Funderar på att köpa fritidshus för uthyrning. Ett vi kollat på är ett nybyggt hus, som färdigställs nästa vår. Upplägget är BRF.
Vad finns det för speciella risker att tänka på, just vad gäller BRF-biten? Vad händer om alla hus i föreningen inte säljs?
Entreprenören tvingas då köpa dessa, och får fortsätta att försöka sälja dem vidare. Föreningen drabbas inte.
Var försiktig med att köp. Väldigt många tror att det man betalar är hela priset för lägenheten. De förstår inte att föreningen också har lån, som måste betalas av medlemmarna via månadsavgiften. Många nystartade föreningar har dessutom budgeterat väldigt låga drift- och underhållskostnader.
Tack! Vad händer om entreprenören inte har råd att köpa?
I det här fallet är det 15 hus med total boarea 855 kvadrat, lån på drygt 5 miljoner. Känns som ganska låg belåning. Avsättningar till underhåll har jag lite svårare att bedöma.
Om du ska låna till insatsen så är nog bästa tipset att be banken läsa igenom alla detaljer. De brukar ju vara bra på att bedöma risker.
Varför fritidshus som brf!? Är det fristående hus, parhus eller något annat?
Jag tycker det låter som att entreprenören vill ha ut så mycket pengar som möjligt men det är nödvändigtvis inte bra för köparna.
Om du ska hyra ut kan det också vara dumt med brf, inte säkert de godkänner uthyrning.
Har själv köpt nyproducerad BRF men skulle inte göra om det. Man köper grisen i säcken och vet inte hur läget är eller lägenheten känns tills man står där vid inflytt
Ingen kan veta hur ekonomiska läget är x månader in i framtiden eller hur ens livssituation ser ut. Hade en kollega som köpte lgh med sim man, som tyvärr fick, och gick bort i, cancer bara några mån innan inflytt. Lyckligtvis hade mäklaren medlidande och köpet kunde avbrytas, men det är ingen naturlag.
Var gäller BRF-biten så är det mycket det gamla vanliga. Hur ser den ekonomiska planen ut? Går lägenheterna åt? Vilka bor i huset? Vem betalar ifall en lägenhet inte blir såld? Finns det parkeringar eller företagslokaler som kan hyras ut? Äger föreningen marken? osv.
Detta är mycket viktigt. Om du tar föreningens totala lån och delar med antalet hus så får du fram ungefär hur mycket extra huset kostar. Säg att det står 2 miljoner på prislappen, 10 hus i föreningen och förebingen har 10 miljoner kr i lån. Det betyder att det finns ytterligare 1 miljon i lån på huset genom föreningen. Då kostar huset med andra ord 3 miljoner kronor och det är den siffran som man ska jämföra med hus som inte är bostadsrätter.
Joel.
Risken att entreprenören inte kan köpa överblivna lägenheter är i princip noll. Detta har banken sett till via en försäkringslösning eller något annat.
Herman!
De flesta privatrådgivare i bank har tyvärr väldigt grunda kunskaper i ämnet.
David!
Självklart vill entreprenörer ha så bra betalt som möjligt. Något annat vore oerhört konstigt.
Emil!
I en bostadsrättsförening finns ofta många olika typer av lägenheter. Varje lägenhet har ett andelstal. Andelstalet står i prospektet. Om inte , så vet mäklaren detta. Tar man det procentuella andelstalet och multiplicersr med föreningens lån så får man lägenhetens del av lånet.
Många nya BRF kan ha lite friserade/överoptimistiska kalkyler för den närmaste framtiden. T ex att ALLA lägenheterna blir sålda till fullt pris omgående, att föreningens lån kanske inte är så trygga välplacerade långsiktigt, att man i princip räknat med 0kr i underhåll/drift eftersom allt är nybyggt, att man inte kalkylerat med 100% färdiga åtgärder/saker ute i kalkylen osv. (plattläggning, trädgård, parkeringsytor osv).
Byggherren/projektören vill ju oftast så snabbt som möjligt få till en “good enough” nivå på allt så att en ansvarig förening/styrelse kan bildas/tillsättas som då får ta över allt och byggherren/projektören kan göra så lönsam exit som möjligt.
Sen kan det självklart finnas försäkringslösningar och andra parter som kan träda in för både färdigställande, garantiåtgärder och ej sålda andelar/lägenheter. MEN skulle tro att föreningen ändå riskerar att åka på en ekonomisk smäll om på ett eller annat sätt om man t ex inte lyckas sälja/hyra ut de flesta lägenheterna i ett tidigt skede.
Att ha det dessutom rör sig om fritidshus och ni tänkt ha det för uthyrning känns också som ytterligare två lite ovanligare upplägg som kan innebära att det bör kollas upp mer saker.
Vad händer om ALLA främst tänkt ha de för uthyrning? Hur funkar det då om “turistsäsongen” inte utvecklas som man tänkt sig? (Corona/liftarna stängda/de ANDRA inte kan ro runt ekonomin utan uthyrning osv) Hur klarar de av YTTERLIGARE ett hus utöver sitt normala bostadshus om deras normala vardag krackelerar/sjukdom/arbetslöshet. (De kommer antagligen att prioritera sitt året runt boende och därmed kanske försöka/tvingas avyttra sin lägenhet ganska snabbt eller dumpar hyrespriset eller säljer sin lägenhet till underpris för att få till en snabba affär)
Hur lätt är det att hitta en engagerad styrelse som kan hantera/lösa/hyra in drift/underhåll mm om de flesta ägarna bor utsocknes och främst vill hyra ut sin lägenhet?
Sen kan ju en uthyrningslägenhet på en attraktiv turistort vara en fantastisk möjlighet också! Både personligt och ekonomiskt men de “möjligheterna” har man antagligen redan fått ta del av grundligt i fina prospekt/möten och liknande om det är nybyggnation!
Mina svärföräldrar har ett liknande upplägg i Sälen sedan 90-talet; fristående hus men som drivs i formen av BRF.
Det upplägget bygger på att alla hyr ut solidariskt (alltså genom samma förmedling) och sedan delar på vinsten i slutet av året (vill man vara där under högsäsong dras “kostnaden” från den egna uthyrningspotten). Det har varit ett väl fungerande upplägg, MEN det har byggt på att ordföranden är åretruntboende på plats och väldigt aktiv i förvaltningen.
Erik!
Som jag har skrivit tidigare, så är det entreprenören som tvingas köpa osålda lägenheter till fullpris vid inflyttning. Kan entreprenören sedan inte sälja till fullpris är det hen som tvingas pruta och ta smällen. Tro mig, jag har stor erfarenhet av nybildade bostadsrättsföreningar.
Varje nybildad brf har utsedda granskningsmän som kontrollerar Ekonomisk Plan. Att avsättning till yttre underhålll skulle vara noll, förekommer inte.
Betalar inte bostadsrättsinnehavaren avgiften har föreningen företrädesrätt före banken. Risken för föreningen är därför väldigt låg.
Visst är det en risk att köpa en bostadsrätt, men för den sakens skull behöver du inte sprida felaktiga uppgifter.
Att risken är “låg” för olika saker kan säkert stämma men TS frågar just efter vilka risker som finns som jag tolkar rubriken. Så utifrån det vet jag inte om det är så många felaktigheter. Sen kanske jag formulerade det på ett dåligt sätt.
Att entreprenören tvingas köpa osålda lägenheter till fullt pris antar jag i så fall bygger på att entreprenören klarar av åtagandet ekonomisk fullt ut? Finnas ju en risk att just entreprenörens ekonomi inte klarar av det i vissa scenarion och i så fall går i konkurs. Eller menar du att entreprenören i så fall har fonderade/låsa pengar för återköp till 100%, alternativt försäkringar som träder in helt utan kostnader vid en konkurs? (Ungefär som färdigställandeförsäkringen GARBO vid villor är tänkt att fungera i teorin) Vet andra fall, dock ej BRF där man låtit entreprenören slippa undan med dåliga/felaktiga lösningar/byggen då resultatet av en konkurs skulle blivit betydligt värre i slutändan. Där även försäkringar i slutändan visat sig ha begränsat värde.
Skrev kanske lite otydligt, men min poäng var också att lyfta fram själva “marknadsrisken” om inte alla lägenheter säljs som planerat. Det innebär då ofta en prissänkning för att hitta ägare till de sista. Den då efterföljande försäljningen (oavsett vem som gör det/äger tex entreprenören) kan nog sägas påverka marknadsvärdet negativt för de som gått in och köpt på en högre nivå tidigare.
Att föreningen får ta en “ekonomisk smäll” i något sammanhang menar jag t ex självrisker på försäkringar eller strul/kostnader att hantera när saker inte går som det först var tänkt/planerat. Där det eventuellt krävs nya upphandlingar med andra (nya) leverantörer. Finns säkerligen nystartade BRF där det efter att entreprenören klivit ur visat sig uppkomma oplanerade kostnader för föreningen. Min bror sitter t ex som ordförande i en ganska ny BRF sen ett antal år. Där har det uppdagats vissa saker som den ursprungliga entreprenören borde ha gjort men man inte insåg/upptäckte när föreningen tog över. (Före min bros tid)
Att BRF i sina prospekt/redovisningar räknat “optimistiskt” på diverse olika sannolikheter, nivåer, underhåll, färdigställandekostnader lär nog vara betydligt vanligare än motsatsen. Ligger liksom i sakens natur.
Svaret på din fråga är ja. Entreprenören kommer heller inte åt den handpenning som köparen erlagt förrän på tillträdesdagen.
Nja. Jag pratar inte om handpenningen på sålda lägenheter, jag pratar alltså om de lägenheter som INTE har någon som erlagt handpenning för de. De du säger att Entreprenören enligt kontrakten kommer att/måste köpa till fullt pris om ingen annan vill ha de till det priset. Det är där jag menar att det finns en risk att Entreprenören inte klarar av det åtagandet och att köpa de till den prisnivån. Bankerna lär i det fallet vara restriktiva till att då låna ut pengarna om Entreprenören inte redan har säkrat det till fullo på annat sätt. (Eller ev försäkringslösningar)
Att bankerna sett till att gardera sig skulle jag tro att det främst gäller deras EGEN insats/lån i så fall. I många fall krävs/går ju Entreprenören även in med egna pengar i såna här satsningar och då är ju då frågan hur de är skyddade och om de räcker för att fullgöra alla åtaganden? Särskilt om det innebär att köpa ett antal BRF-lägenheter till fullpris som uppenbarligen resten av marknaden inte är intresserade av till det priset.
Jag tänker mig att TS pratar om någon typisk “semesterort” eftersom det är ett fritidshus och goda uthyrningsmöjligheter. (Typ Sälen/Gotland/Hemavan) Min erfarenhet är att i de fallen ibland är en liten och lokal entreprenör, eller åtminstone utförande hantverksbolag som satsar ganska mycket av sitt kapital på att förverkliga ett bygge som sen säljs i from av en BRF.
En sådan typ av Entreprenör har ofta sina andra fastigheter/bolagsstruktur som säkerhet/garanti för sina lån/verksamheten på den orten. Börjar det då “gunga” på den orten, eller i den branschen eller i hela landet, så finns risken att banken snabbt också börjar sätta press på Entreprenören och att de säkerheter/garantier som såg ut att vara säkra i slutändan visar sig vara ganska osäkra. (Eftersom värderingar av verksamheter och kommersiella fastigheter/projekt ofta påverkas/sänks/skrivs ned rejält i dåliga tider)
Är själv från Norrland och vi är ofta i Tärnaby där mina föräldrar har stuga sedan 60-talet. Har genom åren hört talas om många entreprenörers drömmar om t ex BRF som gått i krasch när marknaden har doppat eller Entreprenörens ANDRA företag/affärer har gått på pumpen i något sammanhang. Vilket då fått till följd att många olika satsningar/grenar/dotterföretag/verksamheter dragits med i fallet. Trots att de kanske inte var de som berördes initialt.
Tack för alla svar!
Vi bestämde oss för att avblåsa. Huset vi kikade på var detta:
I vår kalkyl räknade vi med:
Månadsavgift 1709
El 500
Försäkring 300
Avsättning internt underhåll 300
Avfall 300
Internet 300
Övrigt 200
Alltså runt 3600 per månad. Plus räntor, och inventarier för kanske 70 000.
Beräknade uthyrning via förmedling till 60 000 per år, och då ska de ha 25 procent av det.
Så gick inte helt ihop. Spanar vidare 
Tro mig. Du kan sova lugnt om natten: Entreprenören är tvungen att köpa överblivna bostadsrätter, och banken ser alltid till att så sker.
Däremot finns en annan risk. I den Ekonomiska planen anges en tänkt ränta. Skulle ränteläget dra iväg uppåt, kommer en höjning av månadsavgiften direkt. Där finns inget skyddsnät, till skillnad från entreprenörens skyldighet att köpa osålda lägenheter.
Många köpare tror att månadsavgiften inte kan ändras från köpekontrakt till tillträde. Detta är nog så fel.
Är 3% en rimlig kalkylerad ränta i en kostnadskalkyl för nyproduktion skulle du säga?
I nuläget tycker jag detta. Detta under förutsättning att styrelsen för föreningen binder räntorna för föreningen på tre, fem, sju år framåt i tiden så fort som möjligt. Då kommer föreningen att gå plus jämfört med Ekonomisk Plan.
Har säkert redan skrivits men:
Lite väl hårda ord tycker jag nog. Jag känner till ett antal föreningar med väl fungerande underhållsplan där man inte behövt höja månadsavgiften på åratal.
Om inte annat så finns det granskningsmän som granskar de Ekonomiska planerna, och förhoppningsvis stoppar de värsta avarterna.
Men visst finns det oseriösa aktörer, och jag håller med om att de beloppen som sätts av till underhåll ofta är för små.