Som det har varit hittills, och fortfarande är i Sthlm, har TR vs ägd tomt nästan ingen, el iaf mycket liten, påverkan på marknadspriset inom ett visst område med Brf-lgh. Det kan man tycka är konstigt kanske, men det är väl bara för att de flesta människor är omedvetna om det här som beslutades i Sthlm Stad 2017 och vad framtiden har i sitt sköte för kostnader i Brf:er på tomträtt.
Men men, detta kommer inte osannolikt att ändras under närmsta 5 åren helt enkelt för att de som står på TR kommer få väsentligt högre avgifter i det flesta fall. Och då sjunker ju marknadspriset. Som alltid.
Jag har kollat på en del hus här i Sthlm med tomträtt. Här går det att köpa loss marken för halva taxeringsvärdet på marken. Ser att senaste objektet jag kollade på hade taxeringsvärde 3,4 MSEK, dvs 1,7 MSEK att köpa loss. Antar samma regel gäller Brf, men säkert mycket svårare att få till pga stämmobeslut.
Tyvärr inte. Den där regeln med 50% av taxeringsvärdet gäller bara egnahem (“villor”). Inte Brf:er. Det är en av de där detaljerna som föranledde skapandet av det här: Tomträttsuppropet!
Och visst har du rätt i att det är mycket svårare att få till p.g.a. stämmobeslut nödvändigt. Och kapitaltillskott är det ju mkt sällan alla medlemmar som vill göra, absolut inte de äldre pensionärerna. Då återstår endast att låta dem som vill göra det pytsa in mer pengar (låna upp på sina håll) och införa dubbla andelstal i föreningen. Det går men det krånglar såklart till saker och ting. Inte minst när man ska sälja och presumtiva köpare fattar ingenting och blir skraja…
Vi köpte ett en evig markhyra till noll euro för vårt radhus i Amsterdam för cirka fem år sedan för cirka 60 kEUR.
Tidigare betalade vi 142 euro per år i markhyra (erfpacht) men det avtalet var från 1961 och skulle omförhandlas 2035. 0,2% är rätt uselt men liknande radhus som har omförhandlats ligger på 3600 eur per år och då börjar ROI på 6% bli intressant jämfört med att betala av på huslånet.
Någon som har koll på några föreningar i centrala Stockholm som ingått nya avtal gällande tomträtt senaste 1-2 åren för att få en känsla av hur avgifterna och dess ökning ser ut för nytecknade avtal? Nu borde väl åtminstone snart alla vara inne i “nya systemet” då det väl var kring 2017 man började ta betalt på riktigt och det verkar varit 10 års avtal.
Normalt är väl snarare att föreningen lånar pengarna och köper tomten snarare än att man skulle göra kapitaltillskott, man får helt enkelt göra en kalkyl på tomtavgiften långsiktigt vs total ränta på lånet.
Jag är i exakt samma sits. Köpte en bostadsrätt med tomträtt i centrala Stockholm. Ingen skillnad i kvm pris jämfört med andra brf. Ringde Stockholm stad för att ta reda på höjningen 2026.
Och vad fick du för svar? Antar att det är samma underlag/beräkning för alla tomträtter med motsvarande läge även om den faktiska avgiften lär skilja sig åt beroende på storlek osv.
Råkade skicka iväg meddelandet istället för att skriva klart det. Fick reda på exakt ny nivå på 285 från tidigare 134, som helt baseras på deras lista “Regleringsavgäld 10 årig period” Ny 10 års period infaller 2026 och kommer löpa till 2036.
Jag gjorde en enkelt uträkning 285xLgh area - 134x lgh area och sedan den procentuella ökningen av avgälden enl Sthlm stad. Kom fram till att höjningen blir enligt nedan :
2024-2026 - Oförändrad
2026 höjning på 400kr
2027 höjning på 500kr
2028 höjning på 600kr
2029 höjning på 700kr
2030-2036 höjning på 850kr
Det handlar om ett par procents ökning i avgiften absolut, från låga nivåer med låg avgift. Utan tomträtt hade min lägenhet kunnat vara värd 1 mkr mer och det motsvara helt andra nivåer i ränta.
Törs man fråga vad din avgift ligger på, dvs hur stor skillnad det gör? Tomrättsavgiften gör väl ingen skillnad på föreningens ekonomi i övrigt, vilket borde innebära att den procentuellt sett borde ge en större avgiftshöjning på en förening med god ekonomi (med antagandet att det desto bättre ekonomi, desto lägre avgift).
Helt klart känns köp av lägenhet på tomträtt som ett vågspel, kanske inte för att tomträtten i sig är det men då det känns som marknaden inte riktigt bestämt sig för hur det ska prissättas. Just nu verkar det knappt prissättas alls vilket i sig känns rätt skevt. Samtidigt vet jag inte i vilken mån energieffektivitet osv gör det heller vilket med stigande fjärrvärmepriser etc också borde kunna ha en påverkan.
Ja de allra flesta är 10-åriga avtal. En hel del föreningar i Sthlm är ännu inte inne i systemet. Ex.vis min förening (den kommer in från Q4 2026 i praktiken), som är en av de sista att komma in i de nya avgälderna för flerbostadsfastigheter.
Det här går att räkna ut, du kan göra det själv med principen “allt-annat-lika” t.ex., från en Brf:s senaste årsredovisning. De går inte sällan att få tag i på nätet för vem som helst. Med lite tur står det i årsredovisningen när nu gällande tomträttsavtal löper ut, om inte kan man kontakta styrelsen och ställa den frågan som intresserad spekulant att köpa en lgh i föreningen. På www.allabrf.se kan det ibland finnas detaljerade uppgifter om en förenings tomträttsavgäld och m2 (BTA).
Den tabellen i den PDF:en börjar 2022 så för en Brf som redan idag är inne i den nya 5-åriga trappstegen, behöver man veta vad det stod i en av de äldre motsv tabellerna. Jag har sådana äldre versioner, skicka ett PM isf.
EDIT: det står 2% årlig uppräkning i PDF:en så man kan baklängesräkna såhär (ex övriga Norrmalm): 264/1.02 = 258.82352 ~= 259. 259/1.02 = 253.92156 ~= 254. O.s.v.
Det som kan vara ngt knepigt är att göra en bra gissning vad föreningens nuvarande ljus BTA är (m2) – det som ligger till grund för beräkningen av summan som avgälden är på. Om man inte vet när det nya avtalet började gälla (ifall det inte står i senaste årsredovisningen) blir det omöjligt. Men annars är det rätt så enkelt, spec om föreningen inte har affärslokal eller bara en liten, några få m2.
Exempel på min förening som inte är inne i det nya systemet ännu (söderort, J-hov): avgäld_tot/60.10 = x m2 ljus BTA. Sen är det bara att räkna om med de nya siffrorna ur tabellen, x * 171 = …
Jo, men det förutsätter att föreningen kan/får låna upp hela summan det handlar om. Och det är i många, t.o.m. de flesta, fallen inte möjligt för en Brf i Sthlms innerstad. Det är helt enkelt för stora summor det handlar om.
(Jo jo, jag vet – ett specialproblem för Sthlm innanför tullarna. Och möjligen vissa områden i centrala Gbg & Malmö.)
Självklart, listar du ut vem jag är baserat på den ringa information du får är det bara höra av dig så bjuder jag på kaffe.
3500kr är avgiften på, men då är bredband/tv inräknat. Skuld i föreningen är ca 702 per kvm. Är en rätt stor lägenhet varav jag bedömer avgiften som låg. Har även lokalytor och värde som kan ses som tillgångar. Så absolut, det kräver lite mer att hålla koll på vilket kan göra objekten som mer svårsålda.
Men den svarmålningen av tomrättsavgälden som sker i media anser jag totalt missvisande. Snarare är det så att många föreningar har haft alldeles för låg avgift länge och vetat om att en justering ligger i horsionten. Att de inte börja ta höjd för detta i form av att amortera och spara är för mig oseriöst. Att sen gå ut och gråta om saken komiskt.
Så kan det väl vara (för låg avgift). Och sant är att detta med tomträttsavgälden är inget nytt, det har varit känt sen 2017 iaf – tabellerna har existerat sedan dess och reglerna för hur Sthlm Stad sätter nivåerna för bostads m2 (ljus BTA) likaså.
Med det sagt: en Brf kan inte, bör/ska inte, på nåt sätt “hogga” en massa pengar som ligger på hög massa år. Att amortera hårdare och mer på fastighetslånen, ja absolut. Och det är det nog många föreningar på tomträtt som inte gjort under lågränteperioden på det sätt som de kanske borde ha gjort. Alltför kortsiktiga beslut av styrelserna. Det är dock en avvägning det där, att tungt amortera på fastighetslånen är inte i de medlemmars intresse som tänker flytta inom några år (4-7). Och det är ganska många medlemmar som gör det och vill sälja och få pengar till ett nytt, dyrare (större) boende. En styrelse kan inte höja avgiften, eller avstå från att sänka den p.g.a. jättelåga räntekostnader, bara för att gynna de medlemmar som tänker bli utburna med fötterna före.
Ha ha, om du menar 702 kr/m2 BOA i total långfristig skuld (fastighetskredit) i denna föreningen så förstår jag. Bl.a. varför du skrev såhär:
“många föreningar har haft alldeles för låg avgift länge och vetat om att en justering ligger i horsionten. Att de inte börja ta höjd för detta i form av att amortera och spara är för mig oseriöst.”
En MSEK hit eller dit för denna slags lgh i den Brf:en gör ingen skillnad för dig
Från 133.30 egentligen (2004-värdet).
Ja happ… 3500/mån är VÄLDIGT lågt så om det skulle höjas med 100% lär det inte påverka dig alls i praktiken, alltså din livsstil.
Ja de har varit ute och vevat flera gånger. Känns som ett politiskt utspel, vilket iofs kan vara bra i den här frågan.
Det är en svår fråga av flera skäl. Inte minst ska kommuner vara affärsmässiga och inte ge bort något långt under marknadsvärdet. Men å andra sidan sitter det offentliga styret på instrumenten som gör att priserna har kunnat skena iväg på ett helt orimligt vis. Man kan alltså med viss rätt hävda att de har ett ansvar. Senast vi kollade i vår förening så skulle vi få köpa loss marken för det facila priset av 3 miljoner - per lägenhet. Det går bara inte.
Men samtidigt behöver man inte vara jätterädd för tomträtter, man vet ju ungefär vad nästa höjning kommer bli och när så en bra förening kan öka avgifterna gradvis. Är ekonomin i övrigt bra så kan det fortfarande vara en bra affär.
Det som varit utmaningen är väl att många föreningar invaggats i en slags drömvärld som påminner om 0-räntedrömmen. Då blir dom första höjningarna brutala när man ska börja komma ikapp. Den främsta osäkerhet som funnits har väl som jag förstått det varit att kommunerna INTE tagit ut den avgift dom skulle tidigare snarare och att det väl även nu varit ett slags “det borde kosta detta men vi höjer ändå bara med hälften” typ.
. Det här hade onekligen varit ett intressant nyckeltal att visa i mäklarannonser. Pris för objektet om marken skulle friköpas.