Jag har den stora förmånen att bo i en brf som är helt skuldfri (efter att ha sålt av ett par kvarvarande hyresrätter i mitten av 00-talet). Föreningen har idag ca 3500 kr/kvm i likvida medel, varav ca två tredjedelar idag ligger på fasträntekonton med drygt 3,5% i ränta (bundet redan innan midsommar i år, marknadstajming är svårt). Enligt underhållsplanen är nästa stora investering (som vi inte kan finansiera rakt av med dagens likvida medel) en fasadrenovering som ligger minst 15 år fram i tiden. Stambyte gjordes i slutet av 90-talet och nästa stambyte förväntas bli runt 2040 eller ännu senare. Själv har jag inga avsikter att någonsin flytta igen, i alla fall inte innan de låser in mig på hemmet.
Jag har förstått att det är rätt tveksamt för en bostadsrättsförening att investera i värdepapper, kanske främst av skattejuridiska skäl, men att ha en massa kontanter sittandes på fasträntekonton där de äts upp av inflationen är kanske inte heller bra. Så vad investerar man i då? Solpaneler kan vi förstås sätta dit men det är inte perfekt eftersom takpannorna kan behöva bytas inom de närmaste 10-15 åren. Tilläggsisolera krypgrunden hade vi tänkt göra för att energieffektivisera (en tredjedel av budgeten går åt till fjärrvärme). Andra idéer?
Bergvärme istället för fjärrvärme? I svärmors bf i Uppsala gjorde dom det bytet och det blev en bra affär, har inga exakta siffror men besparingen blev över 25 procent enligt senaste årsredovisningen.
Alltså pengar ska inte brännas bara för att det finns. Det är en ekonomisk förening som ska se till medlemmarnas ekonomiska intresse.
Koppla isär om att ha överskottskapital och frågan om föreningen ska investera i något (laddplatser t.ex.) De har egentligen inte med varandra att göra.
Hur utbetalning ska ske vet jag inte och inte heller de faktiska skattekonsekvenserna.
Fjärrvärmeanläggningen byttes förra året (verkar ha lett till 15% lägre energiförbrukning så det är ju positivt iofs) så det kanske blir nåt att fundera på om 25 år…
Det är på gång faktiskt, ser ut att bli av nästa år.
Tycker INTE att man ska dela ut insamlade medel till nuvarande medlemmarna eller använda kapitalet till driften. Det gynnar varken föreningen eller höjer värdet på bostäderna på något långsiktigt sätt. Det blir för slumpartat att just de som råkar bo där nu ska få tillbaka pengar. Tveksamt om det är tillåtet, detta bör man nog kolla upp noga.
Man kan få till en annan prismodell på fjärrvärmen och bokföringstekniskt blir det samma lägre pris som för bergvärme. Vanligt knep hos fjärrvärmebolagen att erbjuda när kunder säger att de vill byta till någon annan värmekälla.
I övrigt, gemensam el eller IMD är en bra investering som brukar betala tillbaka sig på två-tre år. Dock inte supermycket pengar oftast.
Bygga om/ny lokal till övernattningslägenhet, föreningslokal eller dylikt? Kolla om detaljplanen tillåter nybygge på tomten, då skulle ni kunna bygga sjysst och säker cykelparkering i ett hus och sedan hyra ut platserna antingen till medlemmar eller andra.
Om ni är såpass stora att ni har en ekonomisk förvaltare kan ni absolut investera i aktier och fonder, finns dock en del jobbiga regler kring det hela, men om ni har en förvaltare borde hen kunna navigera där och se till att föreningen får lite avkastning på sina pengar.
Det skulle ni kunna använda till att sänka avgiften exempelvis. Något annat ni kan göra är att investera i solpaneler, bygga garage, köpa loss mark om ni hyr från kommunen, dra el till parkeringarna så att alla kan få en elbilsladdare, se över trädgården / gemensamma utrymmen, finns det något som kan göras för att öka trivseln?
Ni skulle även kunna byta all belysning i gemensamma utrymmen till lågenergilampor med rörelsesensor.
Är man helt inne på att investera går det ju att köpa en till fastighet och hyra ut. men det tenderar att vara lite kontroversiellt.
Sänkta avgifter.
Ställ frågan från andra hållet.
Hej bullen. Vi är en skuldfri förening med massor överlikviditet och höga avgifter. Nu sitter gubbarna i styrelsen och vet inte vad de ska göra av alla pengar, därför ställer de frågor på suspekta forum om hur man bäst bränner iväg pengarna. Vad ska jag göra?
Jag tycker du har helt fel i de fall då föreningen sitter på stor mängd kapital utan behov av det.
Det är dåligt för föreningens medlemmar att föreningen sitter på mycket pengar föreningen inte behöver. Alla medlemmarna (vars pengar det faktiskt är) blir tvingade att ta samma ekonomiska risk (med det för föreningen onödigt stora kapitalet). Antingen för låg risk (med bankkonto) för några eller för hög risk för några andra (beroende på värdepapper).
Det gynnar inte föreningen att sitta på en stor mängd pengar heller.
Det är det ju ändå inte, de som bor där nu har köpt en andel i föreningen (och byggt upp den) till sin nuvarande balansräkning. Betalar man ut (minskar insatserna) så kommer säljs i framtiden andelar i en annan balansräkning.
Fasträntekonton med olika slutdatum. Sedan bör ni sänka avgifterna och sluta lägga pengar på hög. Låter inte som överdrivet mycket överskott om föreningen varit skuldfri i 20 år.
Ser BRF som staten: Den ska inte ha massa pengar och använda bara för att.Så ta in energikonsult om detta inte har gjorts via kommunen för att se vad för lämpliga åtgärder man kan göra om detta inte har gjorts.
Så håll avgiften still de kommande åren, spara i fasträntekonto till lämplig nivå och se till att bygga upp pengar över tid för renoveringarna som är.
Jag hade blivit vansinnig om min förening satt och tryckte på en massa likviditet. Det är ekonomiskt fördelaktigt för medlemmarna om föreningen lånar till renoveringar eftersom amorteringen senare räknas som ett kapitaltillskott som får dras av i deklarationen när bostaden säljs.
Sänk avgifterna eller kör avgiftsfri månad en gång om året tills att ni är nere på rimlig likviditet. Se till att låna till renoveringar. Det är dessutom mest rättvist i och med att lånen betalas av i takt med att byggnaden slits.
Lägre avgifter höjer värdet på bostsdsrätterna. Ju snabbare ni justerar ner avgiften desto bättre för medlemmarna.
Många pratar om överlikvidet, sänka avgifter, dela ut pengar osv.
Tycker inte den relevanta frågan är ställd. Vilket är, har ni en uppdaterad trovärdig långsiktig underhållsplan? Det är ju en sak att man bygger likviditet för framtida underhåll. En sak och bygga kassa men gör ni ungefär plus minus nollresultat varje år med avseende på drift, avskrivningar och avsättningar för underhåll så ligger ni rätt till och då är det egentligen inte “överlikviditet”. Många föreningar har inte denna problematik eftersom man bara kan amortera mera. Och överskjutande amorteringen är egentligen ett sätt att “spara” för nya lån som är avsedda för långsiktigt underhåll. Gör ni däremot stort överskott enligt resultaträkning varje år så ligger ni för högt med avgifterna.
Kusinens BrF byggde solpanels-carports på angränsande tomt (som de då hade köpt)
Tror de kostade 150 tkr/st och höjde försäljningspriset med 250 tkr/st
Förutom detta har jag även hört om föreningar som bygger nya hus, finns inte så många i sverige men ska finnas några föreningar som har kvadratkilometer av hus.
Självdrag, huset är byggt tidigt 40-tal. Det finns en energiutredning i nån mapp nånstans där jag har för mig att konsulten föreslog bland annat FTX men att det var olönsamt.
Ska göras nu under eldningssäsongen!
Kan nog vara nåt, portkoden har nog inte ändrats på säkert 10 år. Det är ett litet hus, 18 hushåll, så taggsystem till tvättstugan tror jag är lite overkill.
Tror inte vi har så mycket problem med detta idag faktiskt…
Bra fråga. Tror elstammarna gjordes om på 90-talet?
På G, kommer i vår
Finns
Detta skulle jag personligen uppskatta i alla fall, det är trångt i nuvarande cykelrum. Men det är nog svårt att få plats med på tomten tyvärr…
Nåja, avgifterna är ganska låga, strax över 500 kr/kvm och det är efter att vi höjt 10% för att ta höjd för att fjärrvärmepriserna gått upp 20% på två år.
Hur funkar det här? Får medlemmarna dra av för föreningens amorteringar??
Jajemen, det har vi. Vi brukar gå plus minus noll i resultaträkningen; det finns ingen ambition om att ytterligare öka likviditeten.
Ja. Mäklaren brukar hjälpa en med det när man säljer. Annars kan man själv få ut siffrorna från föreningen. Det går in som kapitaltillskott och dras av från försäljningspriset. Föreningens amorteringar är alltså värda ungefär 22% i sparad skatt det året man säljer.
Överlikviditet betyder att man har mer pengar i kassan än vad man behöver. Såklart man kan argumentera för att föreningen ska spara i förskott men det är förmodligen till nackdel för medlemmarna rent ekonomiskt jämfört med att ta upp lån vid behov. Helt sant att om man gör nollresultat så är nog avgiften långsiktigt korrekt. Den har varit för hög under tidigare år.