Vi ska köpa större boende till sommaren/hösten och det lutar åt Brf radhus, men friköpt kan bli aktuellt.
Jag har erfarenhet av att bo i hyresrätt och bostadsrätt. Av dessa har bostadsrätt varit väldigt ekonomiskt, tack vare relativt låg avgift, och en värdering på ca 0,5 miljoner.
När vi nu tittar på radhus finns det hyfsat jämförbara där det ena är friköpt (med samfällighetsavgift på drygt 1000 kr i månaden) och det andra brf (med ca 4500 kr i avgift i månaden). I avgiften ingår en del som tillkommer på det friköpta. Det friköpta kostar några hundra tusen mer, samt att det tillkommer stämpelskatt och pantsättningsavgift vid köp.
När jag räknat på det känns inte brf radhus-avgiften helt uppåt väggarna då en hel del ingår. Belåning i föreningen är negativt och när räntorna en dag går upp så tänker jag att det friköpta blir mer fördelaktigt, allt annat lika.
Har någon erfarenhet av båda, eller som på annat sätt kan dela med sig klokskaper om vad respektive alternativ innebär ekonomiskt?
Har provat båda och en sak är den tid ni planerar att bo där. Om det inte är så många år utan ni skulle kunna bo i det friköpta utan större renoveringar så är det fördelaktigt, brf planerar sitt underhåll (förhoppningsvis) över en lång period och går ej att påverka i avgiften.
Ska ni bo kortare tid så är ju transaktionskostnaden mycket lägre i brf som du redan nämnt.
Sen finns det ju praktiska aspekter om att fixa själv eller förlita sig på styrelse men det har du nog redan tänkt på gissar jag.
Skall man hårdra det hela så äger du inte ditt hus som bostadsrättsinnehavare, det gör föreningen. Du äger bara rätten att bo i huset. Du lägger alltså din boendeekonomi i händerna på en styrelse, som förhoppningsvis är kompetent. Begrunda detta!
Föreningen står för yttre underhåll. Bra om du har tummen mitt i handen, mindre bra om du exempelvis vill spara pengar genom att måla om huset själv.
Som 30-åring kan det vara en fördel att äga huset själv. Som 70-åring kan det kanske vara en fördel att föreningen tar hand om yttre underhåll.
Angående att en styrelse sköter föreningen och därför de facto ansvarar för ens egen boendeekonomi. Jag bor ju i brf nu och det har fungerat bra här. Jag har i stort förtroende för dem.
När man googlar så känns det som om att man hittar mer anekdotiska undantag för när det inte fungerar väl. Har du någon statistik eller liknande som pekar på motsatsen @Nestor?
För egen del, med tummen mitt i handen, så är jag nog mer orolig för att flytta in i ett friköpt hus med mögelproblem eller liknande, som inte uppkommit vid besiktning. Kan vara helt irrationellt?
Vår situation är att:
vi inte har det låneutrymme för att köpa där vi egentligen vill bo, men kan mycket väl ha det om några år, vilket talar för brf, för att slippa transaktionskostanderna.
varken jag eller min fru har intresse eller någon vidare kunskap i målning, renovering etc, vilket igen talar för en brf, eller ett friköpt hus i bra skick.
Nestors kommentar om att du inte äger ditt boende utan en rätt att bo är jag själv inte orolig för. Brf är alldeles för etablerat för att det skulle vara en nackdel i praktiken.
Jag bedömer gärna styrelsen utifrån deras kontinuitet och om det finns en extern kunnig ledamot som varit med ett tag. Så svårt är det inte att förvalta en fastighet, ffa inte om det finns ett färdigt koncept från t.ex. HSB, Riksbyggen osv. Det är inte en garanti såklart men bör vara med i en bedömning av ert val.
De flesta föreningar sköts bra eller tom mycket bra. Dock finner jag att många föreningar inte vill höja årsavgiften I den takt som skulle behövas. Detta kommer att märkas när det är dags för renoveringar.
Hade ett skräckexempel för några år sedan, då man sänkte avgiften för föreningen. Ett par stycken i styrelsen skulle sälja sina bostadsrätter och en låg avgift skulle generera ett högre pris.
HSB har en hög kompetens. Visserligen tar man rejält bra betalt, men kvaliteten är därefter.
John. Vad jag menade är, att äger du inte ditt boende kan du inte göra vad du vill, exempelvis göra en om- eller tillbyggnad hur som helst. Inte heller kan du själv bestämme när det är dags för yttre underhåll.
Tack för den synpunkten, baserat på mina egna erfarenheter av brf och icke-vetenskapligt googlande är jag inte heller orolig för föreningen.
Har du tips på hur man bedömer styrelsen i de fall brf:n skapades för bara något år sedan, då kontinuitet inte går att bedöma?
Tack för tipset angående att kolla dem personligen, det ska jag ta med mig.
Problemet med Cornucopia är att han är alarmistisk, som du säger. Om alla nya brf uppvisar problem, så blir det komplicerat att köpa. Jag ska helt klart läsa hans blogginlägg och sätta mig in i det.
I en nybildad bostadsrättsförening är det entreprenören som tillsätter styrelsen, så där är det inte meningsfullt att kolla dess kompetens.
Räntan I Ekonomisk Plan för nya föreningar är ofta väldigt lågt satt, och lämnar små marginaler till oväntade höjningar. Avsättning till Yttre Underhåll är också väldigt lågt beräknad.
En äldre lågbelånad förening, med nyligen gjorda renoveringar är oftast det bästa köpet.
Nya bostadsrätter slipper även amorteringen i X antal år. Och deras månadsavgiftskalkyler är därför räknade med 0 kr i amortering. BRFen kommer efter bara några år inse att dom måste höja avgiften.
@Pingu@Nestor
Det problem ni beskriver, anser ni att de är systematiska eller anekdotiska? Det här om att en ny BRF är som en svarte Petter som någon tids nog blir sittande med låter för dumt för att det ska få fortgå i stor skala.
Jag känner igen detta från flera nybyggen i Stockholm och det stod en del om det i diverse tidningar för ett par år sedan. Skulle tro att det är ett etablerat fenomen för att sminka grisen snygg och fin inför försäljning och få mer betalt.
Om du du tror att detta är anekdoter, så får du väl beställa hem några Ekonomiska Planer från nybildade föreningar och bilda dig en uppfattning själv!
Du kommer att se att årsavgifterna är baserade på att det låga ränteläget skall fortgå hur länge som helst. Du kommer också att få se att avsättningarna till Yttre Underhåll är väldigt låga.
Men visst fortsätter räntan att vara låg, och inflationen inte tar fart så kommer det att gå bra. Men stiger räntan fortare än beräknat och inflationen gör att underhållskostnaderna ökar mer än beräknat, då blir det svettigt för många.
Jag tror inget eftersom jag inte är insatt, och har inga planer på att sätta mig in så mycket heller, därför jag bad om er åsikt
När det blir aktuellt ska jag ta upp dessa frågor med föreningar vi är intresserade av. Tack!
Ring HSB och fråga hur mycket dem anser vara en rimlig schablon att sätta av till underhållsfond. Har ett svagt minne om 3-400kr/kvm och månad…men det kan vara helt fel jag minns. Jämför därefter deras svar med siffran i årsredovisningarna dit du kanske ska flytta.
Du måste kolla hur stora lånen är och hur lång bindningstid dessa har för att jämföra er tänkta tid att bo där. Brf kan ju höja avgiften innan lånet läggs om men jag skulle känna mig mer bekväm om lånen skulle läggas om efter att jag troligen flyttat ut igen.
Fråga gärna efter underhållsplan eller underhåll som är på väg under tiden du ska bo där.
Äger brf sin mark eller kan den drabbas av höjd tomträttsavgift? Om ja, kolla löptider på avtalen. Kanske vanligare i gbg än sthlm.
Edit:
Obs, min gissning är helt fel. Det borde stå i årsredovisningen som nyckeltal eller kan du räkna ut kvm siffran baserat på avsättning till underhåll och antal kvm i brf. Eller så ringa t.ex. Hsb.