Kan man tänka såhär då om man jämför två föreningar, ena med mark och andra utan.
Jag har hittat en förening precis bredvid den nyproducerade föreningen som jag har i mitt exempel. Där ser man att tomträttsavgälden är cirka 540 000 per år, utslaget per kvadratmeter boyta cirka 220 kronor, motsvarande en tredubbling av avgälden som var för något år sen. Baserat på Stockholm Stads dokument förväntas avgälder som omförhandlas fr.o.m. 2023 tredubblas i kostnad jämfört med det som förhandlats fram cirka 2004-2006 vilket alltså tycks stämma. För 60 kvadratmeter rör det sig om 1100 kronor per månad.
Då det inte finns någon förening i området jag tittat på (inte hela Söderort utan ett mer specifikt område däri) som äger sin mark och är av äldre slag så får detta jämföras med nyproduktion som äger sin mark och då kvadratmeterspriserna för bägge lägenheter är ungefär desamma så kan man väl jämföra med lånekostnaden i föreningen.
220 kronor per kvadratmeter boyta per år motsvarar räntekostnaden för ett lån på 4888 kronor med 4,5% ränta.
Förening 1 (äldre) med tomträtt har nu ett lån på 6 000 kr/kvm och en tomträttsavgäld som kostar som ett lån på 4888 kr/kvm. Dessutom flera stora planerade underhåll närmaste 10 åren såsom fasadrenovering och stambyte som det finns 0 kr i kassan för. Avgiftsnivå 950 kr/kvm, inget amorteringsutrymme pga mycket underhåll. Alla lån med nuvarande höga ränta.
Förening 2 (nyproducerad sista 8 åren) med markägande har ett lån på 12 000 kr/kvm, har inga planerade underhåll, har en helt okej kassa för att vara så pass ny. Avgiftsnivå 900 kr/kvm, amorteringsutrymme finns (även om litet, cirka 1-2% av lånebeloppet med nuvarande räntor). Alla lån med nuvarande höga ränta.
Som man ser här så blir avgiftsnivån i princip snarlik mellan förening 1 och 2 och till det stora tycks det bero på skillnaden med just tomträtten, trots att lånebeloppen per kvadratmeter skiljer sig väsentligt. Däremot är tomträttsavgälden fast, vilket innebär att om räntan ökar så motsvarar tomträttsavgälden givetvis en mindre mängd kronor lån per kvadratmeter och tvärtom om räntan sjunker.
Stockholm Stad anger dessutom följande, för att få friköpa marken betalar man 85% av taxeringsvärdet om det givetvis godkänns först. För förening 1 rör det sig om ett belopp på 6927 kronor per kvadratmeter som skulle behöva tas upp som lån. Om man räknar på det omvända för förening 2 skulle det innebära att 10 300 kronor/kvm av lånebördan motsvarar markvärdet.
Här ser man nuvarande avgälder: Samtliga avgälder 4 flikar.xlsx (boende.stockholm)
Om vi tar Liljeholmen som exempel där avgälder med start 2023 får ett snittpris över 10 år på 161 kr per kvadratmeter boyta (i verkligheten lite högre då det räknas på BTA). För 2004 var avgälden 60 kronor. Vi jämför detta med räntekostnaderna för lån.
Vid 4,5% ränta: 2023 motsvarar lån 3577 kr/kvm, 2004 1333 kr/kvm.
Vid 6% ränta: 2023 2683 kr/kvm, 2004 1000 kr/kvm.
Vid 3% ränta: 2023 5366 kr/kvm, 2004 2000 kr/kvm.
Alltså, förutsatt att jag inte tänkt helt fel här, kan man i föreningar med tomträtt dela avgälden per kvadratmeter med rådande ränta för att få ett hum om vad det skulle ha motsvarat i ren räntekostnad för lån av storlek X. Så även om tomträttsföreningen hade haft 0 kronor i lån motsvarar tomträttsavgälden, med nuvarande 4,5% i ränta, ett lån på 4888 kr/kvm om föreningen istället hade ägt sin mark.