Funderar på att köpa BR och läser nu på en hel del. Jag försöker lära mig hur man ska analysera BRF:er och har tex sett att man bör vara extra försiktig med BRF:er på tomträtt samt BRF:er med hög belåningsgrad.
Har dock en specifik fråga gällande hur man bör tänka kring tomträtter. Jag har exempelvis hittat en intressant BR i en BRF med tomträtt. BRF:en har låg belåningsgrad på 1000kr/kvm, men tomträtten gör mig väldigt osäker.
Bör jag undvika tomträtter? Kan den låga belåningsgraden väga upp för tomträtten och göra den intressant ändå? Hur ska man tänka och vilka parametrar bör jag egentligen bry mig om?
Har haft hus, bostadsrätt, sommarhus. Det abslolut sämsta är en bostadsrätt med tomträtt. Vi skulle aldrig någonsin köpa en bostadsrätt med tomträtt. Läs mer hos SCB om tomträttens baksida.
Jag la lite nyckeltal som vi tittade på inför köp. Se inlägget nedan.
När det gäller tomträtt så skulle jag säga att det speciellt gäller föreningar som haft ett mycket långt arrende säg 20-40 år som går ut i närtid. När det läggs om så kan det öka kostanden rejält. Tex är detta inte helt ovanligt i Malmö där föreningar fått höja avgifterna rejält för att täcka det nya högre arrendet. Nuförtiden verkar man inte ta så långa arrenden. Alltså blir det mer en engångsgrej som inträffar. Sen får man kanske räkna med att arrendet ökar en del vilket ökar på avgiften när det läggs om men det bör inte bli något abrupt med arrenden som löper på 3-5 år. Alltså en fördel i min värld att en BRF äger marken men det behöver inte alls vara katastrof med tomträtt heller. Allt beror på situationen.
Jag hade kontaktat styrelsen för att få reda på när arrendet går ut, hur länge det var sedan de senast la om det och hur de funderar kring tomträtten framöver.
Tack för bra info! Försöker lära mig räkna på uh/am-utrymme. Jag hittade denna lägenhet som är en tomträtt med låg belåningsgrad (1031kr/kvm): BRF exempel. Dessa nycktal får jag fram om jag räknar rätt:
Vår förening har funnits många decennier och har tomträtt, inte helt ovanligt i vissa städer och har inte på något sätt påverkat priserna i området, inte ens inför när arrendet gick ut/förnyas.
Visst om man letar efter en lägenhet i en stad med 4.000 invånare kanske man kan välja var man vill bo, själv bor jag i Stockholm och valde den föreningen som hade helt klart lägst avgift, minst belåning och nära till skola och bra kommunikationer.
Ja, gör detta. Det är ett bra råd! Om det här är Sthlm, Gbg el Malmö vi pratar om så är tomträtt som Brf:er står på ett stort problem. Och det är väldigt många Brf:er i Sthlm som står på tomträtt, ca 1625 st.
Se här: Tomträttsuppropet!
När ett tomträttsavtal med Sthlm stad går ut, så kan en rejäl avgiftshöjning komma direkt, det året. Det går att veta vad det kommer bli i Sthlm om du bara får reda på när nuvarande avtal går ut (de brukar löpa på 10 år, i vissa fall 20). Stadsfullmäktige i Sthlm fattade beslut redan för många år den (2017 tror jag det var) om drastiska höjningar av avgälden för villor och flerfamiljshus på tomträtt. Det finns tabeller öppet tillgängliga med exakta siffror vad det kommer bli för en viss Brf om man vet a) adress=stadsdel för huset, b) vilket år nuvarande avtalet går ut, c) ljus BTA i m2 (bruttoarea) för hela Brf:en.,
Det sistnämnda går ofta att lista ut ur årsredovisningen. Baklängesräkning, typ. (Det är svårt, går inte, ifall det finns många m2 affärslokaler i föreningen men det är å andra sidan nåt som mildrar det hela genom hyresintäkter s.a.s.)
Jag skulle svara “ja” på den frågan. Väldigt bra om du får kläm på vad som kommer hända med avgiften närmsta åren, och det kan styras hårt av när avgälden kommer höjas spec i Stockholm nu. Mycket hänger på exakt var huset ligger.
Samma här (Stockholms kommun). I min Brf går nuvarande 10-åriga avtalet ut 2026. Och jag vet vad den nya avgälden kommer bli, för det har jag räknat ut. Det kommer göra ont
Rejäl avgiftshöjning. Kommer det påverka prisnivån för lgh i föreningen? Jajamen.
Intressant diskussion. Som jag förstått det så är det även med de senaste årens höjningar fortfarande inte marknadsvärde som kommunerna tar ut för marken utan något slags mellanting, så får jag åtminstone känslan av att det är i Stockholm för att man inte direkt velat ta ut vad marken faktiskt är värd (utgår ifrån att det finns några regler för värdering av mark t.ex. vid försäljtning till byggherrar osv). Om det nu stämmer så finns det väl dubbla osäkerheter, både hur priset på marken faktiskt förändrar sig över tiden men också hur politikerna ser på den rabatt som just nu finns.
Sen kan man fundera på hur man egentligen borde värdera mark som redan är bebyggd, rimligtvis är det inte så lätt för markägaren att sälja marken när det redan står hus på den, annat än möjligtvis till någon privat aktör som sen ska hyra ut den till fastighetsägaren. Just där har väl många kommuner historisk sett inte gjort de bästa affärerna så ur flera perspektiv.
Samtidigt är det knappast så att en bra BRF i ett bra läge osv skulle vara värdelös bara för att den inte äger tomten, utan frågan är väl snarare hur mycket rabatt det ska vara för att man inte äger marken och de kostnader som det innebär (även om de inte skulle höjas alls framöver).
Ja, en del är skeptiska gällande tomträtter.
I tider av dålig ekonomi för markägaren, t.ex kommuner, kan ju höjda avgifter för tomträtter bli ett ganska säkert sätt att få in pengar på.
Kanske kolla upp hur ekonomin ser ut i kommunen där bostadsrätten ligger om nu kommunen äger tomten?
Att äga något på hyrd mark känns spontant lite skakigt.
Detta är inget som styrs av kommunens ekonomiska behov utan av utvecklingen av markpriser. Under perioden med väldigt låga räntor har detta problem blivit stort. Framåt är det sannolikt att ökningen av problemet kommer att bli betydligt mer hanterbar.
Hej, allt beror ju på köpeskilling/insats. Om föreningen med tomträtt är avsevärt billigare än grannen som äger marken, kan det trots allt löna sig. Avgäldsperioden är viktig. Tomthyran omförhandlas vart 10/20:e år, men även längre perioder (upp till 99 år) förekommer. Då taxvärdet omförhandlas vart 3:e år och mark ses som en evig resurs, innebär det en evig stegring, som ofta är högre än både ränta och inflation. Därför viktigt om det t ex finns hyreslägenheter i föreningen. En dold tillgång som i framtiden kan kapitaliseras och förbättra ekonomin.
Det här tror jag är ett framtida problem när folk ska läsa årsredovisningar. Det finns flera orsaker till att en Brf gör förlust, bl.a. hur avskrivningar hanteras. En Brf är inget bolag och måste inte gå med vinst; en del Brf:er väljer att inte följa alla de principer som gäller för bolag i sina årsredovisningar. Det finns Brf:er som går med förlust många år i rad utan att det behöver vara jättedåligt (men det beror på vad man menar med “dåligt”…)
Så uh/am nyckeltalet kommer att bli väldigt konstigt i en del föreningar och meningslöst för den som vill analysera bara på grundval av dessa numera obligatoriska nyckeltalen. Jag är en av dem som förespråkar en vettig kassaflödesanalys i redovisningarna istället; det ger en bättre uppfattning om hur mycket pengar det egentligen finns i föreningen för framtida och omedelbart bruk.
Ja, absolut Instämmer, dubbla osäkerheter på lång sikt. Eftersom tomträttsavgälderna är en MYCKET viktig inkomstkälla för speciellt Stockholms Stad, tycks det politiskt omöjligt i nuläget att skapa ett system där en Brf kan rimligen friköpa tomten. (Villaägare kan, där finns redan idag ett system för friköp som åtm är möjligt). För Brf:er skulle ett friköp med dagens regler kräva enorm upplåning som de flesta Brf:er på tomträtt i Sthlm helt enkelt inte kan/får göra.
Samtidigt finns det ingen som helst möjlighet för Sthlm att få ihop budgeten utan pengarna från tomträttsavgälderna.
I Stockholm handlar det här med Brf:er och tomträttsavgälder om politik på högsta nivå, ingen tvekan om det. Och det är ganska många invånare i Sthlm det gäller, i dessa ~1625 Brf:er på tomträtt idag bor >90000 människor. Så det spelar roll i ett kommunalval.
Vilken påverkan har tomträtt vs ägd mark på en förenings, eller snarare dess fastigheters, taxeringsvärde och därmed även den fastighetsskatt/fastighetsavgift som ska betalas?
Beror på hur sparande definieras. Somliga ser det som ett framtida sparande till yttre underhåll, som representerar byggnadens yttre slitage. Inre slitage ansvarar brf-ägaren för.
Andra tycker att även amortering på föreningslånet är en form av sparande, särskilt om lånet är stort. Det är svårt att ta pulsen på ekonomin, då detta måste ske i ekonomiskt viloläge, precis som man tar blodtrycket (systoliskt/diastoliskt).
I en brf måste det tas under ett s k Normalår (år då inga större renoveringar sker). Då kan man bäst mäta kassaflödet och ev amortering.
