Hjälp att översätta ekonomisk mumbo jumbo i BRF-årsredovisning

Hej,

jag hoppas att det finns några kloka medlemmar här som kan hjälpa mig dechiffrera en förvirrande mening tagen från en BRF:s årsredovisning.

Först står det:

”Enligt av styrelsen antagen underhållsplan beräknas det årliga underhållsbehovet till 427000 kr vilket motsvarar 235 kr per kvm. Avsättning till underhållsfonden sker enligt föreningens underhållsplan. År 2021 uppgår avsättningen till 77000 kr vilket motsvarar 42 kr per kvm.”

Sen kommer den för mig obegripliga meningen:

”Anledningen till att nivån på avsättningen understiger det årliga underhållsbehovet är att föreningen följer K3-regelverket, vilket innebär att större investeringar aktiveras på balansräkningen och således belastar resultatet genom årliga avskrivningar.”

Finns det någon här som kan hjälpa mig och förklara vad det betyder vore jag mycket tacksam :raised_hands:

Man bedömer att det finns ett behov av att lägga 427000 kr/år på underhåll men sätter bara av 77 000 kr per år för att genomföra det underhållet. Det motiverar man med att underhållet egentligen är en investering (typ byta fönster förbättrar energiprestandan). Därför verkar föreningen tänka att de ska låna pengar till underhållet och resultatmässigt ta det som en investering som skrivs av.

Avskrivningen har ingen påverkan på föreningens kassa, utan det är det bara räntan och amorteringen på lånet som har.

1 gillning

Ok tack! Det förklarar hur en 40 år gammal förening fortfarande har lån på över 9000:-/kvm. Det får nog bli pass på den lägenheten.

Det är normalt att föreningar har lån. Lånets storlek måste ställas i relation till vilka större renoveringar som är gjorda, inte föreningens ålder.

Jo det är sant och det verkar ha gjorts en del omfattande renovering de senaste 10 åren som jag tänkte förklarade saken lite (källare, stammar och tak tex).
De hade också amorterat 0,5 miljoner på sina lån 2021 (av totalt 16,5 milj skuld)
Men är det inte lite illavarslande att man medvetet sätter av för lite pengar till underhållsfonden? Jag har läst en hel del årsredovisningar men aldrig stött på denna metod tidigare.

Du får göra en bedömning över hur planeringen ser ut över tid. Du kan ju prata med ordföranden också. Många föreningar lär behöva höja avgiften framöver.

Ja det var ett bra förslag att kontakta ordföranden och ställa lite frågor. Tack för tipset!

Jag har inga problem med själva principen.

Rent teoretiskt. En fastighet enbart har gamla tvåglasfönster. Man byter dem till moderna enegibesparande fönster med enormt högre energieffekt. Detta kommer långsiktigt att påverka föreningens kostnader positivt.

Då är det inte orimligt att man åtminstone delvis väljer att bokföra de nya fönstren som en nyinvestering i stället för en kostnad.

Detta får givetvis avvändas med sunt förnuft. Att bokföra alla utgifter i balansräkningen i stället för att ta dem som kostnader är helt förkastligt och bryter dessutom mot bokföringslagen.

“Underhållsfonden” (ibland även kallad “Yttre fond”) är ingen fond med riktiga pengar. Det föreningen gör är att bokföra en skuld till sig själva i framtiden, vilket påverkar det redovisade resultatet, men inte föreningens kassaflöde och därmed inte heller avgiftens storlek, varken nu eller i framtiden. I min värld är det inte så viktigt. Eftersom denna förening har en underhållsplan och använder K3 minskar dessutom behovet av att föra så för att ge en korrekt bild av föreningens långsiktiga status.

Jag brukar istället titta på likvida tillgångar, skulder och rörelseresultat före avskrivningar och dessa bokföringsmässiga dispositioner, samt kommande underhållsbehov enligt underhållsplanen. Då kan man få en ganska bra uppfattning om de nuvarande månadsavgifterna är för låga eller ej och om de därmed riskerar att höjas i närtid.

Edit: Här är en länk till ett kalkylark jag använt för att utvärdera föreningar inför köp: Mall utvärdering BRF-lägenheter - Google Tabellen

3 gillningar

Nja. För att öka underhållsfonden behöver man ändå ha en “rätt” månadsavgift. Att ha en låg avgift och strunta i underhållsfonden känns inte bra.

Om man gjort extraamorteringar på lånen kan de likvida medlen vara låga även om underhållsfonden är hög.

Eller så väljer man att redovisa ett negativt resultat på sista raden. Något som ändå tenderar att ske pga avskrivningar på byggnadernas inköpsvärde med 0,5% per år.

Sant, men problemet är om avgiften är för låg i förhållande till kommande underhållskostnader. Frågan är då om dessa ligger i närtid och föreningen ämnar finansiera via nya lån eller om de huvudsakligen ligger i framtiden så att en kassa kan byggas upp över tid. Underhållsfondens storlek berättar inte något om när underhållet ska göras, vilket är ett problem enligt mig.

Att skriva av en byggnad på 200 år(!) är i min värld helt fel. 100 år med för den delen. Tänk dig att man byggde ett hus för 100 år sedan och lade det i malpåse tills i år. Hel obeboligt för en modern människa. Inget badrum, omodernt kök ingen kyl och frys etc.

Jag tackar ödmjukast för engagemanget och kan länka till årsredovisningen för den som är vidare intresserad.

https://crm.fasad.eu/api/document/render/apartmentcooperativedocumentid/292093

För mig som mest lärt mig värdera de klassiska nyckeltalen så är detta den hittills svåraste BRF:en att bedöma skicket på.

Lägenheten är dock något av en dröm så jag får helt enkelt gå mer på djupet här för att skapa mig en uppfattning.

1 gillning

Väldigt utförlig årsredovisning och underhållsplan. Där har jag sett väldiga avarter i vissa föreningar…

Mycket seriös avskrivningssplan till skillnad från vissa förening som bara skriver av 0,5 procent rakt upp och ner.

Föreningen har ett ackumulerat underskott, samtidigt som man går med vinst.

Har bara tittat mycket ytligt och är inte beredd att avge något omdöme. Kan bara säga att jag är mera positiv nu än när jag läste ditt första inlägg.

Ett samtal med föreningens ordförande är alltid bra. Lycka till!

3 gillningar