Då vet du ju om det i tid, bara o sälja då? 
Jag ringde Sthlm stad angående höjning för en Brf jag sneglade på. En höjning om 177 % väntande tomtavgiften inom några år. Så från ca en halv miljon till en årsavgift på 1,7M. Så kolla upp. Särskilt hur denna utgift står sig i relation till lånens löptider.
Man förhandlar inte om tomträttsavgäldernas nivå. Staden (ex Sthlm, Gbg & Malmö stad) bestämmer detta ensidigt genom politiska beslut.
De baseras på taxeringsvärdena ~= markvärdena och hur de stigit är bara ett “faktum” i praktiken. Det är ett politiskt beslut i kommunen ifråga som äger marken, huruvida man ska ta ut hyror som är “rättvisa” gentemot någon som har fått köpa mark vid nåt tillfälle. Vad som nu menas mer “rättvist”… det ligger i betraktarens öga.
Vad höjningarna blir framöver de närmsta 5-6 åren i Sthlm när nya avtal skrivs mellan Brf:er och staden är förutbestämt. Det finns en trappa, med successiva höjningar i 5 års tid upp till 100% av höjningen, varefter de resterande 5 åren har den nya nivån. Dessa dokument är publika och kan laddas ner av vem som helst.
Ifall Brf:en har lokaler (affärslokaler) som hyrs ut, bestäms en ny tomträttsavgäld för dessa m2 ljus BTA (brutto-area) av kommunen separat, ad hoc. Från fall till fall s.a.s. enligt vissa principer om nåt marknadsvärde som inte är offentligt beskrivna någonstans vad jag vet. Det är inte heller någon förhandling i det ordets mening.
Summa summarum: en Brf på tomträtt är helt utelämnad åt politikernas godtycke i någon mening och eftersom syftet med politiker i kommuner är att ta in pengar som de sedan kan använda till olika saker, ligger det i deras egenintresse att ha intäkter från en avgift som i praktiken finns för evigt och alltid ökar. Som det är nu kan i princip ingen av Sthlms ~1625 Brf:er på tomträtt, göra nåt åt situationen. Det finns inga alternativ – det är en slags evig skuldfälla kan man säga.
Referens: Tomträttsuppropet!
Det här har blivit ett problem p.g.a. mycket kraftigt ökande markvärden (taxeringsvärden). Tillgångsinflation. Själva syftet med tomträtt har därmed försvunnit helt och bytts ut till att vara en stor kassako för Sthlm Stad (framförallt här, summan kommer bli hisnande ca 1.4 miljarder kr/år). Malmö stad har upptäckt det här också och politikerna är glada, höjningarna av avgälden är som allra störst där senaste 2-3 åren.
Visst finns det mycket utgifter också. Sthlm Stad har inalles 45000 anställda. Så bara lönemassan är inte att leka med.
1 gillning
Jo. Eller inte… om jag ser långsiktigt på mitt boende. D.v.s. för just mig personligen spelar marknadsvärdet på min lgh i praktiken väldigt liten roll. Det är däremot dåligt förstås att avgiften kommer bli såpass mycket högre inom bara några år; att det kommer bli märkbart mindre pengar kvar att göra annat för än “bara bo”.
Jag får fundera på frågan “vad får jag egentligen för pengarna”. Inkl olika “secondary values”. 
1 gillning
Har du räknat på hur mycket mer det kan bli i avgift för dig att bo? Intressant att veta vad det handlar om för pengar.
Om jag antar att detta var till mig 
Ja jag har gjort ett antal “allt annat lika” beräkningar avseende tomträttsavgälden från 2026: 26,27,28,29,30. Men. Den andra stora faktorn är fastighetslånen och det finns ett hos oss som ska sättas om 2026. Timingen för det där i just min förening är m.a.o. mycket gynnsam. Inga lån av nån dignitet ska sättas om förrän 2026, varvid räntan kommer vara mycket lägre än den är nu och 2025.
Att jämföra det med en Brf vars lån sätts om nu låter sig inte göras. Tomträttsavgäld eller ej.
Det kan bli så att i en del föreningar kommer avgiften att åka jo-jo under närmsta 3 åren, spec om Riksbanken drar proppen ur och Brf:en “chansar” och binder kort eller tar rörligt (en sådan chansning ter sig inte som en super-högoddsare just nu el hur?)
Det var ett tag sen jag gjorde de är beräkningarna för att få grepp om framtiden, så jag har inte siffrorna (i SEK/(m2 x år)) i huvudet vad det blev.
Se min kommentar här: Ska man lägga någon vikt vid markägande i bostadsrättsförening? Värdet av den? - Nr 9 av Heggemony
Där försöker jag räkna ut vad tomträttsavgiften motsvarar i lånekostnad. Alltså t.ex. om du har en lägenhet med tomträttsavgift motsvarande 161 kr per boyta (Liljeholmen) motsvarar det lånekostnaden för ett lån på 5366 kr/kvm med 3% ränta i föreningen. Tomträttsavgiften är evigt ökande medan lånekostnaden (förhoppningsvis) minskar.
Min personliga åsikt är att det är bättre med en lägenhet som äger sin mark, om än med högre lån, jmf samma med tomträtt. Den ena kan påverka sina kostnader genom att t.ex. öka amorteringen, den andra kan inte göra något förutom att acceptera priset. Nu är det bästa såklart om man hittade något som äger marken med låg belåning men det var inget jag hittade i de områdena där jag var på bostadsjakt.
Sen tillkommer andra faktorer såklart. T.ex. om ni bara tittar på område X och det helt saknas lägenheter som har de kvaliteter ni eftersöker som äger marken så finns det inte mycket att göra åt saken.
Precis. Jag tänker likadant, även om jag nu äger en bostadsrättslgh på tomträtt. Som jag köpte för exakt 22 år sedan, och fortfarande uppskattar kvaliteterna med, mycket. Så det är inget jätteproblem, men det är skrämmande att man inte kan göra nåt åt tomträttsavgälden alls… med fastighetslånen finns det som sagt saker som kan göras. Man kan göra selektiva kaptialtillskott t.ex.: det är fullt möjligt för en Brf, om än pyssligt, att låta de medlemmar som vill amortera på sin “strimla” av fastighetslånet/-en att göra det. Man får då införa två (2) olika andelstal.
Tomträttsavgälden i Sthlm, Gbg, Malmö (bara där det är jättestora summor) är en evigt ökande utgift till kommunen såsom systemet är upplagt nu. Finns inget sätt för en Brf generellt att komma ur den “skuldfällan”.
Detta kan ändras förstås, om den politiska viljan finns…
Ett sätt att hitta riktig skuld/kvm är ju att lägga till vad marken kostat, och sen naturligtvis byta ut avgift tomträtt mot ränta.
Det gigantiska underskottet nedan (hälften av omsättningen) beror ju på ett större underhåll. Då är mao föreningen några år och då hade jag oxå kikat på hur långt det är till stambyte.
Jag hade inte köpt lgh i BRF med tomträtt. Om markägaren är kommun är det inte osannolikt att de lämnar ut preliminär info om markpris.
Inte ens om den är lågt belånad (en riktigt gammal förening som är välskött), eller den har så många m2 affärslokaler att det är 40% av totala intäkterna?
Min poäng är bara: det beror ändå på. I Sthlm innerstad (JA det är ett specialfall) finns det väldigt många Brf:er som har affärslokaler och därmed hyresintäkter.
Samtidigt är det givetvis i Sthlms innerstad som tomträttsavgälderna nu är på väg att bli riktigt superhöga. Så vissa Brf:er kommer hamna i en riktigt dålig situation med snorhöga avgifter, men inte alla.
1 gillning
Absolut, så kan man göra. Men då måste man anta att Brf:en ifråga skulle få en kredit av någon för att (fri)köpa marken. Och i många fall är det inte praktiskt möjligt. En styrelse i en Brf har ett stort ansvar gällande ekonomin i koppling till syftet med Brf:en. Så man kan faktiskt inte “bara höja avgiften” till skyarna för att ta ett gigantiskt lån i syfte att friköpa en tomt. Ett sådant förfarande skulle lätt kunna bli att agera mot medlemmarnas intressen.
Vi pratar om gigantiska summor att låna upp i Sthlms innerstad. Det är helt enkelt inte rimligt för en Brf i de flesta fallen.
1 gillning
Har tillräckligt många case i min närhet (inte bara brf) där utfallet blivit så fel som gör att jag aldrig sätter mig i en sån situation. Även om förutsättningarna i övrigt ser ok ut; varför utsätta sig för den risken relativt ägande? Over and out.
Det är inte så lätt, nej. Man måste lusläsa (senaste) årsredovisningen och sen får man ringa och prata med ordföranden och ställa några väl utvalda frågor. Tricket är att fråga om exakt rätt saker.
Amortering på föreningslånet: det är ett sparande, per definition. Alla amorteringar på lånet är kapitaltillskott som varje medlem i Brf:en får dra av från vinsten vid försäljning av lgh. Så det är viktigt att styrelsen sköter detta hela tiden, korrekt.
Av denna anledning bör en förening alltid ta upp ett lån för att göra renoveringar (yttre underhåll). Även om pengarna i princip finns i nån fond, vissa föreningar har en massa pengar liggande som faktiskt finns där – pengar som de som säljer och flyttar inte får nån nytta av alls. Lånet kan sedan amorteras av på ett år eller vad som nu passar, för att avdragsmöjligheterna ska kunna nyttjas av medlemmarna när de säljer.
De som har tänkt sig bäras ut med fötterna från sin brf lgh, kan ha en tendens att inte bry sig och t.o.m. streta emot p.g.a. oförstånd, men ofta har ju de ändå arvingar som i ett senare skede vill sälja lägenheten och då kan dra nytta av kapitaltillskottet som lgh har gjort under åren.
1 gillning
Som kommentar på att det inte finns något för föreningen att göra: Jag vet iaf några föreningar som köpt sin tomt i närtid, mina föräldrars i Malmö köpte ut marken förra året tex. Kanske inte är praxis för staden att erbjuda detta, ingen aning, men det är iaf en möjlighet ibland.
Ja om föreningen klarar att ta upp lån, får en rimlig kredit, att friköpa tomten till “fullpris” (villaägare har 50% rabatt i Sthlm, that’s the deal here) så visst. Och i Malmö är inte prisnivån på marken på de nivåerna som det är i centrala Sthlm
Har försökt att visualisera föreningens ekonomi i boken: Köp rätt bostadsrätt. Ekonomin framstår då som en yta i ett koordinatsystem där det finns en tillgångs/skuld-axel och en kapitalkostnads/hyresintäktsaxel. Tillgångar kvittas mot skulder och hyresintäkter mot räntekostnader. Man får då fram föreningens ekonomiska punkt.
2 gillningar
Problemet där är väl att det är svårt att estimera värdet på tillgången tomträtt (den mest värdefulla tillgången i många BRF:er) eftersom det kräver kunskap/antaganden om framtida politiska beslut.
För att göra en ‘worst-case värdering’ av bostadsrätten hade man ju då kunnat utgå ifrån hur stort lån de haft ifall de köper ut marken. Dock vet jag inte om markpriserna går att få tag på…
Ingen som har koll på detta? Åtminstone i den områden som har högst markpriser så borde rimligvis fastighetsvärdet vara dramatiskt olika beroende på om man äger marken eller inte, vilket borde innebära högre taxeringsvärde. Jag är dock osäker på om så verkligen är fallet och vilken faktisk påverkan markägandet har här (då jag inte är insatt i reglerna).
Förvånar mig att banker verkar låna ut urskillningslöst för BR på tomträtt?
Markvärdet utgör t ex 65% av taxeringsvärdet för en villa på typ 300 kvm/tomt runt 1 000 kvm på Stora essingen i Stockholm.
I min värld är det ungefär samma som att banken skulle låna ut för köp av hyreslägenhet med marknadshyra. Dvs ingen möjlighet att styra framtida externa kostnader för köparen.
Rätta mig om jag har fel.
Det hade varit snyggt om det fanns en tydlig tariff för hur mycket lån banken beviljade vid olika risknivå.
T ex 85% av köpeskilling för äganderätt.
40%-85% av köpeskilling för BRF på ägd mark (beroende på föreningens lån).
20%-50% av köpeskilling för BRF på tomträtt beroende på markvärdet i relation till byggnadsvärdet i motsvarande fastigheters taxeringsvärde.
0% av köpeskilling för arrende (så är det väl idag?).