Har frågor om Brf och avskrivningar jag hoppas ni kan hjälpa mig med!
Den aktuella Brf:en amorterar bra på sina lån. Har en relativt ny underhållsplan som revideras årligen. Pengar avsätts till underhållsfonden enligt underhållsplanen. Budget görs varje år med hjälp av en ekonomisk förvaltare.
Jag menar att föreningens ekonomi är ganska god. Innan avskrivningar gjorde föreningen ett mindre plusresultat.
Revisorn däremot räknar med avskrivningarna och menar att förlusterna är väsentliga och att styrelsen måste höja avgifterna betydligt. Han uttrycker sig ganska drastiskt om föreningens ekonomi (vi snackar fet stil och utropstecken).
Kan ni snälla förklara detta för mig. Menar revisorn att en förening måste gå +/0 (eller +) inkluderat avskrivningar? Ser inte hur avskrivningar påverkar kassaflödet.
Om nu föreningen chock höjer sina avgifter för att kompensera för avskrivningar, vad ska då föreningen göra med dessa pengar? Sätta på ett konto tills avskrivningstiden löpt ut?
Bör väl tilläggas att den aktuella revisorn visar ganska bristande kunskaper om redovisning i allmänhet, avskyr allt som är digitalt. Gillar papper och penna. Och fax…
Jag orkar inte dra hela tankegången, men du får ett par synpunkter.
Grunden är att man amorterar minst lika mycket som avskrivningarna. Givetvis hamnar inte avskrivningar på ett bankkonto med dålig avkastning.
Det rimliga är att föreningen skall gå plus och då skall avskrivningarna räknas med, så gammaldags är jag.Däremot behöver man inte överdriva. Marken skrivs ju aldrig av och 1 procents avskrivning på byggnaderna är rimligt.
Så en föreningen, med förutsättningarna enligt ovan, kan generellt sätt anses ha en dålig ekonomi om dom går minus inkluderat avskrivningar (men plus exkl avskrivningar)?
Jag förstår det verkligen inte, i min värld är det helt orimligt. Men om både du och revisorn menar detsamma så får jag helt enkelt ge mig. Rätt säker på att ni (revisorn, nja) har mer kunskap om detta än mig.
När byggnaderna inte längre går att använda så måste ni ha betalat av era lån. Att lämna den kostnaden till framtida boende är inte seriöst och ser dåligt ut för kunniga köpare. Om ni amorterar i takt med underhållsplan och avskrivningar så har ni råd att fixa sånt som dyker upp.
Fast i exemplet ovan så amorterar ju föreningen på sina lån och avsätter medel till underhållsfond enl underhållsplan. Så det blir ju ingen kostnad för framtida medlemmar i föreningen?
Om en BRF har ett resultat bortsett från avskrivningar som är 0 kr så betyder det att intäkterna precis klarar kostnaderna. Dvs att ni sliter på er tillgång utan att kunna återställa slitaget när tillgången är slut.
I teorin så ska BRF tjäna in pengarna i samma takt som tillgången slits för att kunna investera i nya komponenter löpande. Har BRF:en då ett resultat som är ca 0 inklusive avskrivningar så indikerar detta på att någon slags långsiktighet finns.
Sen så är resultat en sak och likviditet och balansräkning en annan. Så i praktiken så kan det se dyster eller väldigt positivt enstaka år beroende på vad som skett och vilket regelverk som gäller.
En sak jag tror du kanske inte har tänkt på är att amorteringen inte är en kostnad. Den påverkar inte resultatet. Det är bara ett sparande. Om ni inte sparar i samma takt som avskrivningarna så riskerar ni en dag att stå där med behov att riva byggnader men inget kreditutrymme för att bygga nytt. Det kanske inte är ditt personliga problem men det är ett problem för medlemmarna den dagen.
Sen kan ni såklart rösta igenom budgeten ändå och acceptera att ni långsamt dränerar föreningen. Men det dröjer nog inte länge innan köparna börjar märka. Det minskar värdet på era lägenheter.
Om föreningen inte amorterar och inte avsätter pengar för underhåll. Bara betalar räntor. Då fattar jag poängen men att räkna med avskrivningar i resultatet.
Men föreningen gör ju det. Underhåller fastigheten, betalar räntor och amorterar.
Revisorer borde, i det aktuella exemplet, alltså mena att föreningen borde amortera mera?
Förlåt mig om jag är blåst; men varför i all världen ska avskrivningarna motsvara storlekan på amorteringarna?
En avskrivning påverkar resultaträkningen och inte balansräkningen (i min värld ska tilläggas; jag kanske får utbildning i ett senare tillägg).
Jag vet inte var du har fått det ifrån att en brf ska amortera i samma grad/nominellt belopp som avskrivningarna. Men du får gärna dra den långa tankegången. För jag hänger faktiskt inte med alls. (brasklapp: det kan vara för att jag är helt blåst).
Jag svarade Nestor som inte ville dra den långa historien. Men jag hör gärna för att jag känner att behöver bli utbildad i vad vi pratar om och vart jag går snett.
Det du betalar för är slitaget på nuvarande stammar. Föreningen har lånat för att bygga stammarna och det betalar du av nu, i och med amorteringen. För att veta att ni amorterar i rätt takt så skriver man av byggnaden i takt med slitaget.
Sen tror jag inte att underhållet ska skrivas av utan det räknas direkt när det sker. Annars hade det blivit dubbelräkning, i och med underhållsplanen som räknar underhållet. Men hur det där hänger ihop lämnar jag till någon mer erfaren.
.
