan över vattenytan.
Vare sig man vill eller inte, måste en brf tänka mer på riskhantering och mindre på att chansa på att optimera sina räntekostnader.
7 gillningar
Håller med till fullo. Även i stora organisationer i det offentliga där det finns mycket pengar så binder man räntor och elpriser. Detta för att det inte ska slå hårt vissa enskilda år för kommuninvånarna. Riskhantering är ett måste.
3 gillningar