Tolka en årsredovisning för BRF, hjälp sökes

Hej på er!
Jag tittar på att köpa lägenhet och försöker bena ut årsredovisningar för olika BRFar. Har hittat mängder med tips på nätet men vet inte hur jag ska vikta dom.

Jag skapar tråden för att se någon sitter på en go checklista eller dylikt!? Eller om vi kan enas om en…??

Med det sagt vad är viktigast att titta på i årsredovisningen innan köp?

Tack på förhand!
/BigMac

Räntekostnad, belåningsgrad, om de amorterar av lån, om de äger marken är det jag kommer på på studs.

Deras underhållsplan; när stambyte ska ske, balkonger renoverade, fasad, fönster

Bör finnas på ditt bibliotek. Författaren missar dock att ta hänsyn till alternativkostnaden vid större kontantinsats/uppbundet kapital, kan vara värt att nämna gällande boken även om det är utanför området du efterfrågar.

1 gillning

Om man inte äger fastigheten utan har tomträtt är det intressant när det är dags för justering av tomrättsavgälden (“hyran för marken”). Brukar leda till avgiftshöjningar, men beror på föreningens ekonomi i övrigt.

Är den t.ex. ombildad och det finns hyresrätter som kan blir bostadsrätter i framtiden?

1 gillning

Kan vara värt att kolla föreningens betyg på www.allabrf.se om föreningen finns med där. Ger en sammanfattning förutsatt att föreningen är med på hemsidan.

Om föreningen äger marken och inte har lån är det troligen en bra förening. Om något av dessa inte är uppfyllda bör du sätta in i dig närmare hur det ser ut. Sen kan du ju även rent fysiskt titta på föreningens byggnader, ser de välskötta ut?

Som boende i BRF har jag själv intresserat mig för hur föreningens framtida ekonomi kan prognostiseras utifrån tillgängligt material. En årsredovisning är i stort en backspegel, men den innehåller ett nuläge och kan innehålla ledtrådar till hur styrelsen tänker framåt. Vissa föreningar publicerar dessutom prognoser/budgetar och underhållsplaner. Leta efter dessa på föreningens hemsida, fråga mäklaren och/eller styrelsen.

Jag har satt ihop en mall som jag använt för att utvärdera lägenheter inför köp. Siffrorna du behöver fylla i hittar man oftast i årsredovisningen. Sedan räknar mallen fram ett antal nyckelvärden. Tumregler för utvärdering av dessa finns i kommentarer till vissa celler.
Exempel-lägenheterna är riktiga lägenheter/föreningar som jag har tittat på. Identifierande uppgifter är dock borttagna. Hoppas mallen kan komma till nytta: Mall utvärdering BRF-lägenheter - Google Tabellen

3 gillningar

Jag gillar denna guide till BRF-utvärdering: http://borattkoparskolan.se/

Lite till åren, men informativ.

1 gillning

Håller inte med om detta, det är för förenklat. Om föreningen inte har några lån eller några inkomster i form av lokaler som hyrs ut som kan finansiera underhåll hade jag nog misstänkt att man ligger efter med underhållet. Det är normalt att ta lån för att hålla efter huset. Man kan heller inte alltid döma utifrån hur det ser ut, stammar och tak är dyra kostnader som inte syns. Att det ser välskött ut eller att mäklaren säger att det är en välskött förening är absolut inga garantier.

Många mäklare hävdar för övrigt idag att man inte stambyter längre utan enbart relinar, detta stämmer inte! Stambyte måste ske förr eller senare.

1 gillning

Det finns massor att kolla på tycker jag inte bara “dom vanliga sakerna”, alla föreningar är olika. Någon kanske har en krånglande hiss dom lägger tusentals på att underhålla. En annan förening kanske har reella tillgångar av tex. hyreslokaler. det bästa är bara att läsa den uppifrån och ner. Försök förstå varför dom har gjort som dom gjort.

Letar lägenhet nu så har läst väldigt många redovisningar, det är lätt att bli negativ tycker jag. En väldigt bra sak är att ringa ordförande och snacka, en mäklare är en mästare på att vrida saker till det positiva, så att prata med någon i styrelsen om ekonomin är helt klart bättre.

2 gillningar