Förbereda mig för BRF styrelsemöte och tankar kring framtiden

Hej alla.

Jag har tidigare gjort en tråd på RikaTillsammans där jag fick hjälp med att par frågor angående min BRF. Min oro var, att jag misstänker/tycker att belåningen kanske är något hög, men återigen är det väldigt svårt att tolka en BRFs årsredovisning helt och hållet (iallafall för mig).

Min tanke är att jag bifogar årsredovisningen, och skriver mina tankar/funderingar kring detta. Redovisningen är från 2019, men är i princip samma för året som är. Jag skulle veta om ni reagerar på något, eller om det är något som kan vara värt att fråga för framtida avgifter/föreningen.

https://www.allabrf.se/documents/brf-modistvagen-stenungsund-annual_report-2019/public

Kort information

Finns totalt 56 stycken lägenheter med en total yta av 4872 kvm.

Nettoomsättningen är 3 062 350:-.

Avgiften per kvm är 628 kr (3 062 350:- / 4872 kvm).

Skuld per kvm är 9 321 kr (45 414 133 :- / 4872 kvm).

Långfristiga skulder är: 45 414 133 kr (år 2020 års redovisning) år 2016 låg den på 48 627 493, så amorteringen ligger på ungefär 800 000:- per år.

Punkt 1: Min största fundering är kring räntorna. Jag fick rekommendationen av er att höra med våran ordförande om hur räntorna skulle bindas om på lån som har utgångtid 2022-03-01, tyvärr fick jag ingen information om detta.

Dessa utgör en stor del av det totala lånet, och är det ingen längre bindningstid är det stor risk att avgiften går upp när dessa väl ska förhandlas om.

Säg att föreningen har rörliga lån på dessa 3 lån som går ut nu (tänker på 3 lån som går ut 2022-03-01), och hur ränteläget har utvecklats. Borde det vara ett tecken på att förmodligen vara alert?

Punkt 2: Sakerna jag fick lära mig att kolla vid en årsredovisning eller innan köp var ungefär

Äger föreningen marken?Ja
Är det en äkta eller oäkta förening? Äkta
Har föreningen några omfattande renoveringar framöver? Nej
Föreningens storlek (helst över 7-10 bostadsrätter). Har 56 lägenheter
Har föreningen över 10tkr/kvm i lån? Nej (detta är även en föreningen där husen i “snitt” är från 2014. En etapp 2012 och den andra 2016.

Men är det något mer jag ska lägga energi/krut på som kan återspegla föreningens framtid?

Punkt 3. Anledningen till att jag frågar är att jag har vart i princip orolig sedan dagen jag köpte lägenheten. I min mening är det prisvärd (2.55mkr) med en avgift på 3641. Ligger i ett bra villakvarter, men nära till skolor och hav. Min belåningsgrad är runt 60% och inom 3-4 månader ska jag vara under 50%, jag tjänar relativt bra och kommer sälja av fonder.

Men något stämmer inte riktigt. Jag känner mig väldigt orolig, och har vart på gränsen att ta en hyreslägenhet redan efter ett par månader (jag fick t.o.m. en, men drog mig ur, för det kändes bara… för panikartat). Det är absolut inte min egen ekonomi som jag är orolig för, jag skulle klara i princip 10%, utan problem. T.o.m. 15%, så jag känner jag inte direkt överbelånad där.

Jag har landat lite mer, och nu lutar det mer att jag vill ha en lägenhet som har en mindre belånad förening. Senaste ränteuppgångarna skrämmer faktiskt mig riktigt, riktigt mycket. Tyvärr.

Det känns liksom som det är svårt att hitta några bra siffror från den här föreningen, och jag kan inte annat än att hjälpa att känna att jag kanske har köpt in mig i en alltför belånad förening, trots min egna ekonomi har utrymme.

Jag söker väl efter något form av lugn i en tid där det går spikrakt ner på börsen, räntorna sticker iväg som bara den. Det är därför jag är så besviken på mig själv, jag drog mig i det längsta att köpa en bostadsrätt, enbart för att man får “dubbla lån”.

Som “tur” är, har bostaden gått upp i värde med ungeför 250tkr. Så det blir iallafall ingen förlust, men det vore väldigt tråkigt att sälja bara för man har ångest och en oro för framtida räntor.

Aja, vet knappt vad jag ville med inlägget längre. Men är det någon som har tid/energi och ge en riktigt hård dom på årsredovisningen, alltså säga precis som det är, så skulle jag uppskatta det.

Jag har fortfarande tid att hitta en lägenhet i en mindre belånad förening, och det är kanske precis det jag måste göra.

Återigen stort tack för hjälpen, och ursäkta denna wall of text.

/M

Läste som hastigast, men avsättningen för yttre underhåll är det för allt? Eller bara yttre som det står?
Kändes som i minsta laget, och det brukar vara det som kan bli en
Stor överraskning i framtiden när det ska renoveras.
Jag kanske missade något när jag läste.

Nu är jag inte professionell eller har någon form av utbildning inom detta så ta absolut vad jag säger med en nypa salt, kan även ha gjort en drös missförstånd här.

Men det ser ju väldigt konstigt ut att sätta av 60sek/kvm om året till yttre underhåll samt inte ha (såvitt jag ser) någon avsättning för inre underhåll. Om ni hade gjort allting själva och inte lejt in några hantverkare hade 60 sek för totalt underhåll varit i underkant. Nabo som för övrigt har en riktigt bra youtubekanal med en massa resurser du kan kika på.
https://www.youtube.com/channel/UCmQqf3USr1jhD_xSAyT8Saw

Rekommenderar 215 sek/kvm skall undansättas för underhåll varje år. Min förening ligger på lite mer än hälften av det, vi är dock små och gör i stort sett allting själva, så då blir kostnaden mindre. Jag kan mycket väl ha missförstått, men 60 sek är verkligen ingenting i underhåll.

Inre underhåll?! Jag har inte sett en förening på 30 år som satt av till inre underhåll. Kyl, frys, tapetsering etc får ju lägenhetsägarna stå för själva.

Tidigare fanns det föreningar som satte av till inre underhåll. Dessa pengar var då lägenhetsägarnas pengar, och kunde lyftas mot uppvisande av kvitto för de utlägg som man hade haft. En form av tvångssparande alltså. Väldigt bökigt att hålla ordning på detta för föreningen, så detta har väl i princip alla föreningar slutat med.

5 gillningar

Jag vet inte var i landet du bor, men hade min BRF haft så bra siffror som din har hade jag varit jätteglad. Du kan alltid kolla upp en BRF på https://www.allabrf.se/ Och se hur den rankas där.

Uppdatering:

Nu vet jag var du bor och mer om din BRF. Lugna ned dig. Allting ser bra ut. Jag ser ingenting som skulle oroa mig i det jag ser kring din förening.

Vet inte vad som kan få dig att känna dig lugnare och tryggare i din situation. Det jag kan säga är att er belåning inte ser för hög ut och att vi alla har räntor att betala. Idag är räntorna fortfarande på jättelåg nivå och det skapar inte problem för föreningen eller dig personligen förrän räntorna springer uppåt 8-10%. Innan dess är det business as usual i mina ögon.

2 gillningar

Tagga ner! Du bor ju i en bra förening. Vänta med att oroa dig tills du får siffrorna på kommande årsmöte. Detta kommer att hållas senast 2022-06-30.

En killgissning. Ett antal år framåt kommer månadsavgiften att höjas med några procent per år. Flyttar du till en hyreslägenhet så blir ju resultatet detsamma så det är bara att gilla läget.

Att flytta till en förening med lägre belåning kan i många fall vara en extremt dålig idé. Då kan man slå sig i backen på att föreningen behöver låna upp prngar för att göra några större renoveringar.

2 gillningar

Det är ju därför det blir panik i lägren när det är dags för större renoveringar med stambyten osv om man inte sätter av pengar för det, speciellt om bostadsrätten är ett gammalt hus.

Jag uppfattade fel, var inget :slight_smile:

1 gillning

Jag bor i Stenungsund, c:a 40 km norr om Göteborg. Tar tåget in till stan (bor precis brevid stationen) så jag älskar läget.

Jag köpte en analys innan jag flyttade in, här kommer ett urklipp:

Imgur: The magic of the Internet


Tack för ditt svar. Det känns betryggande.

Vi har styrelsemöte om en vecka, så jag ska liksom se hur allting har gått.

Anledningen att jag är så orolig är väl att det är min första BRF, som jag i princip har sparat ihop till själv (till 1,25mkr) utan att ha vart med på ett bostadsrace.

Känns så innerligt bittert om man hade gjort fel och köpt sig i en för dyr förening. Jag var väl medveten om att det var högt belånad, men eftersom det är väldigt nybyggt, så kändes det såklart ok.

Men med tanke på hur man t.ex. ser Bostadsobligationerna fullkomligen rusa, så blir jag såklart nervös och det hade vart enormt skönt att ha en mindre belånad förening där man vet att inga underhåll är inplanerad.

1 gillning

Syftade mer till dörrar, stammar, trapphuset, källare, vind med mera. Min uppfattning var att det gick under namnet inre underhåll, men det kanske kallas någonting annat?

1 gillning

Det verkar vara en bra förening med solid ekonomi. Fokusera på de betyg som lyser upp i grönt. Rörelsekostnaderna lyckade föreningen dessutom sänka vilket är jättebra. I relation kan jag säga att min BRF är också relativt nybyggd och har 15kkr i belåning per m2. Jag känner mig lugn och trygg, då det är hur verkligheten ser ut i nybyggda föreningar där jag bor :slight_smile: .

1 gillning

Stambyte räknas som yttre underhåll. Allt som föreningen har ansvar för.kallas för yttre underhåll, oavsett om arbetet sker inuti huset typ byte av uppvärmning.

1 gillning

Kallas Yttre underhåll oavsett om arbetet sker inom eller utomhus.

3 gillningar

Varför inte bara kalla det underhåll då?

Min poäng var dock att 60 sek / kvm är oerhört lite för underhåll.

1 gillning

Vi har 50 sek/kvm i min förening som fyller 3 år senare i år.

1 gillning

Ahh, då är jag med. Då känns det ju som extremt låg avsättning gälland fastighetens ”inre” och yttre skötsel.
Givet att huset inte är hyfsat nybyggt, då skulle man ju kunna tänka sej att man har mindre behov ett antal år framåt.
Dock så prioriterar vi alla olika. Klart är att man riskerar att få höja månadsavgifterna på många BRFer i framtiden med i värsta fall sjunkande Kvm pris på sina lägenheter som följd.

Jag håller med dig.

Jag tror att detta är något som bara hänger med sedan den tid då medlemmen tvingades tvångsspara till sitt inre underhåll. Då var beteckningen rätt praktiskt. Inre underhåll: Ett konto för varje medlem att lyfta vid behov. Yttre underhåll: Det som föreningen var ansvarig för.

Den sista gången jag såg en förening som jobbade så var nog någon gång på 80-talet. Sedan ändrades stadgarna och man tog bort det hela.

2 gillningar

Eftersom jag av naturen är lite av en domedragprofet, säg att följande scanario intraffar:

  1. Räntan går upp till 10%.
  2. Föreningen har inte råd att betala räntan till banken, eftersom medlemmarna helt enkelt inte har råd.

Vad exakt händer då? Om jag personligen, inte hade kunnat betala mina räkningar till banken/föreningen så hade det väl blivit tvångsförsäljning och jag hade fått min satsade kapital, korrekt? Eller tja, det som blir kvar efter min försäljning.

Om en förening går i konkurs, säljer man inte av lägenheterna då och då får medlemmarna tillbaka sina insatser (eller rättare sagt det som blir över efter försäljning)? Jag menar, bara för att föreningen går i konkurs, betyder det väl inte att medlemmarnas insater försvinner helt och hållet?

Eller tänker jag fel?

Räkna på hur mycket det blir på 50 år och klura sedan ut vad takbyte, fönsterbyte, dränering och stambyte kostar. Bara där har du troligtvis använt upp hela din 50 års budget och mer därtill.

1 gillning

En annan sak, när man kollar på "Avgiftsprognos vid ränteförändring (här: Imgur: The magic of the Internet, är andra bilden, så står det att vid 5% ränta kommer avgiften vara, vid 70 kvm (som min lägenhet är på) 5822.

Är det alltså total ränta 5%, eller upp 5% från dagens läge? D.v.s. totalt 7%, eftersom våra lån ligger på 2% i snitt? Känns inte det fel? Att räntan går upp 5% och hyran bara skulle öka 2700 kr?

Min avgift idag är ungefär det som står för 70kvm (eller närmaste) d.v.s runt 3100kr.

Edit Printscreenen är tagen från allabrf för mina BRF, bara för att klargöra.