Hittade ingen liknande tråd i forumet så testar göra min egna.
Är i planerna om att eventuellt köpa en lägenhet de kommande 1-3 åren och personligen gillar jag att förbereda mig för de värsta möjliga scenariot. Så jag har en enkel fråga.
Vad händer om jag köper en lägenhet och sedan går min BRF i konkurs?
Har fattat det som att man har besittningsrätt som gör att man kommer få möjligheten att hyra sin lägenhet.
Men vad händer med lånet och kontantinsatsen? Står jag kvar med X antal miljoner som jag ska betala av till ingen nytta alls? Försvinner kontantinsatsen och lånet helt magiskt?
Ja, i praktiken ombildas din bostadsrätt till en hyresrätt. Alla medlemmarnas insatser är förverkade, men man är inte betalningskyldig för föreningens skulder solidariskt.
Din insat är alltså borta coh eftersom det är en hyresrätt kan du inte sälja din lägenhet.
De lån du har tagit för att köpa den finns däremot kvar.
Du gör alltså en stor ekonomisk förlust om detta sker.
Ursäkta min okunnighet, men skulle man inte kunna tänka sig att BRF:en alltid kan komma undan konkurs genom att höja sina avgifter? Man sitter ju då kanske snarare i en rävsax som medlem om man inte kan betala?
Jo, det är tanken. Det skall inte komma som en överaskning.
Men i vissa fall så…
Jag tror att en förening som har ekonomiska problem och en ärlig och bra styrelse har alla möjligheter i världen att påverka sin ekonomi. Inte alltid på ett sätt som medlemmarna uppskattar (avgiftshöjningar ) men en konkurs är värre.
Däremot kommer såklart avgiften påverka marknadsvärdet av bostadsrätterna och det kan svida ordentligt. Därav de bråk som blir när nybyggen aviserar stora höjningar som blir tufft för köparna som vill avträda sina köp.
Medlemmarna kan också göra kontanta insatser till föreningen för att täcka skulder. Ofta är ju det underliggande värdet i fastigheten så stort att om detta går och är enda vägen för att lösa en akut skuld och konkursförfarandet (eller upplösning av föreningen) så är det att föredra.
I fallet med Kinesiska Muren gick inte detta.
Nej. Det är helt och hållet en fråga för styrelsen att besluta om och styrelsen ansvarar för medlemsmötet.
Det som kan bli jobbigt är ifall styrelsen gör detta, och inte ställer upp för omval eller blir bortröstade och en ny styrelse inte kan tillträda . En kort tid kan man ha en tom förening men i princip skall föreningen som styrelselös upphöra och då blir det samma sak. Föreningens tillgångar avvecklas och bostadsrätterna ombildas till hyresrätter. Skillnaden är då såklart att det finns värden i föreningen kvar som tillfaller medlemmarna
Men i princip så kommer en hyresvärd köpa upp föreningens fastigheter för en spottstyver och långt under marknadsvärdet för bostadsrätterna så …
Man tar på sig många risker när man köper bostadsrätt som är kopplat till ekonomin i föreningen. Det gäller att göra en bedömning av den absolut. Att en förening går i konkurs måste ju dock sägas vara väldigt ovanligt? I malmöfallet handlar det dessutom om en styrelse som varit kapad av totalt skrupelfria individer.
I genomsnitt 30 bostadsrättsföreningar per år går i konkurs. I de flesta fall handlar det om föreningar utan vare sig någon egen fastighet eller verksamhet, visar en granskning som Din Bostadsrätt har gjort.
– Ingen av de bostadsrättsföreningar som jag haft i konkurs har någonsin ägt någon fastighet. Det har i samtliga fall rört sig om föreningar som bildats i hyresfastigheter i syfte att lämna en intresseanmälan för förvärv av fastigheten, men där något förvärv aldrig blivit av. Föreningen har likviderats, men inte haft några tillgångar till betalning av likvidationskostnaderna, säger advokat Christian Bergqvist.
BRF:er är företag som ska möta sina driftskostnader på det ekonomiskt mest effektiva sättet å sina medlemmars vägnar, och upplåta bostäder åt dem.
Avgiften ska i en perfekt värld alltid motsvara investeringsbehov nu och i framtiden. Med konstanta justeringar för inflation och ränteutveckling. Varken gå med vinst eller förlust, mer än nödvändigt för att bekosta renoveringar och underhåll.
Det finns alltså ingen maxhöjd på vad avgiften kan bli egentligen. Men när den når motsvarande hyresrätt med samma tillgänglighet och egenskaper… Ja då är den ju mer eller mindre värdelös såklart
Tanken är ju att man ska undvika att betala en hyresvärds vinstmarginal på att bedriva samma verksamhet i uthyrningssyfte.
Sen vill jag som styrelseledamot i BRF göra en sak väldigt klar innan du köper en bostadsrätt. I all välmening!
“De” är alltså i allra högsta grad dig själv som medlem i föreningen. Du äger en andel i föreningen lika mycket som styrelsen, som vid behov höjer avgiften. Det sker naturligt pga ökade kostnader, och styrelsen är inte en elak motpart man betalar “hyra” till. Som höjer avgiften hux flux för att jäklas
En förening med stora tillgångar i form av en fastighet lär inte gå i konkurs såtillvida det inte är som i fallet i Malmö och liknande.
Det kan handla om att medlemmarna behöver satsa kanske motsvarande månaders eller maximalt något års avgifter så har man räddat ekonomin. Det är helt enkelt ingenting mot att förlora värdet i bostadsrätten om det är en förening med bostadsrätter som vi tänker på den för det mesta.
Vet inte om detta har ändrats men för nåt år sedan räckte det med firmatecknare för att sätta en brf i konkurs.
2008 köpte paret en bostadsrätt i anrika Crugska gården vid ån i Arboga. En vattenläcka skapade en komplicerad tvist som splittrade ägarna i den lilla bostadsrättsföreningen. I början av 2014 fick makarna veta att två andra medlemmar, som var föreningens firmatecknare, satt den i konkurs utan att förankra det i styrelsen.
De överklagade beslutet ända upp i Högsta domstolen utan framgång.
– Kort och koncist menade de att vi inte ens har behörighet att överklaga utan det är bara firmatecknarna som har det, säger Lilian Rydén.
Firmatecknarna är alltså samma personer som lämnat in konkursansökan.
– Här har vi jättestora hål i systemet, det är väldigt mycket som inte fungerar, säger Pontus Rydén.
Firmatecknarna har fullt mandat att företräda föreningen i alla ekonomisks spörsmål där kassan är inblandad . Det var vad bedragarna utnyttjade i Malmö.
Jag insåg detta också som ekonomiansvarig OCH firmatecknare när jag bodde i BRF
Tänk om jag tömt kontona och maxat krediten, jag hade ju kunnat göra precis vad som helst.
BRF kan höja avgifter så länge medlemmarna har några pengar kvar, men det sänker också värdet på andelarna. Alltså står du fortfarande kvar med bolånet och har risk för en belåningsgrad över 100%.
I praktiken är risken för konkurs extremt låg. Har en förening lån på 12 000 kr per kvadratmeter och produktionskostnaden är 36 000 kr, så kommer föreningen inte att konkurs. Konkursen kommer när månadsavgiften överstiger hyran, vilket inte kommer att inträffa.
Däremot finns risken att bostadsrättens värde sjunker radikalt.
Det finns en bostadsrättsförening som man kan engagera sig i och framförallt årsmöten att gå på och ekonomi att förstå. Väldigt många ser sin förening som något som nå’n annan säkert har koll på. Det jobbiga är ju att dessa några är ens egna grannar som inte nödvändigtvis har bättre koll än en själv.
Tyckte det lät lite extremt.
