Till stämman i Brf motioneras det om att skapa förutsättningar för ett frivilligt kapitlaltillskott. Frågan säljs in relativt hårt, med bättre skuldsättning per kvm för föreningen (nu drygt 11 500), lägre avgift i och med ränteavdraget, större kontroll på vad man betalar för och en högre värdering på lägenheten. Men det saknas (i mitt tycke) en riskanalys. För risker och nackdelar måste finnas, annars hade väl “alla” genomfört det här?
Det jag ser är väl främst följande:
Brf långt ut på landet så den solklara kopplingen med att värderingen ökar lika mycket som kapitaltillskottet känns osäker.
Skillnaden mellan räntan hos Brf och räntan efter ränteavdrag borde minska med lägre räntor.
Mer krångel för styrelse och förvaltare med dubbla budgetar och olika andelstal.
Svårt att jämföra försäljningspris om inte alla genomför kapitaltillskottet.
Alla i föreningen kommer inte kunna bidra med kapital. Efter en 40 % höjning av avgifterna senaste två åren ska det till en väldigt generös värdering för att några ska få möljighet att låna upp värdet på kapitaltillskottet.
Frivilligt kapitaltillskott låter som en farlig väg att ge sig in på. Jag tänker på de fall där kriminella tagit över bostadsrättsföreningar och vad som skulle kunna ske med det i kombination med olika kapitaltillskott.
Kommer medlemmarna att kunna lita på det som styrelsen presenterar? Vad händer om någon medlem anser att dennes lägenhet har betalat in högre kapitaltillskott än vad styrelsens uppfattning är?
I en perfekt värld fungerar det väl, men känns som att det kan ställa till mycket problem.
Någon tvist har jag svårt att se kan uppstå. Föreningen måste ju göra en ny Ekonomisk Plan som skall granskas av två oberoende personer godkända av Boverket och sedan registreras den på gängse sätt. Någon diskussion om andelstalets storlek kan därför inte bli aktuellt. Man måste alltid följa Ekonomisk Plan vad gäller andelstal.
Däremot finns förstås en ekonomisk risk. Även om det är osannolikt att gängkriminella tar över en “normal” bostadsrätt så finns det absolut en risk för att en mindre kompetent styrelse, åtminstone till viss del, kan rasera en förenings ekonomi.
Dessutom, säg att man sätter in 500 000 kr i kapitaltillskott. Är det alldeles självklart att värdet stiger lika mycket? Mitt svar är nej.
Personligen skulle jag vara väldigt tveksam till att satsa ett extra kapitaltillskott.
Jo, och det är väl här min tveksamhet kommer in. Är det värt jobbet med ny värdering (som då måste vara lite osäker tänker jag) och ny diskussion med banken.
Uppsidan kan vara att föreningen amorterar på 100 år och med nuvarande regler hamnar jag precis under amorteringskravet med kapitaltillskottet.
Under ideala förutsättningar så kan det kanske fungera bra, men jag är personligen emot det av i stort sett samma skäl som Nestor nämner ovan. Bostadsrättsstyrelser består av lekmän och det finns ingen egentlig anledningen att tro att de enskilda ledamöterna alltid kommer ha föreningens bästa i åtanke eller ens kompetensen att fatta vettiga ekonomiska beslut. Under dom förutsättningarna så blir ett frivilligt kapitaltillskott lite som att ge en tjackpundare en stor påse pengar i förhoppning om att dom äntligen ska börja ta tag i sitt liv. Det fungerar ibland, men det kan också sluta i att dom bara knarkar upp pengarna i stället, utan att lösa några av dom underliggande problemen.
Hur föreningen amorterar har nog en begränsad påverkan på värdet på den enskilda lägenheten.
Det är ju storleken på andelstalen som ändras. Säg att du puttar in 500 000 kr i en lägenet och du ett förändrat andelstal, vilket innebär att din avgift sänks. På förhand bör man ju veta med hur mycket, så att man själv förhoppningsvis kan göra en bedömning med hur mycket värdet ökar. Värdet kanske bara ökar med 300 000 kr.
Någon på detta forum kanske har erfarenhet och kan berätta hur detta har fungerat i verkligheten?
Hm, och här blir det komplext för mig.
Förslagen lösning skulle innebära två andelstal; ett för kapital (räntor plus amorteringar) och ett för drift (allt annat). Andelstal för drift blir samma som idag och får inte ändras. Andelstal för kapital beror på tillskottet.
Avgiften delas därför upp i två delar (drift & kapital)
Styrelsen måste då, som jag förstår det, göra två budgetar och de får inte överlappa. Dvs över eller underskott i en del får inte flyttas till den andra delen. Detta måste då denna plus alla framtida styrelser hålla reda på.
Ang. räntan så är min erfarenhet att föreningar kan få betydligt bättre ränta än vad medlemmarna kan få. När styrräntan blir 2,5 kanske föreningen kan få strax över 3 medan många medlemmar sitter på 3,5-4. Det hjälper ju framförallt de som inte har så god förhandlingsmöjlighet med banken.
Jag skulle rösta mot motioner om att föreningen ska krångla till det för all framtid genom att administrera frivilliga kapitaltillskott.
Jag skulle däremot kontra med förslag om att styrelsen lägger en budget för de kommande åren med slagsida mot amortering om man har ett behov av att sänka föreningens belåning.
Tycker det blir lite renare än att ett antal förmodat kapitalstarka medlemmar ska rösta igenom frivilliga eller tvingande kapitaltillskott som inför extra krångel i föreningen vars fördelar bara kommer kunna tillfalla de medlemmar som har tillräckligt stor plånbok eller låneutrymme för att dra nytta av det medans de andra medlemmarna får det kämpigt.
Jag och sambon har precis köpt lägenhet och har en önskan om att föreningen fortsätter ungefär längs den inslagna banan som tidigare årsredovisningar och den ekonomiska planen anger utan allt för stora avhopp.
Provpratar:
Vi utgår från att styrelsen ska verka för föreningens bästa och dess medlemmar utan att gynna eller missgynna någon enskild medlem i tid och rum.
Gynnas föreningen verkligen av att styrelsen spenderar kommande räkenskapsår med att hitta en lösning för frivilliga kapitaltillskott eller gränsar denna ansträngning till att gå enskilda medlemmars ärenden?
Kommer framtida köpare värdera föreningen högre på grund av att kapitaltillskott har gjorts eller är det bara potentiellt gynnsamt för den medlem som kunde göra tillskottet?
Bonusfrågan är om det kommer vara öppet för frivilliga kapitaltillskott varje år eller om det är en engångsgrej och hur detta i så fall skulle påverka svaret på frågorna ovan.
Jag tror generellt inte att det gynnar föreningen.
Jag själv har aldrig sett någon fördel med att föreningen tidigare har tagit in kapitaltillskott förutom den uppenbara sänkningen av avgiften på det specifika objektet.
Har jag missat något? I så fall får ni gärna upplysa mig.
Så här är mina erfarenheter. Varierar säkert något från ort till ort.
Riktigt små brf som 3-5 lägenheter betraktar banken som något katten har släpat in. Mycket svårt för föreningen att få bra räntor.
6-10 lägeheter. Lite bättre men fortfarande höga räntor.
Orsaken torde vara att bankerna ser en risk i inkompetenta styrelser. Det finns inte då många medlemmar att välja på.
Över 10.medlemmar. Här vaknar bankerna till liv och kan ge bra villkor.
För att ta en ytterlighet. Hux flux sitter du i en brf med tre medlemmar. Två kriminella och du. Självklart är även de flesta små föreningar seriösa, men Ju mindre förening desto större risk.
Det här är ju problemet med alla brf:er, risken är överhängande att styrelsekompetensen är tveksam. Alternativet är att äga sitt boende. Klarar man inte att hålla isär 2 budgetar, då undrar jag hur man ska få ihop en ÅR.
Jag kan väl då referera till händelse i nutid där jag själv är källan. Bor i förening i Stockholm med drygt 100 medlemmar, både jag och föreningen har lån med rörlig ränta. Mitt lån i Skandiabanken med fasta ej förhandlingsbara rabatter, föreningens lån med förhandlingsbar ränta i storbank. Jag har lägre ränta.
Jag vill återupprepa det jag skrev tidigare. Vad är det som blir styrande när det gäller hur mycket som har kapitaliserats av var och en lägenhet (måste bli på den nivån eftersom en ny ägare rimligen ärver den tidigare ägarens kapitalisering)? Något elektroniskt dokument eller pappersdokument eller databastabell eller? Ska det förvaras i Fort Knox?
Vad händer om en medlem anser att styrelsen har fel om hur mycket som den medlemmen har kapitaliserat. En rättsprocess eller?
Ska varje medlem bevaka sin status gällande sin kapitalisering jämfört med andra medlemmars kapitalisering från år till år?
Finns så mycket som kan gå fel ifall man ger sig in i det här.
Det finns föreningar som använder systemet med dubbla andelstal, och det tycks fungera. Troligen bättre i hyggligt stora föreningar med kompetent styrelse och förvaltningsbyrå jämfört med en liten förening där styrelsen sköter allt själv.
Jag har viss erfarenhet av styrelsearbete i BRF, dock inte i just den här frågan men det känns som att uppsidan är liten/obefintlig (egentligen bara ränteavdraget) och nedsidan är stor. Jag skulle rösta nej.