Jag har kontemplerat på senaste huruvida en förening får låna pengar och investera dessa i indexfonder.
Jag vet att det finns många gamla rävar i detta forumet så jag tänkte jag kanske kan få lite feedback här innan jag potentiellt tar det till banken.
Jag är med och styr en liten förening. Vi har under senaste åren gjort en enorm mängd renoveringar och vår skuld per kvadratmeter är nu ~5500:-
Vi har en stabil avgift som lämnar ett gott utrymme för att bygga kassa inför vidare underhåll. Det enda stora som ska göras i närtid ( ~10 år) är att byta fönster.
Jag skulle vilja belåna föreningen på sikt med ca ~ 2000:- / kvm för att investera i indexfonder. Tanken är att göra detta under flera år, ex belåna 500:- / kvm låta det gå 2-3 år, låna upp 800 till osv.
Tanken är att kunna använda den framtida avkastningen för underhåll och andra investeringar, under bra år skulle överskottet kunna betala av lån eller läggas till buffert.
Jag vet att detta går att göra som privatperson, men jag har aldrig testat att göra det som brf.
Finns det någon som har gjort något liknande, skulle banken gå med på det?
Jag tar gärna emot tankar och förslag.
Oklart om det är att följa “intentionerna”/lagar/regler/stadgar o.s.v. Skulle eventuellt kunna bli juridiska problem. Som äkta bostadsrättsförening får ni väl inte heller ha inkomster som överstiger vissa nivåer?
Egentligen borde ni amortera överskottet och sänka avgifterna istället som jag ser det. Riskviljan och även åldern på medlemmar kan variera ganska fort.
Kolla på “oäkta bostadsrättsföreningar”. Sämre skattevillkor.
En oäkta förening är en som bedriver mindre än 60% kvalificerad verksamhet. Så om värdepappersförvaltningen (plus ev. hyror som kommer in o.s.v.) överstiger 40% av verksamheten (enligt skatteverket). Så blir skatteregler mycket sämre för alla som har en bostadsrätt i föreningen och även för föreningen som sådan.
Jag måste väl vara benägen att föreslå en avgiftssänkning också i så fall! Kanske att amortera av lånen och upprätta ett “Wibble-konto” först. Så kan varje medlem investera de sparade avgiftskronorna i egna indexfonder istället för i föreningens regi
Det har du rätt i, men det borde gå att lösa genom att hålla den delen under 40%. Man får gå över enstaka år om jag kommer ihåg rätt. Så det borde inte vara något problem om man håller koll och kalkylerar lite.
Nja, så enkelt är det inte heller. Eftersom skatteverket kommer göra en bedömning i jämförelse med motsvarande bruksvärde. Det varierar lite från år till år och ska egentligen ses fall till fall.
Kruxet blir ju att ni förvaltar massa kapital trots att det inte är riktigt förenligt med att behandla nuvarande medlemmar och framtida medlemmar ekonomiskt lika.
Skulle vara extremt försiktig och generellt undvika det. Hade inte litat på att en brf hade kunna (i praktiken) förvalta mitt kapital på lång sikt på ett bra sätt. Styrelser kommer och går, osämja kan uppstå närsom. O.s.v.
Hur är det att behandla nuvarande och framtida medlemmar olika?
Absolut, jag skulle inte ge mitt kapital till en brf heller. Dock skulle det ansvaret troligtvis falla på mig. och jag skulle handla indexfonder. Så det är inget jag oroar mig över. När jag väl flyttar, är det inte mitt problem längre
Jag menar att rent principiellt ska ju inte en BRF ta ut varken mer eller mindre i avgift från sina medlemmar än vad som anses krävas för framtida underhåll och drift.
Om föreningen går med så pass stort överskott att investeringar i värdepapper övervägs känns det ju lämpligare att sänka avgiften och låta medlemmarna förfoga över överskottet själva?
Njae, det handlar ju inte om att det finns några enorma summor på ett kontot, utan att låna pengar från banken för att investera och använda avkastningen för att betala av bland annat lån.
Edit:
Långsiktigt skulle det göra att behovet av avgift minskar och därmed skulle avgiften kunna sjunka linjärt med skulden, dock behöver hänsyn till inflation tas.
Ja, okej… Det hänger jag med på. Nightowl har ju redan bidragit med bra invändningar.
Men oaktat dem känns det ju inte helt kosher att gambla med pengar i en BRF. Oavsett hur goda odds den gamblingen har på längre sikt, vilket indexfonder i slutändan handlar om!
Men det är en intressant idé med en ekonomiskt fri BRF, det får jag ge dig
Lite gambling är det ju, men om man ponerar att det handlar om 1-5% av fastighetens värde. Så är det en oerhört låg risk. Inverkan om värdet skulle bli 0 skulle vara minimal. Dock skulle de ~8% årlig avkastning på pengarna täcka mycket av de årliga underhållskostnaderna.
Så det känns som en värd risk. (om det är tillåtet)
Svaret är ja. Det är teoretiskt möjligt och inte direkt i lagtext förbjudet men kan förändra skattesituationen för föreningen och kan bli dumt. Finns säkerligen en hel del föreningar som äger lite värdepapper/fonder/aktiefonder.
Förstår vad du menar.
Men man måste ju inte gå “all out” kan ju vara så att man utökar bufferten lite genom att låna och lägger i något räntebärande papper eller liknanade (spånar bara) och får en lägre förväntad avkastning. För att ge föreningen en liten “boost” i sin ekonomi.
Hittills har allt sparat kapital legat på ett konto med i princip 0% ränta. Tror mängden ökade med ~0,002% om året.
Så det måste ju finnas ett mellanting mellan det och min originaltanke där vi fortfarande är en äkta förening och följer alla lagar och regler.
