Ska man lägga någon vikt vid markägande i bostadsrättsförening? Värdet av den?

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Jag börjar närma mig ett bostadsköp någonstans i söderort i Stockholm. Vi vill gärna ha en fräsch lägenhet utan större renoveringsbehov, både i lägenhet och avseende fastigheten då vi båda varit med om traumatiska stambyten, med krav på att det inte ska vara lyhört, bra energieffektivitet (vi har bott i allt för många gamla lägenheter som är väldigt kyliga) och dylikt. Detta begränsar oss till relativt “nya” lägenheter. I de områden som vi kollar på så kan man grovt sammanfatta det som att det finns föreningar av två slag för de objekt som ligger ute, jag har knappt hittat någon utstickare, åtminstone för de cirka 70 lägenheter vi varit intresserade av.

Föreningstyp 1: “Nyproduktion” (byggd senaste 1-15 åren)

  • Äger sin mark (alla jag kikat på har gjort det)
  • Lån på 10-15 k/kvm
  • Har ofta någon typ av lokal eller garageplatser som hyrs ut
  • Nästan alla dessa föreningar har alla sina lån som rörliga i väntan på bättre tider eller bundna på de nuvarande höga räntorna

Föreningstyp 2: Äldre förening

  • Äger nästan aldrig sin mark (jag har inte hittat en enda äldre förening som äger sin mark i de områdena vi kollar på, gäller då bl.a. Gamla Enskede, Johanneshov, Hammarbyhöjden, stora delar av Enskede)
  • Lån på 4-8 k/kvm (men ibland uppemot 15k också, misstänker att de är nyligen ombildade)
  • Lite lägre avgift än ovanstående föreningstyp (10-40%) men inte alltid
  • Sällan förberedda i sina underhållsfonder avseende kommande fasadrenoveringar, stambyten osv
  • Äger sällan något mer som hyrs ut
  • Lån som finns är ofta åtminstone till någon del bunden och ska löpa ut inom kort och tomträttsavgälder ska ofta omförhandlas närmaste 5 åren

Inne i centrala delar av stan har jag hittat många riktigt bra föreningar som sköter allt exemplariskt men deras utgångspriser utesluter tyvärr oss. Många gånger så har föreningstyp 1 och föreningstyp 2 liknande avgifter och baserat på snabba överslagsräkningar så verkar det som att, i många fall, så är det tomträttsavgälden i föreningstyp 2 som jämnar ut kostnaden mot de högre räntekostnaderna i föreningstyp 1.

Min fråga är: kan man sätta en “vikt”/ett “värde” på markägandet för att jämföra det mot lägenheter som tillhör föreningstyp 2? Den lägenhet vi mest är intresserade av att köpa just nu och faktiskt redan inne är i budgivning för (kanske lite sent att ställa frågan) har lån på cirka 12000 kr/kvm och följer min stereotyp ovan på alla sätt och vis, föreningens bokförda markvärde i årsredovisningen motsvarar 42000kr/kvm boarea, räknar man på taxeringsvärdet av marken är det istället cirka 19000 kr/kvm. Skulle allt verkligen skita sig i den föreningen kan man då teoretiskt sett sälja av den marken, betala av föreningens lån och börja betala tomträttsavgälder som 95% av övriga föreningar i områdena?

Jag hoppas på att ni förstår mitt resonemang och kan inbringa lite klarhet i frågan. Detta mest för att lugna mitt sinne, jag förstår givetvis att höga lån i en förening innebär höga risker avseende räntekänslighet men det känns som att denna faktor åtminstone borde mildra “riskerna” eller göra det något mer “okej” att köpa in sig i en förening med högre lånebörda. Kvadratmeterspriserna för föreningstyp 1 och föreningstyp 2 är ungefär likvärdiga.

2

Jag är ingen expert men det är nog en fördel om föreningen äger sin mark. Vad jag har förstått så “hyr” icke markägandeföreningar marken under långa kontrakt och skulle ett kontrakt från t.ex 1985 löpa ut så kommer det bli rejäla avgiftshöjningar för att kompensera den nya hyran.

Ett annat plus borde vara att markägandeföreningar har en tillgång som kan användas som säkerhet vid ev lån osv.

2 gillningar
3

Googla gärna på det kaos som föreningar i Malmö gör genom när deras långtidsavtal på mark som en gång låg i stadens ytterområden och nu är centrala tomter löper ut.

2 gillningar
4

Klart man bör kolla va de nya arendet av marken kommer å kosta och när de löper ut… Jag skulle välja en med friköpt tomt/mark…
Kommer ihåg hur de vart prisskillnad på hus när gamla arenden löpte ut å de vart väldigt mycke högre kostnad… Priserna på sånna hus sjönk en hel del…

1 gillning
5

Är föreningens ekonomi välskött ska inte höjda markhyror komma som en överraskning utan de bör ha tagit höjd för detta i sina avgiftshöjningar många år i förväg… Nu har jag personligen aldrig sett att någon gjort det, men om det skulle hänt skulle jag värdera en lägenhet i en sådan brf högre än en förening vilka har en artificiellt låg avgift. Generellt skulle jag endast köpa en lägenhet i en sådan förening för ett rejält rabatterat pris jämfört med en likvärdig där marken ägs. Tyvärr tänker nog inte alla så, vilket gör att prisskillnaden blir för liten för att det ska vara “värt” det.

Sedan finns det ju så klart mjuka värden att ta hänsyn till. Är det en lägenhet som ni är helt förälskade i, i ett område ni älskar och ni har råd med en eventuell stundnade avgiftshöjning på många procent kanske det väger tyngre än vad som är ekonomiskt mest fördelaktigt.

Något som är än mer svårt att värdera är ägande av obebygd mark i en brf. Har tittat på en lägenhet i en brf där man äger marken “under husen”, men även ytterligare mark vilken var värderad till 40 miljoner sek 2015. Hur sjutton ska man ta med det i beräkningen? :joy:

6

Det finns absolut äldre föreningar i Söderort som äger sin egen tomt, men det skiljer sig mycket lokalt (beror på när området byggdes ut och av vilken aktör, och även på om fastigheterna byggdes som hyresrätter eller var bostadsrätter från början). I Hägersten tycker jag mig minnas att det är ganska vanligt att äldre föreningar äger marken, till exempel.

Om man snokar en del så vill jag minnas att det går att få fram data på när tomträttsavtalet för en fastighet löper ut (tror jag hittade nån databas för detta på Stockholms stads hemsida för några år sen). Avtalen omförhandlas väldigt sällan, de har en löptid på minst 10 år men ibland längre, så osäkerheten kring avgiftshöjningar finns egentligen bara om avtalet löper ut i närtid. Du kan ju också be mäklaren att få kontaktuppgifter till någon i styrelsen och fråga dem om tomträttsavtalet.

1 gillning
8

Svårt att sätta ett pris på mark. Men tomträtt torde innebära en prisreduktion på ca 10-20 Kkr. Fördelen med att köpa en äldre lägenhet i en Brf med tomträtt är att där kan finnas dolda tillgångar, i form av hyreslägenheter. När föreningen bildar en ny Brf och köper fastigheten är det flera som inte går med, utan fortsätter att hyra, nu med föreningen som hyresvärd. Inte ovanligt att en större förortsförening i Sthlm om ca 75 lägenheter kan innehålla 15 hyreslägenheter efter ombildningen. En hyreslägenhet blir förr eller senare ledig. Kan ske i morgon och om 5 år. Den kan då upplåtas med bostadsrätt och säljas till rådande marknadspris. Försäljningssumman hamnar i Kassan och kommer alla medlemmar till del. Då kan man amortera ner föreningslånen och reducera avgiften. I en större förening med tomträtt kan det således finnas dolda tillgångar av storleksordningen 10-30 milj kr. Sådana tillgångar finns aldrig i ett nybygge. Det viktigaste vid köp i brf med tomträtt är sålunda att kolla om dolda tillgångar finns. Dessa glöms lätt bort vid budgivning.

9

Kan man tänka såhär då om man jämför två föreningar, ena med mark och andra utan.

Jag har hittat en förening precis bredvid den nyproducerade föreningen som jag har i mitt exempel. Där ser man att tomträttsavgälden är cirka 540 000 per år, utslaget per kvadratmeter boyta cirka 220 kronor, motsvarande en tredubbling av avgälden som var för något år sen. Baserat på Stockholm Stads dokument förväntas avgälder som omförhandlas fr.o.m. 2023 tredubblas i kostnad jämfört med det som förhandlats fram cirka 2004-2006 vilket alltså tycks stämma. För 60 kvadratmeter rör det sig om 1100 kronor per månad.

Då det inte finns någon förening i området jag tittat på (inte hela Söderort utan ett mer specifikt område däri) som äger sin mark och är av äldre slag så får detta jämföras med nyproduktion som äger sin mark och då kvadratmeterspriserna för bägge lägenheter är ungefär desamma så kan man väl jämföra med lånekostnaden i föreningen.

220 kronor per kvadratmeter boyta per år motsvarar räntekostnaden för ett lån på 4888 kronor med 4,5% ränta.

Förening 1 (äldre) med tomträtt har nu ett lån på 6 000 kr/kvm och en tomträttsavgäld som kostar som ett lån på 4888 kr/kvm. Dessutom flera stora planerade underhåll närmaste 10 åren såsom fasadrenovering och stambyte som det finns 0 kr i kassan för. Avgiftsnivå 950 kr/kvm, inget amorteringsutrymme pga mycket underhåll. Alla lån med nuvarande höga ränta.

Förening 2 (nyproducerad sista 8 åren) med markägande har ett lån på 12 000 kr/kvm, har inga planerade underhåll, har en helt okej kassa för att vara så pass ny. Avgiftsnivå 900 kr/kvm, amorteringsutrymme finns (även om litet, cirka 1-2% av lånebeloppet med nuvarande räntor). Alla lån med nuvarande höga ränta.

Som man ser här så blir avgiftsnivån i princip snarlik mellan förening 1 och 2 och till det stora tycks det bero på skillnaden med just tomträtten, trots att lånebeloppen per kvadratmeter skiljer sig väsentligt. Däremot är tomträttsavgälden fast, vilket innebär att om räntan ökar så motsvarar tomträttsavgälden givetvis en mindre mängd kronor lån per kvadratmeter och tvärtom om räntan sjunker.

Stockholm Stad anger dessutom följande, för att få friköpa marken betalar man 85% av taxeringsvärdet om det givetvis godkänns först. För förening 1 rör det sig om ett belopp på 6927 kronor per kvadratmeter som skulle behöva tas upp som lån. Om man räknar på det omvända för förening 2 skulle det innebära att 10 300 kronor/kvm av lånebördan motsvarar markvärdet.

Här ser man nuvarande avgälder: Samtliga avgälder 4 flikar.xlsx (boende.stockholm)

Om vi tar Liljeholmen som exempel där avgälder med start 2023 får ett snittpris över 10 år på 161 kr per kvadratmeter boyta (i verkligheten lite högre då det räknas på BTA). För 2004 var avgälden 60 kronor. Vi jämför detta med räntekostnaderna för lån.

Vid 4,5% ränta: 2023 motsvarar lån 3577 kr/kvm, 2004 1333 kr/kvm.
Vid 6% ränta: 2023 2683 kr/kvm, 2004 1000 kr/kvm.
Vid 3% ränta: 2023 5366 kr/kvm, 2004 2000 kr/kvm.

Alltså, förutsatt att jag inte tänkt helt fel här, kan man i föreningar med tomträtt dela avgälden per kvadratmeter med rådande ränta för att få ett hum om vad det skulle ha motsvarat i ren räntekostnad för lån av storlek X. Så även om tomträttsföreningen hade haft 0 kronor i lån motsvarar tomträttsavgälden, med nuvarande 4,5% i ränta, ett lån på 4888 kr/kvm om föreningen istället hade ägt sin mark.