Jag och min partner tänkte under de kommande månaderna köpa vår första bostadsrätt efter att ha bott i hyresrätt sen vi blev ihop.
Efter åtskilliga timmar nedlagda på olika forum för att hitta tips och god praxis gällande köp av en bostadsrätt så känner vi oss rätt säkra gällande de flesta frågor som kan dyka upp och saker man ska tänka på.
Vi har dock några frågor, bl.a. gällande årsredovisningar. Eftersom det fortfarande är 2022 årsredovisning som finns tillgängliga och som man får utgå efter när man analyserar en BRF:s ekonomi, hur kan vi ta höjd för om något drastiskt har skett rent ekonomiskt i BRF:en under föregående år? Villkorsändringar för skulder till kreditinstitut kan man ju bilda sig en uppfattning om, men andra poster kan ju vara lite svårare att sia om.
Vi läste i något inlägg att man kan ringa föreningen för att få en preliminär årsredovisning, men fungerar det så i praktiken?
Sitter i styrelsen i en väldigt liten förening.
Någon preliminär årsredovisning är inte aktuellt för oss, gissar att det kanske ser likadant ut i många små föreningar. Säkert annorlunda i större föreningar med förvaltare. Om inte annat kan styrelsen berätta hur året sett ut, vad som gjorts och vad som är på gång men kom ihåg att även styrelsen kan vara partisk/okunnig och råka utelämna något orosmoln.
Kanske har ni möjlighet att avvakta någon/några månade med köp tills de nya årsredovisningarna publiceras och ta köpbeslut efter det?
Tänker att de stora puckarna är att ha koll på är saker som sträcker över flera årsredovisningar.
löptider på befintliga lån
går föreningen + eller - år efter år
finns det plannerade större investeringar(typ stambyte/fasad renoveringar/etc) och finns det bankade pengar för detta eller krävs det nya lån.
Där ser du om det skulle gå ut några lån under 2023/2024 så kan du bara fråga styrelsen hur det ser ut med eventuella höjningar och vad nya räntan blev efter ombindningen av dessa.
Skickade ett mail igår och fick som svar att något sådant inte fanns tillgängligt än, men det är förmodligen det som @Fsan skrev här nedan att det är en liten förening.
Får höra av mig till styrelsen och se vad jag kan få ut för information, men precis som du säger så kan svaren vara partiska vilket vi ska försöka ha i bakhuvudet.
Vi antar att det varierar men när ska årsredovisningarna finnas tillgängliga? Eventuellt kanske det blir att vi väntar, om information från föreningen inte känns tillräcklig.
Ett av objekten vi kollar på är ett hyfsat nytt nybygge, lägenheterna var klara för inflytt runt 2018. Föreningen har två bundna lån, varav ett löper ut detta år och ett nästa år. Föreningen har gått minus senaste åren, men bortser man från avsättningen till underhållsfonden och avskrivningarna så går det bra resultatmässigt, där inga kostnader drar iväg jämfört med andra föreningar, vad jag kan se.
Får som sagt höra av oss till styrelsen och se vad för information vi kan få ut.
Avsättning till yttre fond ska inte belasta balansräkningen, så den kan du inte räkna bort från resultatet. Däremot kan du titta på resultat innan avskrivningar. Det är tämligen vanligt att brf-er i nybyggda fastigheter gör ett visst minusresultat, men kom ihåg att avskrivningarna generellt sätt kan ge en fingervisning mot kostnaderna för framtida renoveringsbehov, framför allt om föreningen redovisar enligt K3, där alla avskrivningar är på detaljnivå, och inte K2, där man helt enkelt räknar på hela husets ursprungliga värde delat på, exempelvis, 100. En förening som går + - 0 innan avskrivningar kommer därför antagligen behöva ta upp lån utöver de lån som redan finns när det är dags för dessa renoveringar.
Å andra sidan är de flesta stora renoveringar fortfarande 25-30 år framåt i tiden för en fastighet byggd 2018 och då kanske ni inte bor kvar längre. Kom bara ihåg att styrelsen kan besluta att man ska försöka göra 0-resultat efter avskrivningar i stället för minusresultat, vilket skulle innebära höjning av avgiften.
Ett tips är att titta på fler redovisningar än den senaste, eller näst senaste i detta fall.
Det slår mig som lite märkligt att föreningen enbart har två lån då lånesumman antagligen är rejäl. Jag hade hellre sett kanske fem lån vilka löper ut ett år i taget för att få jämnare räntekostnader år över år.
I princip har alla brf bokslut per 31 december. Enligt de flesta stadgar skall årsmöte hållas senast 30 juni. I värsta fall finns inte bokslut tillgänglig före slutet av maj.
Enligt min erfarenhet finns de flesta bokslut ändå klara i slutet av april, eller åtminstone under första halvan av maj.
Förhoppningsvis har de flesta styrelser en bra bild av hur verksamheten har gått förra året, även om inga exakta siffror finns.
Fråga mäklaren, eller helst styrelsen direkt. Mail eller telefon. Jag är i samma sits, förra veckan ringde jag ett telefonnummer jag hittade på föreningens hemsidan. Mitt på dagen svarade en trevlig herre som svarade på mina frågor kring parkering, renoveringar och avgiftsändringar framöver.
För att göra en egen bedömning kan du se på lånens löptid och konv.datum, har många lån med tidigare låg ränta omförhandlats under 2023? Då skall du fråga föreningen.
Alltså, så mycket hinner inte hända i en BRF:s ekonomi så det kommer ge totalt annorlunda resultat. Man ser ju när lånen går ut, det finns/ska finnas en underhållsplan som ska fungera som underlag för höjning av avgift m.m. Alla kostnadsökningar vad gäller ex sophämtning, vatten, fjärrvärme har ökat lika mycket för alla BRF:er i samma område. Så att man inte har de ej färdiga årsredovisningarna är helt i sin ordning.
Som kassör i en förening hade jag dessutom aldrig lämnat ut något sådant innan det är klart. Medlemmarna ska ta del av det, ofta tidigast sex veckor innan årsmötet, och sen ska den dessutom godkännas. Då kan man inte sprida den till intressenter utanför föreningen.
Jag har tidigare suttit i styrelsen i en mindre Brf. Skillnaden år till år är försumbar. Det som påverkar är väl löptider på lånen men de flesta föreningarna har väl lånen utspridda på flera bindningstider för att minska risken.
Som du säger så har liknande föreningar i området lånen mer uppdelade. Lånen som föreningen jag kollar på har två lån i 20-25Mkr klassen, medan andra hade 3-5st i 10-15Mkr klassen.
Tack för era svar! Får som sagt höra av mig till föreningen för att få lite mer information.
Tack för din input! Och absolut, förståeligt att man inte lämnar ut sådant innan det är klart.
En detalj bara: finns ordet tomträttsavgäld i resultaträkningen du sett för denna Brf? Om ja, när ska det 10-åriga avtalet med kommunen/staden skrivas om och vad händer då?
Ett undantag från detta, och det kan vara stort, är just tomträttsavgälden. Om sådan finnes.
Om ni är i Sthlm och ska köpa en Brf lgh som ligger centralt, alltså höga taxeringsvärden, är en ev tomträttsavgäld snart (inom överskådlig framtid) en av de allra största kostnaderna i föreningen och den går bara upp. För evigt. De enda två andra ställen detta kan vara ett problem att se upp med är centralt i Gbg och vissa ställen i Malmö.
