Tidigare har BRFer kunna strimla lånen och därigenom har medlemmarna kunna nyttja ränteavdraget även om medlemmarna inte stått som huvudgäldenärer. Nu verkar den utvägen stängd av Skatteverket.
Min förening ska fasadrenovera och behöver ett kapitaltillskott. Min tanke är att de medlemmar som inte har möjlighet att göra ett kapitaltillskott får “låna pengar av föreningen”: Föreningen täcker “kapitaltillskottet” med ett lån i banken som sedan strimlar ut det till de medlemmar som inte har betalat sitt kapitaltillskott. Dvs BRFen har ett antal lån till en delmängd av medlemmarna. Någon som vet om detta upplägg funkar?
Genom det här upplägget, om det fungerar, så går det att få till ett kapitaltillskott och alla får tillgång till ränteavdraget.
Jag vet inte om det rent skattemässigt eller juridiskt går att göra ett sådant upplägg, men några saker som skulle göra mig orolig om jag var medlem i föreningen:
Hur ska lånet läggas upp rent juridiskt, är det kopplat till lägenheten eller till nuvarande ägare?
Om det är ett privatlån till nuvarande ägare, hur hanterar föreningen den ökade risken av att agera långivare till privatpersoner? Hur ska man i framtiden driva in en eventuell skuld från en medlem som har flyttat?
Om en medlem inte betalar sin avgift (“hyra”) kan denne tvångsförsäljas, och man kan på så sätt få in en tillfällig hyresgäst eller en ny medlem som betalar avgiften, men detta gäller antagligen inte privatlån, som kan skrivas ner, skrivas av, eller ta evigheter att få tillbaka. Föreningen kan stå med ett lån till banken som tickar ränta utan att få in en motsvarande summa.
Varför kan inte de medlemmar som inte har pengar för ett kapitaltillskott låna extra på lägenheten eller ta ett privatlån ifrån en bank? Varför ska bostadsrättsföreningen agera bank och sponsra en lägre ränta till dessa medlemmar på bekostnad av en ökad risk för resterande medlemmar?
Alternativet blir ju att ALLA måste betala föreningens lån och därmed inte får ned kostnaden genom ränteavdrag. I en förening med iofs solida pensionärer är det ändå inte så lätt för dessa att få lån.
Den eventuella risken blir väl att om medlemmen redan har ett lån på bostadsrätten så blir föreningen tvåa på bollen genom panten som kommer efter.
Risken för övriga medlemmar blir i så fall att bostadsrättens marknadsvärde inte täcker alla lånen där “föreningslånet” kommer efter banken.
Att banken inte vill ge ut ett lån är ju dock en indikation på att man som bostadsrättsförening kanske inte bör göra det heller… Jag skulle inte vilja att min bostadsrättsförening leker bank, men jag kanske överdriver riskerna. I grunden så ska ju dock en bostadsrättsförening inte gynna nuvarande medlemmar på framtida medlemmars bekostnad, vilket gör det rätt klurigt att sätta en ränta på lånen som balanserar detta korrekt.
Kan man inte lägga upp det som ett frivilligt kapitaltillskott istället? I praktiken skulle det innebära att de medlemmar som gjort ett tillskott får en oförändrad månadsavgift medan resterande får en höjd månadsavgift. Går inte att använda ränteavdrag men drabbar endast de som inte gjort kapitaltillskott.
Säg att bostadsrättsföreningen lånar ut mot säkerhet av medlemmens bostadsrätt. Sedan vill medlemmen låna pengar av banken. Nej säger banken, vi lånar inte ut pengar om vi inte får säkerhet med bästa rätt.
Föreningen får alltså jobba som kreditbedömare: Kan vi gå med på att försämra vår säkerhet eller inte. Blir svaret ja, måste pantsättningen skrivas om. Om nu Föreningen åker på en kreditförlust, vilket ansvar har då styrelsen för vårdslös kreditgivning? Nej, jag avråder bestämt ifrån ett sådant upplägg.
Detta innebär ju ändrade andelstal som måste godkännas på ett årsmöte. Inte helt enkelt det heller. Vilken kalkylränta skall räknas för de som gjort kapitaltillskott? Räknar man för lågt gynnas övriga medlemmar. Räknar man för högt blir det tvärtom.
Sedan kommer det pedagogiska problemet när folk skall sälja. Säg att två likvärdiga lägenheter kommer ut samtidigt där bara en har gjort kapitaltillskott. Ytterst förvirrande för köparna.
Med det största problemet återstår: Säg att någon sätter in 100 000 i kapitaltillskott. Då måste ju lägenheten stiga med 100 000, annars är det pengarna I sjön. Detta är inte alldeles säkert i dessa tider!
Det är extremt sällsynt att upplägg som dessa lyckas. Jag tror man kan glömma detta. Har man köpt en bostadsrätt får man acceptera att föreningen inte får något ränteavdrag.
Det finns en likhetsprincip i föreningar där medlemmar behöver behandlas lika. T ex kan föreningen låna ut 100 tkr till alla medlemmar och samma ränta som blancolån.
Om föreningen inte har råd att låna ut till alla så bör de sätta en ränta som är högre än marknadsräntan för blancolån. Då kommer inte alla medlemmar nappa på erbjudandet, utan bara de som behöver det.
En jämförbar marknadsränta för blancolån kan vara den för “medlemslån” som bankerna erbjuder till fackmedlemmar.
När du säljer din bostadsrätt kan du göra avdrag för den delen av din avgift som gått till föreningens totala avbetalning av skulder. i.e. Det är i stort sett samma sak men du får det för amortering istället för ränta och du får det när du säljer inte varje år.
Det går att ha två andelstal. Det som ni nu har samt ett för det nya lånet. Säg att brf lånar 100000 kr per lägenhet. Medlemmarna erbjuds göra ett frivilligt kapitaltillskott om 100000kr per lägenhet. (Går också att ta det i delar, i detta exempel kanske föreningen tillåter tillskott om 50000kr eller 100000kr)
Sedan fördelas det andra andelstalet efter hur stor del av det nya lånet som belastar respektive lägenhet. Räkna på en ränta och en viss amortering. Nu drar jag exempelsiffror utan någon som helst tanke bakom. Ni måste så klart räkna på er situation. Ränta 5% amortering 1% ger då en kostnad på 6000 kr per år och 100000 kr. Dvs 500 kr i månadsavgiften för den andelen av nya lånet. Ni kan då säga till medlemmarna att utan kapitaltillskott kommer din avgift höjas med X kr.
Lägenhetens avgift blir alltså summan av avgifterna baserade på andelstal 1 resp andelstal 2.
Jag är ingen expert men brukar man inte lösa det på så sätt att man delar upp andelstalet i två delar, ett för själva underhållet och ett för amortering och ränta. Så jag står t.ex. för 2% av underhållskostnaderna men bara 1% av räntekostnaderna och amorteringarna.
Angående ränta, förutom att det är komplext att administrera borde man inte kunna använda snitträntan på föreningens lån och bara justera måadsavgiften varje år?
Detta borde avspeglas i månadsavgiften, som oftast korrelerar väldigt starkt med priset på lägenheten.
Jag har jobbat med bostadsrättsföreningar i åratal. Jag har aldrig någonsin hört talas om att en förening lånat ut pengar till sina medlemmar och tack och lov för detta. En brf är till för att upplåta bostadsrätt, inte för att ta risker och eventuellt förlora pengar till medlemmar på obestånd.
Grannsämjan lär inte bli särskilt bra i föreningen, när somliga beviljas lån och andra får nej av styrelsen på grund av för dålig kreditvärdighet.
Att jobba med kapitaltillskott är däremot förvisso tekniskt möjligt, men jag avråder ändå. Allt är frid och fröjd när priserna går uppåt, men när priserna går ner, då kanske din extra insats är komplett värdelös.
Säg att det behövs 100 000 i kapitaltillskott och att den långsiktiga räntan är 4 procent. Vad du då tappar som medlem är 30 procent skatteeffekt på 4000 kr lika med 1200 kr per år, 100 spänn per månad.
Skall man då dra igång en stor administrativ apparat för detta? Fullständigt orimligt enligt mig.
