Jag har suttit som ordförande i olika bostadsrättsföreningar under snart femton år och då och då funderat på hur mycket de investeringar man gör i föreningen påverkar värdet på lägenheterna.
Om man bortser från det normala underhållet som måste göras, hur mycket påverkar egentligen investeringar i utemiljö, investeringar i t.ex. laddstolpar, gemensamhetslokaler, solceller, lyxigare ytskikt i gemensamma utrymmen, eller vad man nu kan tänka sig att en förening kan hitta på?
Har ni någon känsla för om något område är viktigare än något annat för att lägenheternas värde ska öka? Dvs vad ger mest tillbaka utifrån den insats man gör?
Personligen gillar jag inte buller. Bullerdämpning på industrifläktar tycker jag är värt pengarna. Finns inte det skulle jag aldrig ens fundera på en lägenhet.
Grönska o gärna vatten element är också mycket värt. Om man ska tro forskningen är det några extra år man får av att bo med det nära.
Min högst ovetenskapliga observation när jag köpte bostadsrätt: Läget i första hand, men det går ju inte att påverka. I andra hand avgiften, vilket föreningen kan påverka genom att se över avtal och inte spendera på onödiga saker.
Sen tycker jag att det finns saker som höjer värdet att bo i bostadsrätten (vilket kanske ändå är det viktigaste eftersom man köper för att bo) men som inte verkar påverka marknadsvärdet i någon högre grad. Kan vara sånt som balkong, gym, bastu etc. Laddstolpar är nog svårt att utvärdera ännu hur det slår men känns som en nödvändighet för nästa alla bostadsrätter att investera i förr eller senare.
Jag skulle säga tillhandahållande av parkeringsplatser. Kanske inte alltid möjligt för BRF att påverka, men en avgörande faktor när jag är i köpartagen. Skulle aldrig ens överväga att köp om det inte fanns garanti för parkering. I övrigt värdesätter jag välskötta gemensamhetsutrymmen, både ute och inne.
Jag skulle säga att av det man kan påverka (dvs ej läget, avstånd till X, äger föreningen marken etc) så är avgiften är den viktigaste faktorn. Att få ner den lågt innebär ju förstås ofta ett stort arbete, som i sig kan ha vissa positiva effekter, även om det mesta av renoveringar, investeringar och avtal som bidrar till lägre avgift är något som man som Boende aldrig “ser”. Rena trivselåtgärder är ju sällan bra för ekonomin, även om det nog gör en positiv skillnad att t.ex. fasaden ser fräsh och nymålad ut istället för tvärtom. Men, med det sagt så kan en Köpare se att det “görs mycket bra” och att föreningen tycks skötas väl. DET tror jag i sig har en effekt på slutpriset, särskilt i dessa tider när föreningens ekonomi är mer i fokus än någonsin. På tal om föreningens ekonomi så är det väl kanske den nästa viktigaste faktorn. Låg skuldsättning premieras eftersom det minskar risken för framtida avgiftshöjningar. Stora historiska underhåll premieras av samma skäl.
Slutligen tror jag att
t.ex. solpaneler på taket (inkl IMD) påverkar positivt eftersom det sannolikt innebär att elen blir billigare, vilket ju är en het fråga idag.
om man har en bil och/eller elbil så är kanske p-plats och laddstolpar ett “must have” för några köpare. Om det saknas kan jag tänka mig att dessa personer helt väljer bort föreningen, vilket då påverkar slutpriserna. P-platser är ju svårare att påverka men laddstolpar är nog en bra grej.
Jag tänker inte så mycket kring mjuka värden. Vet inte om jag skulle bjuda mer för en lägenhet om det fanns jacuzzi i källaren. Däremot skulle jag prioriterar en lägenhet före en annan om det fanns gym, bastu, föreningslokal, extra lägenhet om familj hälsar på, trevlig innegård med grill osv.
Dock tror jag inte jag skulle bjuda mer för en lägenhet, jag ska ju sälja den sen och det är ju inte alls säkert att något av ovan intresserar en potentiell köpare.
Däremot gör ju sunda finanser det. Ekonomin i stort, framförallt hur många och stora lån till vilken ränta, hur avgifterna ser ut i jämförelse till andra i området (det var den största anledningen att jag flyttade)
Det jag eventuellt skulle kunna tänka resonera kring är de föreningar som inte tvingar sina medlemmar att delta i trappstädning, skotta snö samt de som anser att man som styrelsemedlem faktiskt ska få ett arvode som är i relation till arbetsinsatsen, framförallt om man är ordförande, kassör mm.
Det talas nu om att bygga ut balkongerna strax över en meter och glasa in. Kommer höja avgiften typ 10% och de måste ju åtminstone underhållas oavsett. Men frågan är om “marknaden” som helhet värderar upp lägenheterna pga det?
Grannarna verkar vara bombsäkra på det, trots en avgiftshöjning… Vi ligger dock riktigt lågt i avgift redan.
Min kommentar gällde just mittismeten ställen. Frågan var vad man kan lägga pengar på i föreningen som höjer värdet. Att bo centralt tyst och grönt är en stor prisskillnad jämfört med centralt med asfalt och fläktar som låter hela dygnet . En fin trädgårdsanläggning brukar gå på någon miljon men det får man tillbaka på värdet menar jag.
Låg skuldsättning kan dock vara tecken på att stora renoveringar o avgiftshöjningar kan vara på väg inom snar framtiden pga man rullat problemen framför sig. Här gäller det att läsa allt man kan komma över samt fråga mycket till ordförande i brf o mäklare.
Frågor om intrång och säkerhet betyder tyvärr mer och mer.
Jag besökte en släkting i ett hyreshus för ett tag sedan. Mitt emot låg en brf med en stor gräsmatta. Nu hade föreningen byggt ett staket runt området. Min släkting var på ren svenska fly förbannad. Gated community och andra ord nämndes.
Jag orkade inte käfta emot. Jag vet dock att föreningen haft stora problem med ungdomar som med både cykel moped och andra motordrivna fordon “kört stolle,” på bostadsföreningens mark. Hade jag köpt en lägenhet för 2 miljoner i denna förening hade jag applåderat.
Styrelsens insats var knappast värdesänkande för lägenheterna…
Väldigt intressanta tankar här i tråden! Det man inser är att de mer mjuka värdena är olika viktiga för olika personer och kanske spelar mindre roll egentligen. Till synes är det den ekonomiska situationen som verkar betyda mer.
Just i mitt fall handlar det om en nyproducerad brf (2020) med 92 lägenheter fördelat på fyra hus med gemensamt garage som binder dem samman och någorlunda gröna gårdar mellan husen och ca 70 miljoner i lån. De investeringar som gjorts sedan 2020 är just utökning av laddstolpar, utökning av parkering för boende längs gata och IMD el för lägenheter. Knappt hälften av lägenheterna har själva investerat i inglasning av balkong eller markis.
Avgifterna är relativt okej och värdet på lägenheterna har inte minskat sen 2020, utan ökat svagt. Läget är bra, nära till stan men naturnära, med landsbyggd, sjö (konstgjord) och park precis utanför föreningens mark.
Anledningen till att frågan kom upp var just utemiljöerna som många boende tycker är tråkiga och platta. Lekplatser som inget normalt barn vill sätta din fot på osv. Men vi har nog kommit fram till att det är bättre att föreningens boende via en trädgårdsgrupp förbättrar utemiljön successivt lite i taget istället för att lägga en stor investering i det.
Har jag en barnfamilj vill jag inte bo med 18-24 åringar som spelar musik hela dagarna (och nätterna). Är jag 18-24 vill jag inte ha grannar som störs av hög musik.
Vill jag syssla med drogförsäljning och mopedstölder på fritiden så vill jag inte störas av en 67-årig bror-duktig utan liv. Och är jag en skötsam 67-åring så vill jag inte se kriminalitet på gården eller i trappuppgången.
Så kanske nischa klientelet så att man kommer överens i föreningen. Det kan nog vara värt en del.
Upplever att OP behöver förtydliga om det avser värdet av att bo där eller värdet av att äga lägenheten, dvs vad man får när man säljer den. Det behöver inte nödvändigtvis vara samma sak.
Att t.ex. bygga hissar i ett äldre hus lär väl komma alla boende till nytta men lär knappast öka värdet på en lägenhet på bottenvåningen.
Jo hissar påverkar generellt sett värdet positivt även för dem på bottenplan. Det beror på att om priserna går upp på de övre planen så drar det upp priserna för alla lägenheter.
Det finns ju andra sätt att rikta en förening mot en målgrupp än genom att pröva medlemskapen. Lägenheternas storlek, garage/inte garage, lekplats/inte lekplats, hur gemensamhetsutrymmen används etc.
Personligen tycker jag att det är märkligt att inte fler föreningar nischar sig såhär.
Tänk en förening där huset bara består av femmor och där bottenplan består av förskola som drivs i föreningens regi läge nära skola. Stor lekplats, fotbollsplan, nära till skola, skridskois på vintern.
Det finns ju en del satsningar på studentboenden och seniorboenden, men det känns som att koncepten borde gå att dra några steg längre och även siktas mot fler målgrupper.
I större städer där underlaget är tillräckligt tror jag den typen av nisch borde funka kanon. Klassisk marknadsföring: du köper inte en lägenhet - du köper en plats att bo på. Ett hem.
För mig skulle det vara en mardröm att bo ”kategoriserat”. Jag, ensamhushåll o 50+, älskar när mina grannar, 25+ har fest o spelar musik på hög volym. Dels har de bra musiksmak o sen slutar de alltid strax efter midnatt. Jag tycker det är härligt när barnen leker på innergården, plockar bär i vår gemensamma trädgård o lär sig cykla på gångvägen. Jag uppskattar när ”ålderladyn” går förbi med sin rullator o stannar till o pratar en stund. Den ende jag har lite svårt för är föreningens ”Ove”. (Som tur är är han inte ordf). Men i förra veckan såg jag honom rasta en hund på innergården…
Ja, man har nog flera grupper i samhället emot sig. Både aktivister, journalister och jurister. Men det skulle säkert höja trivseln i huset och värdet på lägenheterna.
Även om man inte får neka någon att köpa så kan man ju:
Införa egna regler kring ljudnivå, kriminalitet och annat. (Många har interna regler kring andrahandsuthyrning. Man kan ha nolltolerans mot allt möjligt i stadgarna).
Marknadsföra sig mot en viss grupp. Studentförening, pensionärsförening, höga-ljud förening, kriminalitetsboende o.s.v.
På det viset kan man säkert styra så att man får grannar som passar en. Renovräkning är ett närbesläktat fenomen.
o sen slutar de alltid strax efter midnatt. Jag tycker det är härligt när barnen leker på innergården, plockar bär i vår gemensamma trädgård o lär sig cykla på gångvägen. Jag uppskattar när ”ålderladyn” går förbi med sin rullator o stannar till o pratar en stund. Den ende jag har lite svårt för är föreningens ”Ove”. (Som tur är är han inte ordf). Men i förra veckan såg jag honom rasta en hund på innergården…