Jag är väldigt nära ett köp av en specifik bostadsrätt. Ekonominörden i mig vill såklart hitta den med en perfekt årsredovisning, men förstått att vart man vill bo spelar stor roll och har därför accepterat att alla kriterier inte träffas (fortfarande en väldigt bra förening dock!)
En sak som jag dock inte får klart för mig. I deras underhållsplan som sträcker sig fram till 2032, står det en årlig kostnad för underhåll på 1 571 615 kr, men föreningen sätter bara undan 650 000 kr till underhållsfonden (vilket ändå är runt 200 kr /kvm, så det är inte dåligt).
Betyder detta att det är alldeles för mycket underhåll framöver? Eller missar jag någonting?
Värt att nämna är att dem hittills har lyckats amortera lån med cirka 7% årligen, vilket är bra i mina ögon. Men p.g.a alla underhåll och redan 8-9000 kr i lång / kvm så kan jag nog inte hoppas på lägre lånebild framöver, utan möjligtvis likvärd.
Underhållsamortering är ganska vettigt i en Brf. Alltså att du amorterar för att kunna öka lånen igen den dag du behöver genomföra underhåll.
Nu vet jag inte om underhållsfonden är ett faktiskt bankkonto eller om det bara är en redovisningsteknisk sak men det vore ju betydligt vettigare att amortera istället eftersom avkastningen på ett konto med största sannolikhet understiger räntan för lånen.
Svårt att ha synpunkter utan att ha sett årsredovisningen. Eftersom det är deklarationssäsong just nu hinner jag inte hjälpa dig. Försök få kontakt med ordföranden i föreningen och fråga honom.
Kolla på resultatet innan avskrivningar istället. Avskrivningar är den siffran som ska representera byggnadens förfall. Fond för yttre underhåll är något bokföringstekniskt. Kassaflödet kan täcka underhållet även om det inte redovisas till fonden.
Som sagt måste du även kika på totala kostnaderna versus intäkterna, Hur ser det ut om du plussar taxebundna kostnader med avsättning till underhållsplan? Finns det pengar över så kanske de inte öronmärks till u-planen men det kommer att funka ändå om de lånar upp vid större renoveringar.
Har ni hög belåningsgrad?
Räntekänslighet?
Riktigt stora renoveringar såsom stambyten mm kan ju också motivera en låt säga 20% avgiftshöjning som bekostar framtida lån (eftersom de boende sannolikt får högre standard)
Det är lätt att stirra sig blind på avsättning till yttre fond i bokföringen och anta att den är för låg, men kika på helheten.
Det är tro det elller ej ganska vanligt att föreningar tar ut för hög avgift (dvs de som bor här nu får betala för framtida boende)
i min förening har vi tex samma avgift nu som år 2003, det säger en hel del om att de som sålt på 10-talet betalat alldeles för höga avgifter för att bo, och dessutom har de fått för dåligt betalt när de sålt pga det.
